대구지방법원 2025타경10164. 대구역 북서측 인근의 ‘대구오페라클래시아’ 7층 706호, 감정상 이용상태는 업무시설(오피스텔)입니다. 이 사건에서 가장 먼저 볼 것은 감정가나 유찰 횟수가 아니라 김동규의 선순위 임차권입니다. 김동규는 임대차계약일 2020.08.04, 전입 2020.09.03, 점유개시 2020.09.04, 확정일자 2020.08.04이며, 보증금은 100,000,000원입니다. 말소기준으로 제시된 국민건강보험공단 압류 2025.04.30보다 훨씬 앞서 대항요건을 갖춘 임차인입니다.
매각물건명세서상 이 임차권은 매수인에게 대항할 수 있는 권리로 명시돼 있습니다. 배당에서 보증금 전액이 변제되지 않으면 미변제 잔액을 매수인이 인수합니다. 현재 최저매각가 79,100,000원 가정에서는 집행비용 1,823,800원을 먼저 빼고 임차인에게 77,276,200원이 배당되어, 22,723,800원이 남습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2025타경10164 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 대구광역시 북구 칠성동2가 296-2 대구오페라클래시아 7층 706호 · 도로명 대구광역시 북구 중앙대로 513 |
| 용도 / 구조 | 오피스텔 · 철근콘크리트구조 · 지하4층 지상21층 중 7층 706호 |
| 소유자 | 서태조 · 2020.09.25 소유권이전 · 거래가액 136,300,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 113,000,000원 / 79,100,000원 (1회 유찰 · 감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 107,654,395원 |
| 매각기일 | 2026.09.07 |
| 말소기준 | 2025.04.30 국민건강보험공단 압류 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 임차인이 먼저다
이 사건은 근저당권이 말소기준인 전형적인 담보권 경매가 아닙니다. 제시된 말소기준은 2025.04.30 국민건강보험공단 압류이고, 김동규의 임차권등기는 2024.10.04, 전입은 2020.09.03입니다. 따라서 임차인의 대항력이 말소기준보다 앞서며, 매각으로 자동 소멸하지 않습니다. 반대로 말소기준 이후의 구미시 압류, 강제경매개시결정, 달서구 압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다. 구미시 압류는 2026.06.01 해제돼 말소되었습니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 점유 / 용도 | 보증금 | 전입 / 확정 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 김동규 | 전유부분 전부 · 주거(임차권등기) | 100,000,000원 | 2020.09.03 / 2020.08.04 | 대항력 有 | 우선변제 有 | 승계 없음 |
김동규는 보증기관의 대위·승계 중복신고가 아니라 실제 임차인 1명입니다. 전입신고가 말소기준권리보다 빠르고 확정일자와 배당요구가 있어, 대항력과 우선변제권을 모두 행사하는 구조입니다. 다만 우선변제권이 있다고 해서 보증금이 전액 배당되는 것은 아닙니다. 현재 회차 매각대금으로는 보증금 전액을 충당하지 못하므로 미배당 보증금이 매수인에게 승계됩니다.
③ 회차별 실질취득 — 유찰이 곧 할인은 아니다
| 시나리오 | 매각가 | 매수인 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 감정가 70% | 79,100,000원 | 22,723,800원 | 101,823,800원 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 49% | 55,370,000원 | 46,026,660원 | 101,396,660원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34.3% | 38,759,000원 | 62,338,662원 | 101,097,662원 |
겉으로는 최저매각가가 79,100,000원에서 55,370,000원, 다시 38,759,000원으로 내려갑니다. 하지만 동시에 매수인 인수액이 22,723,800원에서 46,026,660원, 62,338,662원으로 증가합니다. 따라서 “한 번 더 유찰되면 훨씬 싸진다”는 해석은 이 사건에 그대로 적용되지 않습니다. 유찰의 가격 효과 대부분이 선순위 임차보증금 인수 증가로 상쇄됩니다.
④ 예상배당표 (매각가 79,100,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,823,800원 |
| 1. 임차인 김동규 보증금 | 100,000,000원 | 77,276,200원 |
| 2. 주택도시보증공사 | 107,654,395원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 기준 임차인 배당 후 부족분 22,723,800원은 매수인 인수 대상으로 계산됩니다. 신청채권자 주택도시보증공사 청구액 107,654,395원은 이 가정에서 배당액 0원이며 전액 미배당입니다. 당해세가 우선 배당되면 실제 임차인 배당 및 인수액은 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 감정평가상 이용상태는 업무시설(오피스텔)이며, 지하4층·지상21층 철근콘크리트 건물의 7층 706호입니다.
- 입지. 대구광역시 북구 칠성동2가 소재 대구역 북서측 인근으로, 주변은 아파트·근린상가·주거용 나지 등이 형성돼 있습니다.
- 교통. 차량 출입이 자유롭고 철도역인 대구역, 도시철도역, 시내버스승강장 및 중앙대로가 인근에 있어 교통 사정은 편리한 것으로 평가됐습니다.
- 도로·토지. 단지 동측 왕복6차선, 서측 왕복2차선 도로에 접하며 토지는 중심상업지역·방화지구·시가지경관지구에 포함 또는 저촉됩니다. 공시지가는 3,252,000원/㎡입니다.
- 설비. 위생·급배수·승강기·소방·도시가스공급·난방설비가 설치돼 있고 공부와의 차이는 없습니다.
- 환금성. 오피스텔이라는 용도 특성에 더해 선순위 임차보증금 인수 구조가 있어, 매각 최저가 자체보다 실질취득 부담을 기준으로 판단할 필요가 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 보증금 잔액 재계산. 현재 가정에서 인수액은 22,723,800원이지만 실제 매각가와 선순위 배당 항목에 따라 변동할 수 있으므로 입찰가별 잔액을 다시 계산해야 합니다.
- 유찰 할인 착시 경계. 2회·3회 유찰 시 낙찰가는 크게 낮아져도 인수액이 46,026,660원·62,338,662원으로 증가해 실질취득 부담은 1억원 안팎입니다.
- 당해세 확인. 조세·공과금 관련 압류가 확인되므로 실제 당해세가 존재하면 임차인 배당이 줄고 매수인 인수액이 늘 수 있습니다.
- 임차권 원본 대조. 김동규의 임차권등기, 전입일자 2020.09.03, 확정일자 2020.08.04, 보증금 100,000,000원과 배당요구 내용을 매각물건명세서·등기부에서 재확인해야 합니다.
- 민간임대주택등기 확인. 2022.11.22 민간임대주택등기가 존재하므로 관련 등기 내용과 매각 후 처리 관계를 원본 서류에서 함께 확인할 필요가 있습니다.
- 시세 별도 검증. 이 사건의 가격 경쟁력은 감정가 대비 할인율이 아니라 실질취득 약 1억원을 주변 오피스텔 실거래와 비교해 판단해야 합니다.
맺으며 — “7,910만원짜리 물건”이 아니다
이 사건의 숫자는 단순하지만 해석은 반대입니다. 감정가 113,000,000원에서 한 번 유찰돼 최저가가 79,100,000원까지 내려왔지만, 매수인에게 대항할 수 있는 김동규의 보증금 100,000,000원이 앞에 있습니다. 현재 예상배당에서는 보증금 중 22,723,800원이 남아 매수인이 인수하므로 실질취득은 101,823,800원입니다.
더 유찰돼 55,370,000원이나 38,759,000원까지 내려가도 인수액이 동시에 늘어 총 부담은 각각 101,396,660원, 101,097,662원으로 유지됩니다. 즉 이 물건의 승부처는 “몇 번 유찰됐느냐”가 아니라 선순위 보증금까지 포함한 약 1억원의 실질취득가가 실제 시장가격에 비해 어떤 수준이냐입니다. 실거래 자료가 없는 상태에서는 저가 매수라고 결론낼 근거가 없습니다. 최저가는 낮아졌지만, 선순위 임차보증금이 할인 효과를 대부분 흡수하는 인수형 경매입니다.
