대구지방법원 2024타경1609. 경상북도 영주시 풍기읍 수철리 286-4 건물에 대한 강제경매입니다. 현 소유자는 임정희이고, 현재 등기상 말소기준은 2024.10.14 접수된 강현일의 강제경매개시결정입니다. 과거 풍기농업협동조합 및 새마을금고의 근저당과 가처분·압류 등은 등기부상 이미 말소돼, 현재 권리분석의 중심은 과거 담보권이 아니라 말소기준보다 앞선 임차인입니다.
주식회사 대종리치 대표이사 임상원은 상가건물임대차현황서상 등록된 사업자로, 2021.06.10부터 등록되어 있습니다. 말소기준일 2024.10.14보다 앞서므로 대항력이 있고, 보증금은 1,000,000원, 월 차임은 100,000원입니다. 우선변제권이 없어 배당으로 보증금을 회수하지 못하고, 보증금 전액이 매수인 인수로 남습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2024타경1609 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상북도 영주시 풍기읍 수철리 286-4 |
| 용도 | 기타 |
| 소유자 | 임정희 |
| 감정가 / 최저가 | 87,658,320원 / 42,953,000원 (2회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 강현일 / 31,673,770원 |
| 매각기일 | 2026.09.07 |
| 매각 조건 | 일괄매각 · 제시외 건물 포함 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 임차인이 먼저다
현재 권리분석의 기준은 2024.10.14 강현일의 강제경매개시결정입니다. 그보다 앞선 2021.06.10에 주식회사 대종리치 대표이사 임상원이 사업자로 등록돼 있어 대항력은 유지됩니다. 따라서 경매개시결정이 매각으로 소멸하더라도 임차보증금 1,000,000원까지 사라지는 것은 아닙니다.
| 임차인 | 점유·등록 | 보증금 | 차임 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|
| 주식회사 대종리치 대표이사 임상원 | 상가건물임대차현황서상 등록된 사업자 · 2021.06.10 | 1,000,000원 | 100,000원 | 대항력 有 우선변제권 無 · 보증금 전액 인수 |
② 가격 판단 — 2회 유찰됐지만 시세 비교는 보류
감정가는 87,658,320원, 현재 최저매각가는 42,953,000원으로 2회 유찰 후 감정가의 49% 수준입니다. 다만 비교할 최근 실거래 시세가 없으므로, 감정가 대비 할인율만 보고 이 물건을 시세보다 싸다거나 가격 메리트가 크다고 단정할 수 없습니다.
현재 회차에서 확인되는 비용 기준은 최저매각가 42,953,000원에 인수 보증금 1,000,000원을 더한 43,953,000원입니다. 3회 유찰 시 매각가는 30,067,099원, 4회 유찰 시 21,046,969원으로 내려가지만 각 회차에서도 보증금 1,000,000원 인수는 그대로 남습니다.
③ 예상배당표 (매각가 42,953,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,173,154원 |
| 인수 · 주식회사 대종리치 대표이사 임상원 보증금 | 1,000,000원 | 0원 |
| 강제경매개시결정 · 강현일 | 31,673,770원 | 31,673,770원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 10,106,076원 |
현재 회차에서는 신청채권자 청구액 31,673,770원이 전액 배당되고, 소유자에게 10,106,076원이 남는 계산입니다. 임차인 보증금 1,000,000원은 배당액이 0원으로, 매각대금 밖에서 매수인이 인수합니다.
④ 매각조건·물건 확인 메모
- 일괄매각. 본건은 일괄매각이며 제시외 건물이 포함됩니다.
- 지붕 현황. 목록2의 시멘기와지붕 및 아스팔트싱글지붕은 실제 기와형강판지붕입니다.
- 대지 관계. 건물 중 2동은 매각외 대지와 양지상으로 추정돼 현황과 매각범위의 관계를 확인해야 합니다.
- 등기 현황. 과거 풍기농업협동조합 근저당과 소백새마을금고·북영주새마을금고 관련 근저당은 등기부상 이미 말소됐습니다.
- 임차인. 실제 확인되는 임차인은 주식회사 대종리치 대표이사 임상원 1명이며, 보증금 1,000,000원 인수 구조입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 실질취득 기준. 현재 최저가 42,953,000원만 보지 말고 인수 보증금 1,000,000원을 더한 43,953,000원을 기준으로 판단해야 합니다.
- 임대차 확인. 2021.06.10 등록 사업자의 실제 점유상태와 보증금 반환관계를 현장에서 다시 확인해야 합니다.
- 매각범위 확인. 일괄매각·제시외 건물 포함 사항과 건물 중 2동의 매각외 대지 양지상 여부를 원본 서류와 현황으로 대조해야 합니다.
- 추가 유찰 시. 3회 유찰 시 매각가 30,067,099원, 4회 유찰 시 21,046,969원이나 보증금 1,000,000원 인수는 계속 남습니다.
- 가격 판단. 최근 실거래 자료가 없으므로 감정가 대비 할인폭만으로 ‘싸다’고 판단하지 말고 별도 시세 확인이 필요합니다.
맺으며 — 낮아진 최저가보다 ‘인수와 매각범위’를 먼저 본다
이 사건은 2회 유찰돼 최저매각가가 42,953,000원까지 내려왔지만, 권리가 완전히 비어 있는 물건은 아닙니다. 말소기준일보다 앞선 대항력 임차인이 있고, 보증금 1,000,000원은 매수인이 인수합니다. 따라서 현재 실질취득은 43,953,000원입니다.
여기에 일괄매각·제시외 건물 포함, 건물 중 2동의 매각외 대지와 양지상 추정이라는 확인사항도 있습니다. 반면 현재 회차에서는 신청채권자의 청구액이 전액 배당돼 채권 미배당은 없습니다. 결국 이 사건의 핵심은 단순한 최저가 할인율이 아니라 임차보증금 인수와 실제 매각범위 확인입니다. 시세 자료가 없으므로 가격 메리트 판단은 별도로 해야 합니다.