대구지방법원 2025타경10175. 경상북도 칠곡군 왜관읍 금산리 일대의 대지·토지와 근린생활시설이 함께 얽힌 경매입니다. 감정가는 3,789,364,400원, 현재 최저매각가는 1,856,789,000원으로 2회 유찰된 상태입니다. 권리 흐름의 기준점은 2023.05.30 설정된 왜관농업협동조합의 채권최고액 3,120,000,000원 근저당입니다. 그 뒤 손영숙 근저당, 신용보증기금·대구신용보증재단 가압류, 칠곡군 압류와 경매개시결정이 이어졌고 모두 매각으로 소멸하는 구조입니다.
점유관계도 현재 자료상 매수인 인수로 이어지는 임차권은 없습니다. 구은정·이하민·전용남·정봉진·배수목 관련 조사 항목은 모두 말소기준권리보다 늦은 전입일로 기록되어 대항력 없음으로 판정되어 있습니다. 따라서 현재 회차의 실질취득액은 최저매각가와 같은 1,856,789,000원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2025타경10175 |
|---|---|
| 소재지 | 경상북도 칠곡군 왜관읍 금산리 859-7 · 강변대로 847 |
| 용도 / 이용상태 | 대지 + 토지 · 근린생활시설로 이용 중 |
| 토지 | 1,947㎡ · 지목 대 · 상업용 · 평지 · 사다리형 · 광대로한면 |
| 건물 | 철근콘크리트조 슬래브지붕 2층 · 사용승인일 2011.01.27 |
| 소유자 | 주식회사디자인풍경 |
| 감정가 / 최저가 | 3,789,364,400원 / 1,856,789,000원 (2회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 왜관농업협동조합 / 2,473,135,365원 |
| 매각기일 | 2026.09.07 |
① 권리 흐름 — 2023.05.30 근저당이 기준
말소기준권리는 을구 13번 왜관농업협동조합 근저당권입니다. 채권최고액은 3,120,000,000원이며, 이후 설정된 손영숙의 근저당권 564,000,000원과 신용보증기금 가압류 90,000,000원, 대구신용보증재단 가압류 7,440,000원, 칠곡군 압류 및 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 그보다 앞선 여러 근저당권은 등기부상 이미 말소된 상태입니다.
② 임차 관계 — 모두 말소기준권리 이후 전입
| 점유자 | 점유 부분 | 전입일 | 보증금 | 차임 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 구은정 | 1층 편의점 134.77㎡ | 2025.12.09 | 10,000,000원 | — | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 이하민 | 1층 카페 70㎡ | 2024.03.19 | 5,000,000원 | 500,000원 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 전용남 | 1층 국수집 85.945㎡ | 2025.12.16 | 10,000,000원 | — | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 1.정봉진. 2.정봉진 | 1층 하우징 70㎡ | 2024.05.02 | 100,000,000원 | — | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 배수목 | 2층 전체 727.6㎡ | 2025.12.18 | 10,000,000원 | — | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
구은정은 2026.03.03, 이하민은 2026.03.04, 전용남은 2026.03.05, 배수목은 2026.03.03 배당요구가 접수되어 있습니다. 이들의 전입일은 모두 2023.05.30 말소기준권리보다 뒤이므로 대항력은 없습니다. 정봉진 관련 조사 항목 역시 2024.05.02 전입으로 말소기준권리 이후입니다.
③ 예상배당표 (매각가 1,856,789,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | — | 20,967,890원 |
| 을구 13번 근저당권 · 왜관농업협동조합 | 3,120,000,000원 | 1,835,821,110원 |
| 을구 15번 근저당권 · 손영숙 | 564,000,000원 | 0원 |
| 갑구 4번 가압류 · 신용보증기금 | 90,000,000원 | 0원 |
| 갑구 5번 가압류 · 대구신용보증재단 | 7,440,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
현재 회차에서는 집행비용을 제외한 1,835,821,110원이 왜관농업협동조합에 배당되는 시나리오이며, 총 채권 미배당액은 1,945,618,890원입니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 소유자 잔여도 0원이며 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 배당 추정입니다.
④ 가격 — 2회 유찰로 감정가 49%
현재 최저매각가 1,856,789,000원은 2회 유찰된 회차로, 감정가 대비 49%입니다. 한 차례 더 유찰되면 최저가는 1,299,752,300원, 4회 유찰 시에는 909,826,610원 시나리오입니다.
| 회차 | 매각가 | 채권 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 · 감정가 49% | 1,856,789,000원 | 1,835,821,110원 | 1,945,618,890원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 1,299,752,300원 | 1,284,354,777원 | 2,497,085,223원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 · 감정가 24% | 909,826,610원 | 898,328,344원 | 2,883,111,656원 | 0원 |
⑤ 일괄매각·현황 차이 — 현장 확인이 핵심
- 일괄매각. 지상 수목은 매각에 포함되고, 비닐하우스는 매각에서 제외됩니다.
- 일부 미등기 증축. 목록3 건물은 제조업소 외부계단 2.81㎡와 소매점 외부계단 0.73㎡가 건축물대장상 증축되어 있으나 기준시점 미등기 상태입니다.
- 2층 면적 차이. 일반음식점은 공부상 702.95㎡이나 계단 증축부분을 포함한 현황 면적은 706.49㎡입니다.
- 토지 현황 차이. 목록5 토지는 공부상 지목이 잡종지이나 현황은 도로로 이용 중입니다.
- 현장 소재물. 지상에 수목·간판·비닐하우스 1동이 소재합니다.
⑥ 입지·토지 조건 (감정요항표 기준)
- 위치. 왜관지방산업단지 서측 인근이며, 주변은 국도변 주유소·근린생활시설·공장 등으로 형성되어 있습니다.
- 교통. 인근 교통시설 및 편익시설 접근성을 종합한 제반 교통상황은 보통입니다.
- 용도지역. 도시지역·자연녹지지역이며 공장설립승인지역·배출시설설치제한지역·가축사육제한구역 등이 포함 또는 저촉됩니다.
- 홍수 관련. 감정요항표상 일부 토지는 홍수관리구역(현행계획홍수위)에 해당합니다.
- 토지 조건. 토지면적 1,947㎡, 평지·사다리형·광대로한면이며 공시지가는 389,300원/㎡입니다.
- 건물 이용. 철근콘크리트조 슬래브지붕 2층 건물로 현재 근린생활시설로 이용 중이며 위생설비·급배수설비가 되어 있습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 말소기준권리 확인. 2023.05.30 왜관농업협동조합 근저당권보다 뒤의 근저당·가압류·압류·경매개시결정이 매각으로 소멸하는지 원본 등기와 대조하세요.
- 임차 점유 확인. 조사된 임차 항목은 모두 대항력 없음이지만, 실제 점유 범위와 인도 상태를 현장에서 확인하세요.
- 일괄매각 범위 확인. 수목은 포함되고 비닐하우스는 제외됩니다. 현장 소재물과 매각대상을 정확히 구분해야 합니다.
- 미등기 증축 확인. 외부계단 2.81㎡·0.73㎡ 및 2층 공부상·현황 면적 차이를 건축물대장과 현황으로 대조하세요.
- 현황 도로 토지 확인. 공부상 잡종지이지만 현황 도로로 이용 중인 토지의 실제 이용·권리관계를 확인하세요.
- 가격 검증. 현재 최저가는 감정가 49%이지만 비교 가능한 최근 실거래가가 없으므로 할인율만으로 저가매수를 단정하지 마세요.
맺으며 — 권리보다 ‘물건 자체’를 보는 경매
이 사건은 말소기준권리 이후의 근저당·가압류·압류가 매각으로 정리되고, 조사된 임차 점유도 모두 말소기준권리 이후 전입이라 매수인 인수액이 0원인 구조입니다. 권리 인수만 보면 비교적 명료합니다.
하지만 감정가 3,789,364,400원에서 2회 유찰되어 1,856,789,000원까지 내려온 사실만 보고 가격 매력을 단정하기는 어렵습니다. 이 물건은 대지·토지와 근린생활시설의 일괄매각이고, 수목 포함·비닐하우스 제외, 일부 미등기 증축, 공부상 지목과 현황 이용의 차이까지 있습니다. 권리는 정리형, 가격은 별도 검증, 승부처는 현장과 매각범위 확인입니다.
