대구지방법원 2025타경10096. 경산시 압량읍 신대리 431-1 소재 지상 4층 건물과 토지가 일괄매각되는 사건입니다. 감정평가상 1층은 소매점, 2층부터 4층은 주거용 오피스텔로 이용 중이며, 건물은 철근콘크리트구조·콘크리트지붕으로 2012.07.13 사용승인됐습니다. 말소기준은 2012.07.27 주식회사대구은행 근저당권이고 채권최고액은 562,500,000원입니다. 조사된 임차인들은 모두 이 날짜 이후 전입해 대항력 없음으로 정리됩니다.
현재 소유자는 임병태이고 2014.04.11 소유권을 이전받았습니다. 2025.12.15에는 주식회사아이엠뱅크를 채권자로 하는 임의경매개시결정이 등기됐습니다. 과거 설정된 서진숙·박기태·장기철의 전세권은 각각 등기부상 이미 말소돼 현재 인수권리로 남아 있지 않습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2025타경10096 |
|---|---|
| 소재지 | 경상북도 경산시 압량읍 신대리 431-1 · 경상북도 경산시 압량읍 압독2로2길 3-1 |
| 물건종류 / 이용 | 근린시설 + 토지 · 업무시설(소매점 및 오피스텔) · 1층 소매점, 2층~4층 주거용 오피스텔 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상4층 · 사용승인일 2012.07.13 |
| 토지 | 대 · 223.2㎡ · 준주거지역 · 평지 · 세로장방 · 중로각지 · 공시지가 1,565,000원/㎡ |
| 소유자 | 임병태 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 1,485,090,780원 / 727,695,000원 (2회 유찰, 감정가 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사아이엠뱅크 / 345,928,760원 |
| 매각기일 | 2026.09.07 |
| 매각조건 | 일괄매각 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 빠른 임차인이 없다
말소기준권리는 2012.07.27 을구 1번 근저당권입니다. 조사된 실제 임차인 12명의 전입일은 가장 이른 정재곤의 2018.04.26부터 시작해 모두 말소기준권리보다 늦습니다. 따라서 이 사건 자료상 대항력 있는 임차인은 없고, 임차보증금 승계도 없습니다. 보증기관의 대위·승계 신고도 없어 12명 모두 실제 임차인으로 봅니다.
② 임차인 현황 — 실제 임차인 12명, 대항력은 모두 없음
| 임차인 | 점유부분 | 전입일 | 확정일자 | 보증금 / 월세 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 이현철 | 1층 92평방미터 | 2024.06.18 | 해당 없음 | 10,000,000원 / 600,000원 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 박재영 | 202호 · 주거 | 2025.10.21 | 해당 없음 | 미상 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 최동훈 | 203호 · 주거 | 2025.12.18 | 2023.03.29 | 미상 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 배당요구 2026.02.03 |
| 박준태 | 205호 · 주거 | 2024.08.14 | 해당 없음 | 미상 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 오수영 | 302호 · 주거 | 2022.12.21 | 2022.12.21 | 미상 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 배당요구 2026.02.24 |
| 범지효 | 303호 · 주거 | 2025.04.07 | 해당 없음 | 미상 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 이은지 | 303호 | 2025.10.13 | 해당 없음 | 미상 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 신승민 | 305호 · 주거 | 2025.07.21 | 해당 없음 | 미상 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 홍도휘 | 501호 | 2023.03.29 | 해당 없음 | 미상 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 배당요구 2026.02.03 |
| 김정환 | 502호 · 주거 | 2025.07.21 | 해당 없음 | 미상 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 정온유 | 503호 | 2023.01.09 | 해당 없음 | 미상 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 정재곤 | 505호 · 주거 | 2018.04.26 | 해당 없음 | 미상 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
임차인 권리분석의 핵심은 전입일입니다. 말소기준인 2012.07.27보다 앞선 전입자가 없으므로 보증금이 미상인 임차인도 이 자료상 대항력 있는 임차인으로 보지 않습니다. 다만 실제 명도는 권리 인수 여부와 별개의 문제입니다. 여러 호실에 임차인이 점유하고 있어 인도·퇴거 협의의 범위는 단일 점유 물건보다 넓습니다.
③ 가격 — 2회 유찰 49%, 그러나 ‘시세보다 싸다’는 결론은 금지
감정가 1,485,090,780원에서 2회 유찰되어 현재 최저매각가는 727,695,000원, 감정가의 49%입니다. 다음 시나리오는 3회 유찰 시 509,386,499원, 4회 유찰 시 356,570,549원으로 제시돼 있습니다.
하지만 감정가 대비 할인율은 시세 대비 할인율이 아닙니다. 이 사건은 근린시설·토지와 소매점·주거용 오피스텔이 결합된 혼합용도 물건입니다. 따라서 현재 최저가가 감정가의 절반 수준이라는 이유만으로 ‘싸다’, ‘가격 메리트가 크다’고 판단하지 않습니다. 실제 응찰가 판단은 해당 입지와 수익구조에 맞는 별도 가격 검증이 필요합니다.
④ 예상배당표 (매각가 727,695,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 9,676,950원 |
| 2. 을구 1번 근저당권 · 주식회사대구은행 | 562,500,000원 | 562,500,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 155,518,050원 |
현재 회차 시뮬레이션에서는 근저당권 채권최고액 562,500,000원이 전액 배당되고 소유자 잔여가 155,518,050원으로 계산됩니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 집행비용은 9,676,950원으로 추정됐으며, 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경산시 압량읍 부적리 소재 압량중학교 남동측 인근 신대리에 위치하며, 주변은 근린생활시설·다가구주택·다세대주택 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 본건까지 차량 출입이 가능하고, 서측 간선도로인 대학로에 시내버스 승강장이 소재해 제반 교통사정은 보통입니다.
- 이용상태. 1층은 소매점·화장실, 2층~4층은 주거용 오피스텔로 이용 중입니다. 호별로 방1·거실 겸 주방1·욕실1·다용도실1 등의 구조입니다.
- 설비. 1층~4층에 위생·급배수설비, 화재탐지설비, 도시가스 개별난방설비가 돼 있습니다.
- 토지. 준주거지역·제1종지구단위계획구역이며, 소로1류와 중로2류에 접합니다. 토지면적은 223.2㎡, 지목은 대, 지형은 평지·세로장방, 도로접면은 중로각지입니다.
- 제한. 가축사육제한구역, 상대보호구역, 비행안전제3구역(전술)에 포함됩니다.
- 건물 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 임차인별 보증금 재확인. 이현철 외 다수 임차인의 보증금이 미상입니다. 대항력은 없지만 배당·명도 협의에 필요한 금액은 원문서에서 다시 확인해야 합니다.
- 배당요구 내역 확인. 최동훈은 2026.02.03, 오수영은 2026.02.24, 홍도휘는 2026.02.03 배당요구가 확인됩니다.
- 명도 범위. 실제 임차인이 12명이고 여러 호실에 분산 점유하고 있어, 인수권리가 없어도 인도·이사 협의는 개별적으로 진행될 수 있습니다.
- 가격 검증. 현재 최저가는 감정가의 49%지만, 이 비율만으로 시장가 대비 저가 매수라고 판단하지 말아야 합니다.
- 혼합용도 수익성. 1층 소매점과 2층~4층 주거용 오피스텔이 결합된 건물이므로 임대수익과 공실·관리 부담을 함께 검토해야 합니다.
- 일괄매각 확인. 건물과 토지가 일괄매각되는 조건입니다.
- 배당표 한계. 현재 예상배당에는 당해세와 임차인 최우선변제가 반영되지 않았습니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·배당요구 내역을 입찰 전 직접 대조하세요.
맺으며 — 권리는 단순하지만, 가격과 명도는 단순하지 않다
이 사건의 권리구조는 비교적 분명합니다. 2012.07.27 대구은행 근저당권이 말소기준이고, 실제 임차인 12명은 모두 그 뒤에 전입해 대항력이 없습니다. 과거 전세권도 이미 말소됐으며 현재 배당 시뮬레이션상 매수인 인수는 0원입니다.
하지만 입찰 판단은 여기서 끝나지 않습니다. 물건은 1층 소매점과 2층~4층 주거용 오피스텔이 섞인 근린시설·토지이고, 여러 임차인이 점유하고 있습니다. 2회 유찰로 최저가가 727,695,000원까지 내려왔더라도 감정가 대비 49%라는 숫자만으로 가격 메리트를 부여할 수 없습니다. 권리 인수는 낮지만, 가격 검증·임차인별 명도·실제 배당 확인이 남아 있는 물건입니다.
