대구지방법원 2025타경10120. 대구 동구 입석동 935-15의 토지와 2층 단독주택입니다. 건물은 1991.12.21 사용승인된 세멘벽돌조 슬래브지붕 2층으로, 현재 단독주택으로 이용 중입니다. 토지는 129.6㎡, 지목은 대이고 제2종일반주거지역입니다. 매각은 일괄매각이며 제시외 건물이 포함됩니다.
권리의 기준점은 2019.12.03 설정된 대구경북능금농업협동조합 근저당 84,000,000원입니다. 그 뒤 설정된 근저당·압류·경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 임차인 김기준은 2020.01.20, 고다현은 2025.03.27 전입해 두 사람 모두 말소기준 이후 전입입니다. 따라서 두 임차인은 대항력이 없고, 배당자료상 매수인이 승계하는 금액도 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2025타경10120 |
|---|---|
| 소재지 | 대구광역시 동구 입석동 935-15 · 대구광역시 동구 동촌로6길 19-1 |
| 물건종류 | 단독주택 + 토지 · 단독주택 이용 중 |
| 토지 | 129.6㎡ · 대 · 제2종일반주거지역 · 평지 · 사다리형 · 세로한면(불) |
| 건물 | 세멘벽돌조 슬래브지붕 2층 · 사용승인일자 1991.12.21 |
| 소유자 | 신현미 · 2019.11.25 소유권이전 · 2019.11.21 증여 |
| 감정가 / 최저가 | 213,857,120원 / 104,790,000원 (2회 유찰) |
| 청구금액 | 50,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.07 |
| 매각 조건 | 일괄매각 · 제시외 건물 포함 |
① 권리 흐름 — 2019년 근저당이 말소기준
과거 한국주택은행 근저당, 김동훈 전세권, 박정임 전세권, 서대구신용협동조합·대구한의사신용협동조합 근저당 등은 이미 말소됐습니다. 현재 권리분석의 기준은 2019.12.03 대구경북능금농업협동조합 근저당입니다. 이후 대구광역시 압류, 이말순에서 정성화로 이전된 근저당권, 영진에셋·최승보·권복기 근저당, 우리카드의 근저당권부채권 압류 및 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다.
② 임차인 — 실제 2명, 모두 대항력 없음
| 임차인 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김기준 | 2020.01.20 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 고다현 | 2025.03.27 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
실제 임차인은 2명입니다. 김기준·고다현 모두 전입신고가 2019.12.03 말소기준보다 뒤여서 대항력이 없습니다. 보증기관의 대위·승계 신고도 없습니다. 다만 두 사람 모두 보증금과 확정일자, 우선변제 여부가 확인되지 않은 상태이므로 임차관계의 세부 내용은 원본 명세서에서 다시 확인할 필요가 있습니다.
③ 예상배당표 (매각가 104,790,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,267,060원 |
| 2. 근저당 · 대구경북능금농업협동조합 | 84,000,000원 | 84,000,000원 |
| 3. 근저당 · 이말순 | 26,000,000원 | 18,522,940원 |
| 4. 근저당 · 주식회사영진에셋 | 50,000,000원 | 0원 |
| 5. 근저당 · 최승보 | 26,000,000원 | 0원 |
| 6. 근저당 · 최승보 | 19,500,000원 | 0원 |
| 7. 근저당 · 최승보 | 19,500,000원 | 0원 |
| 8. 근저당 · 권복기 | 35,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 합계 260,000,000원 중 채권자 예상배당은 102,522,940원, 미배당은 157,477,060원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당은 달라질 수 있습니다. 매수인 인수액은 0원입니다.
④ 가격 판단 — 49%만 보고 싸다고 할 수 없다
현재 최저가는 감정가의 49%인 104,790,000원입니다. 3회 유찰 시 73,353,000원, 4회 유찰 시 51,347,100원 시나리오가 제시돼 있습니다. 하지만 이 물건은 비교 가능한 실거래 시세가 제시되지 않았기 때문에 감정가 대비 할인율만으로 가격 메리트를 확정할 근거는 없습니다.
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 · 감정가 49% | 104,790,000원 | 102,522,940원 | 157,477,060원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 73,353,000원 | 71,632,646원 | 188,367,354원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 · 감정가 24% | 51,347,100원 | 50,022,852원 | 209,977,148원 | 0원 |
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용. 대상 건물은 단독주택으로 이용 중이며, 위생설비 및 난방설비가 되어 있습니다.
- 입지. 입석초등학교 남동측 인근에 위치하며, 주변은 단독주택·아파트·근린상가 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 버스정류장 및 간선도로 접근성 등 제반 교통사정은 보통입니다.
- 토지. 129.6㎡의 대지로 평지·사다리형이며 도로접면은 세로한면(불)입니다. 공시지가는 545,300원/㎡입니다.
- 규제. 제2종일반주거지역(12층이하), 가축사육제한구역, 상대보호구역, 비행안전제5구역(전술), 군용비행장 소음대책구역 제2종구역·제3종구역, 중점경관관리구역이 기재돼 있습니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 시세 확인. 감정가 대비 49%라는 할인율과 실제 시장가치는 별개입니다. 실거래·인근 단독주택 및 토지가격 확인 없이 가격 메리트를 단정하지 않는 것이 핵심입니다.
- 임차보증금 확인. 김기준·고다현 모두 대항력은 없지만 보증금·확정일자·우선변제 여부가 미상입니다.
- 세금 확인. 국세·지방세 압류가 있으며 당해세 해당 여부에 따라 실제 배당순서와 후순위 배당액이 달라질 수 있습니다.
- 일괄매각 확인. 토지·건물이 일괄매각되고 제시외 건물이 포함돼 있으므로 매각대상 범위를 원본에서 대조해야 합니다.
- 도로·토지 조건 확인. 토지는 세로한면(불)로 기재돼 있으므로 현황 도로접면과 차량 진출입 상태를 현장에서 확인할 필요가 있습니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 실제 현황을 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — 권리는 정리되지만, 가격 검증은 별개
이 물건의 권리구조 자체는 비교적 분명합니다. 2019년 대구경북능금농업협동조합 근저당이 말소기준이고, 이후 권리는 매각으로 소멸합니다. 실제 임차인 2명도 모두 말소기준 이후 전입이라 대항력이 없으며 현재 계산상 매수인 인수는 0원입니다.
반면 감정가 213,857,120원에서 최저가 104,790,000원까지 내려왔다는 사실만으로 가격이 싸다고 결론 내릴 수는 없습니다. 비교할 실거래 시세가 없고, 단독주택 + 토지는 개별 토지조건·건물상태·도로접면의 영향이 큽니다. 여기에 보증금이 확인되지 않은 임차인 2명, 국세·지방세 압류, 제시외 건물까지 확인해야 합니다. 따라서 이 사건은 권리상 인수는 0원, 가격 판단은 현장과 시세 확인 후가 핵심입니다.
