대구지방법원 2025타경10198. 경상북도 칠곡군 석적읍 중리 242-2의 토지와 지상 3층 건물입니다. 감정 이용상태는 1층 근린생활시설 등, 2층·3층 다가구주택 등입니다. 토지는 463.6㎡, 지목은 대, 토지이용상황은 주상용이며 일괄매각에 제시외 건물이 포함됩니다. 현재 소유자는 김정훈입니다.
등기상 말소기준권리는 2017.02.02 인동새마을금고 근저당권 429,000,000원입니다. 이후 명칭이 구미강동새마을금고로 변경됐고, 2021년 김소은·장오순의 가압류와 2025.12.24 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 하지만 등기보다 먼저 확인해야 할 핵심은 임차관계입니다. 안정현의 전입일 2016.05.02는 말소기준권리보다 앞서며 대항력이 있는 것으로 조사됐고, 보증금은 확인되지 않았습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2025타경10198 |
|---|---|
| 소재지 | 경상북도 칠곡군 석적읍 중리 242-2 · 경상북도 칠곡군 석적읍 남중리1길 42 |
| 용도 / 이용상태 | 기타 + 토지 · 1층 근린생활시설 등 · 2층 다가구주택 등 · 3층 다가구주택 등 |
| 토지 | 463.6㎡ · 대 · 주상용 · 평지 · 정방형 · 소로한면 |
| 소유자 | 김정훈 |
| 감정가 / 최저가 | 998,423,520원 / 489,227,000원 (2회 유찰) |
| 청구액 | 255,449,508원 |
| 매각기일 | 2026.09.07 |
| 매각조건 | 일괄매각 · 제시외 건물 포함 |
① 권리 흐름 — 근저당은 소멸하지만 선순위 임차인이 남는다
② 임차인 현황 — 실제 임차인 8명, 선순위는 안정현
| 임차인 | 점유부분 | 전입일 | 확정일자 | 보증금 | 월세 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 박지선 | 101호 | 2025.07.22 | 미상 | 5,000,000원 | 450,000원 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 김도형 | 웰리치 93평방미터 | 2023.03.30 | 미상 | 5,000,000원 | 500,000원 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 김혜정 | 201호 | 2025.06.18 | 2025.06.18 | 미상 | 미상 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 안정현 | 202호 | 2016.05.02 | 미상 | 미상 | 미상 | 대항력 있음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 모소연 | 208호 | 2022.04.12 | 미상 | 미상 | 미상 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 임찬혁 | 웰리치 3층 303호 | 2022.08.08 | 미상 | 1,000,000원 | 200,000원 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 류지훈 | 306호 | 2020.04.13 | 미상 | 미상 | 미상 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 서정화 | 308호 | 2023.09.20 | 미상 | 미상 | 미상 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
보증기관의 대위·승계 중복신고는 없어 실제 임차인은 8명입니다. 이 가운데 박지선·김도형·김혜정·모소연·임찬혁·류지훈·서정화는 모두 전입신고가 2017.02.02 말소기준권리 이후라 대항력이 없습니다. 반면 안정현만 말소기준보다 앞선 전입으로 대항력이 있습니다. 특히 김혜정·안정현·모소연·류지훈·서정화는 보증금이 확인되지 않아 실제 배당관계 확인이 필요합니다.
③ 가격 판단 — 감정가의 49%지만 ‘싸다’고 단정할 근거는 없다
감정가는 998,423,520원, 현재 최저매각가는 489,227,000원으로 2회 유찰 후 감정가의 49% 수준입니다. 다음 시나리오는 3회 유찰 시 342,458,900원, 4회 유찰 시 239,721,229원입니다.
④ 예상배당표 (매각가 489,227,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 7,292,270원 |
| 2. 근저당 · 인동새마을금고 | 429,000,000원 | 429,000,000원 |
| 3. 가압류 · 김소은 | 25,000,000원 | 25,000,000원 |
| 4. 가압류 · 장오순 | 50,000,000원 | 27,934,730원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 총액 504,000,000원 중 예상배당은 481,934,730원, 미배당은 22,065,270원입니다. 이 배당표의 매수인 인수액은 0원으로 계산되어 있으나, 대항력 임차인 안정현의 보증금이 미상이고 임차인 배당이 위 표에 반영되지 않았으므로 실제 인수액을 0원으로 확정해서는 안 됩니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 중리교 남서측 인근으로 각종 근린생활시설, 단독주택 및 다가구주택 등이 형성된 지역이며 제반 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 대상물건까지 차량 접근이 가능하며 제반 교통사정은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트조 슬래브지붕 지상 3층 건물로, 1층은 근린생활시설 등, 2층과 3층은 다가구주택 등으로 이용 중입니다.
- 설비. 기본적인 위생 및 급배수설비가 되어 있고 주택부분에 난방설비가 되어 있습니다.
- 토지. 도시지역·제1종일반주거지역이며 소로2류에 접합니다. 토지는 463.6㎡, 평지·정방형·소로한면입니다.
- 규제. 가축사육제한구역과 상대보호구역이 포함 또는 저촉되며, 공시지가는 415,100원/㎡입니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 안정현 보증금 확인. 2016.05.02 전입으로 대항력이 있는 임차인입니다. 보증금과 배당 가능액을 확인하기 전에는 매수인 인수액과 실질취득금액을 확정할 수 없습니다.
- 미상 보증금 점검. 김혜정·안정현·모소연·류지훈·서정화의 보증금이 확인되지 않습니다. 각 점유부분별 임대차관계를 대조해야 합니다.
- 가격 착시 경계. 2회 유찰로 489,227,000원까지 내려왔지만 최근 실거래 기준 시세가 확인되지 않아 감정가 대비 할인율만으로 저가 여부를 판단하지 마십시오.
- 일괄매각 범위 확인. 토지와 건물이 일괄매각되고 제시외 건물이 포함됩니다. 실제 현황과 매각대상 범위를 원본 서류에서 확인해야 합니다.
- 다가구 명도. 실제 임차인 8명이 확인됩니다. 권리 인수 여부와 별개로 다수 점유자에 대한 인도·명도 과정이 필요할 수 있습니다.
- 배당표 재검증. 현재 배당표에는 임차인 관련 미상 보증금이 반영되지 않았으므로 실제 배당과 인수액은 달라질 수 있습니다.
맺으며 — “49% 할인보다 선순위 보증금 확인이 먼저”
이 사건의 겉모습은 강한 할인입니다. 감정가 998,423,520원에서 2회 유찰돼 최저가가 489,227,000원까지 내려왔습니다. 그러나 권리분석의 중심은 할인율이 아니라 2016.05.02 전입한 안정현의 대항력과 미상 보증금입니다. 이 보증금이 얼마인지, 배당으로 얼마가 소멸하고 얼마가 낙찰자에게 남는지 확인되지 않는 한 매수인의 실질취득금액은 계산할 수 없습니다.
후순위 가압류와 경매개시결정은 소멸하지만, 선순위 임차인의 미상 보증금은 별개의 문제입니다. 여기에 1층 근린생활시설과 2·3층 다가구주택이 결합된 물건이고 실제 임차인이 8명이라 권리·명도 확인도 단순하지 않습니다. 최저가 49%는 눈에 띄지만, 인수액 확인 전에는 가격 메리트를 확정할 수 없는 사건입니다.
