대구지방법원 2025타경10222. 수성구 범물동 범물영남보성아파트 103동 12층 1201호로, 감정평가상 전유면적 84.385㎡의 계단식 아파트입니다. 소유자는 조경미이고, 말소기준은 2014.12.24. 설정된 국민은행 근저당권입니다. 이후 국민은행 후순위 근저당, 디지비캐피탈 근저당, 삼성카드 가압류, 현재 경매개시결정, 국의 압류는 데이터상 매각으로 소멸하는 권리로 분류돼 있습니다. 배당 시뮬레이션에서도 매수인 인수액은 0원입니다.

다만 가격 판단은 단순하지 않습니다. 감정가는 305,000,000원이고 한 차례 유찰된 현재 최저매각가는 213,500,000원입니다. 최근 12개월 평균 250,666,666원보다 낮지만, 가장 최근 2026.06 거래는 200,000,000원입니다. 더구나 최근 가격 추세가 -15.8%로 잡혀 있어, 과거 거래까지 포함한 전체 평균 286,000,000원만을 근거로 현재 가격 메리트를 크게 평가해서는 안 됩니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸, 인수는 0원

말소기준은 2014.12.24. 국민은행 근저당권입니다. 설정 당시 채권최고액은 152,400,000원으로 기재돼 있습니다. 이후 설정된 국민은행 근저당 156,000,000원, 디지비캐피탈 근저당 120,000,000원, 삼성카드 가압류 5,872,217원, 경매개시결정과 국의 압류는 데이터상 매각으로 소멸합니다. 현재 배당 시뮬레이션 역시 매수인 인수액을 0원으로 계산합니다.

임차인 신고 내역은 없습니다. 다만 감정평가 요항에는 임대관계가 미상으로 기록돼 있고, 폐문 및 이해관계인 부재로 내부구조·설비·마감상태를 구체적으로 확인하지 못했다고 기재돼 있습니다. 따라서 인수액 시뮬레이션은 0원이지만, 실제 점유관계는 매각물건명세서와 현황조사 원본으로 다시 확인하는 편이 안전합니다.

② 시세 비교 — 평균보다 낮지만 최신 거래보다 높다

면적 매칭 실거래는 모두 84.99㎡로 잡혀 있습니다. 가격 판단에서는 과거 고가거래가 섞인 전체 평균보다 최근 12개월 평균 250,666,666원, 가장 최신인 2026.06 거래 200,000,000원, 그리고 -15.8%의 최근 추세를 우선해서 볼 필요가 있습니다.

현재 최저가 213,500,000원은 최근 12개월 평균의 85.2%입니다. 이 숫자만 보면 할인 구간이지만, 최신 거래 200,000,000원보다 현재 최저가가 더 높다는 점이 중요합니다. 최근 추세 또한 -15.8%이므로, 전체 평균 286,000,000원 대비 74.7%라는 수치만으로 가격 가점을 크게 주는 것은 적절하지 않습니다.

③ 예상배당표 (매각가 213,500,000원 가정)

제공된 배당 시뮬레이션 기준 채권 총액은 434,272,217원, 채권자 배당액은 209,711,000원, 미배당액은 224,561,217원이며 소유자 잔여는 0원입니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세와 임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.

④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 범일중학교 북서측 인근에 위치하며, 주변은 아파트단지와 판매시설·근린생활시설 등으로 형성돼 있습니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스승강장과 도시철도3호선 범물역이 있어 감정평가상 제반 교통사정은 양호한 편으로 평가됐습니다.
• 건물. 철근콘크리트조 슬래브지붕 지하1층·지상15층 건물의 12층 1201호이며 사용승인일자는 1992.08.20입니다.
• 설비. 위생·급배수, 소화전, 승강기, 도시가스 개별난방 설비가 기재돼 있습니다.
• 토지·규제. 제3종일반주거지역·지구단위계획구역·택지개발지구에 속하며 공시지가는 2,710,000원/㎡입니다. 감정평가상 공부와의 차이는 없습니다.
• 환금성. 거래 표본은 12건이 확인되지만 최근 가격 추세가 -15.8%이고 최신 거래가 200,000,000원까지 낮아진 만큼 과거 고가거래보다 최근 거래 흐름을 우선할 필요가 있습니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 최신 시세 우선. 전체 거래 평균 286,000,000원보다 최근 12개월 평균 250,666,666원과 최신 거래 200,000,000원을 우선 기준으로 보세요.
• 하락 추세 확인. 최근 추세가 -15.8%입니다. 현재 최저가 213,500,000원이 최신 거래보다 높은 상태라는 점을 입찰가 산정에 반영해야 합니다.
• 점유관계 확인. 임차인 신고 내역은 없지만 감정평가에는 임대관계가 미상으로 기재됐고 폐문·부재로 내부 확인도 제한됐습니다. 현황조사와 매각물건명세서를 대조하세요.
• 근저당 변경등기 확인. 을구 8번 근저당은 152,400,000원 설정 후 2019.03.29. 46,240,000원 변경 기록이 있는데 배당표는 152,400,000원을 사용합니다. 실제 채권잔액과 배당관계는 원본 확인이 필요합니다.
• 후순위 미배당과 인수를 구분. 현재 회차에서 채권 미배당액이 224,561,217원 발생하지만, 제공된 시뮬레이션상 그 금액을 매수인이 승계하는 구조는 아니며 인수액은 0원입니다.
• 내부 상태 확인. 감정평가에서 내부구조·설비·마감상태를 외부관찰과 탐문으로 개략 평가했다고 기재돼 있으므로 실제 내부 하자나 구조변경 여부를 별도로 확인하세요.

맺으며 — “권리는 정리되지만, 가격은 최신 거래를 봐야 한다”

이 사건의 권리구조는 비교적 명확합니다. 2014.12.24. 국민은행 근저당이 말소기준이고, 이후 주요 권리는 매각으로 소멸하며 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액은 0원입니다. 다만 임대관계가 미상이고 말소기준 근저당의 변경금액과 배당 시뮬레이션 사이에 확인할 지점이 있어 원본 서류 대조는 필요합니다.

가격은 더 신중하게 봐야 합니다. 현재 최저가 213,500,000원은 최근 12개월 평균 250,666,666원의 85.2%이지만, 최신 거래는 이미 200,000,000원이고 최근 추세도 -15.8%입니다. 감정가 305,000,000원에서 많이 내려왔다는 사실보다 지금 시장에서 실제로 얼마에 거래되는지가 더 중요합니다. 결론은 권리는 양호, 가격은 보수적 검토입니다.