대구지방법원 2025타경10037. 대구 수성구 범어동 1003-9 소재 건물과 토지가 일괄매각되고 제시외 건물도 포함되는 사건입니다. 감정평가상 건물은 근린생활시설 및 주택으로 이용되고 있습니다. 이 사건의 핵심은 단순한 할인율이 아닙니다. 등기부에는 2024.04.09 설정된 동양자산관리대부주식회사 가처분이 있고, 이는 2025.12.08 강제경매개시결정보다 앞서 설정돼 매각물건명세서에도 인수권리로 명시돼 있습니다. 다만 가처분권자가 2026.06.15 매각 시 가처분등기 말소에 동의한다는 말소동의서를 제출했습니다.
점유관계도 단순하지 않습니다. 윤해연·김점옥·박상완·인귀분·권순이 등 실제 임차인 5명이 확인됩니다. 인귀분과 권순이는 각각 보증금 10,000,000원으로, 배당 계산에서는 우선변제권 없이 매수인이 전액 인수하는 것으로 반영돼 있습니다. 반면 윤해연·김점옥·박상완은 전입일은 말소기준보다 앞서지만 보증금과 확정일자가 확인되지 않았으므로 ‘대항력 있음’으로 단정하지 않고 대항력 가능·미상으로 봐야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2025타경10037 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 대구광역시 수성구 범어동 1003-9 · 대구광역시 수성구 들안로 386-1 |
| 물건종류 / 이용상태 | 기타 + 토지 · 근린생활시설 및 주택 · 일괄매각 · 제시외 건물 포함 |
| 토지 | 대 135.9㎡ · 제3종일반주거지역 · 평지 · 정방형 · 소로한면 · 공시지가 4,476,000원/㎡ |
| 소유자 | 윤월연 77분의 27 · 이계순 77분의 18 · 이문용 77분의 14 · 이복용 77분의 18 |
| 감정가 / 최저가 | 236,169,460원 / 115,723,000원 (2회 유찰 · 감정가 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사한빛자산관리대부 / 71,322,672원 |
| 매각기일 | 2026.09.07 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이전 가처분이 핵심
2024.05.23 설정된 주식회사한빛자산관리대부 가처분은 가처분 목적 달성으로 2026.06.10 등기상 말소됐습니다. 이후 2025.11.14 사해행위취소 확정판결을 원인으로 이문용에게 지분 77분의 6과 77분의 8이 이전됐고, 이 지분에 대해 2025.12.08 강제경매개시결정이 내려졌습니다.
② 임차인 — 실제 5명, 확인된 인수 20,000,000원 + 미상 위험
| 임차인 | 전입일 | 보증금 | 월세 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 윤해연 | 2005.06.20 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 김점옥 | 2021.07.20 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 박상완 | 2021.01.26 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 인귀분 | 2016.08.09 | 10,000,000원 | 미상 | 있음 | 없음 | 없음 |
| 권순이 | 2016.04.22 | 10,000,000원 | 500,000원 | 있음 | 없음 | 없음 |
권순이는 2026.01.13 배당요구를 했지만 배당 계산상 우선변제권이 없어 보증금 10,000,000원 전액이 매수인 인수로 반영돼 있습니다. 인귀분도 동일하게 10,000,000원 전액 인수로 계산돼 확인된 인수액은 합계 20,000,000원입니다. 윤해연·김점옥·박상완의 보증금은 확인되지 않아 이 20,000,000원이 인수 부담의 상한이 아닙니다.
③ 예상배당표 (매각가 115,723,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,420,122원 |
| 인수 · 임차인 인귀분 보증금 | 10,000,000원 | 0원 |
| 인수 · 임차인 권순이 보증금 | 10,000,000원 | 0원 |
| 2. 갑구 6번 경매개시결정 · 주식회사한빛자산관리대부 | 71,322,672원 | 71,322,672원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 41,980,206원 |
현재 회차에서는 신청채권자 청구액 71,322,672원이 전액 배당되는 계산입니다. 다만 인귀분·권순이의 보증금 합계 20,000,000원은 배당되지 않고 매수인 인수로 계산돼 있으며, 보증금 미상 임차인 3명의 잠재 인수액은 이 표에 금액으로 반영할 수 없습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.
④ 지분매각·공유자우선매수 — 외부 입찰의 변수
이 사건은 지분매각이며 매각물건명세서에는 공유자우선매수권 행사에 관한 특별매각조건이 명시돼 있습니다. 소유 지분은 윤월연 77분의 27, 이계순 77분의 18, 이문용 77분의 14, 이복용 77분의 18로 나뉘어 있습니다. 외부 입찰자는 낙찰가뿐 아니라 공유자의 우선매수권 행사 가능성과 지분 구조 자체를 함께 검토해야 합니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 대구광역시 수성구 범어동 소재 “범어 더 리브스퀘어” 북측 인근으로, 주상용 건물·아파트단지·단독주택·근린생활시설이 형성된 지역입니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 제반 교통사정은 보통입니다.
- 용도. 감정평가상 근린생활시설 및 주택으로 이용 중입니다. 알씨조 및 시멘트벽돌조 스라브지붕 3층 건물이며 주택 부분에는 난방설비가 있습니다.
- 토지. 토지면적 135.9㎡, 지목 대, 평지·정방형·소로한면이며 제3종일반주거지역입니다. 소로2류(폭 8m~10m)에 접합니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 근린생활시설과 주택이 결합된 물건에 지분매각·공유자우선매수 특별조건이 겹쳐, 일반 단독소유 주거물건보다 권리와 처분구조 확인이 중요합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 가처분 말소 확인. 2024.04.09 동양자산관리대부주식회사 가처분은 매각물건명세서상 인수권리입니다. 2026.06.15 제출된 말소동의서의 범위와 실제 말소 처리 조건을 원본으로 대조해야 합니다.
- 미상 임차보증금 확인. 윤해연·김점옥·박상완은 전입일은 확인되지만 보증금·확정일자가 확인되지 않습니다. 이 3명의 보증금이 확인되기 전에는 매수인 총 인수액과 실질취득가를 확정할 수 없습니다.
- 확인 인수 20,000,000원 반영. 인귀분·권순이 보증금 각 10,000,000원은 현재 배당 계산상 매수인 인수입니다. 입찰가와 별도 비용으로 계산해야 합니다.
- 지분매각 구조 확인. 공유자별 지분과 실제 매각대상 지분의 범위를 원본 등기와 매각목록에서 대조해야 합니다.
- 공유자우선매수 특별조건. 공유자우선매수권 행사 가능성을 입찰 전략에 반영해야 합니다.
- 일괄매각·제시외 건물. 토지와 건물의 일괄매각 및 제시외 건물 포함 범위를 매각목록과 감정평가서에서 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·배당요구 관련 문건을 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “49% 유찰가”보다 인수금액 확정이 먼저
감정가 236,169,460원에서 2회 유찰돼 최저가가 115,723,000원까지 내려왔다는 숫자만 보면 가격이 먼저 눈에 들어옵니다. 하지만 이 사건은 그렇게 접근하면 안 됩니다. 말소기준 이전 가처분, 공유자우선매수 특별조건이 붙은 지분매각, 그리고 임차인 5명이 동시에 존재합니다. 가처분에는 말소동의서가 제출됐지만 원본상 말소 처리 여부를 확인해야 하고, 임차인 중 3명은 보증금·확정일자가 미상입니다.
현재 확인된 보증금 인수액만 반영해도 최저가 115,723,000원에 20,000,000원이 더해져 135,723,000원이 됩니다. 그러나 이것도 확정 실질취득가가 아닙니다. 윤해연·김점옥·박상완의 보증금이 확인되지 않았기 때문입니다. 따라서 이 물건은 최저가가 낮아졌다는 이유만으로 가격 메리트를 부여할 수 없고, 인수 가처분의 말소 처리와 미상 임차보증금 확정이 선행돼야 하는 고위험 권리분석형입니다.
