임차인 인수 위험 없이 후순위 권리가 소멸하지만 감정가 1.50억이 실거래 평균 1.3775억보다 높아 가격 메리트는 유찰 이후 판단해야 하므로 B.
※ 이 매력지수는 리포트 본문(권리·환금성·시세 등)을 종합한 저자 주관 평가입니다.
한 줄 평 임차인 인수 위험이 없고 매수인 인수액은 0원입니다. 다만 감정가와 최저가가 같은 신건 상태에서 동일 평형 실거래 평균 1.3775억보다 높은 1.50억으로 시작합니다. 권리는 안전하지만 가격 메리트는 유찰 이후에 생기는 구조입니다.
감정가 / 최저가
150,000,000원
신건(0회 유찰)
실거래 평균(시세)
137,750,000원
동일평형 최근 12건
최저가 ÷ 시세
108.9%
시세보다 높음
매수인 인수
0원
임차인 없음
대구지방법원 2025타경10247. 대구 수성구 지산동 지산리더스 201동 403호 아파트입니다. 권리 구조는 단순합니다. 소유자 강철우 씨 명의로 보유 중이며, 1991년 설정된 근저당권이 말소기준권리입니다. 경매개시결정 이후 권리와 후순위 부담은 매각으로 정리되고 낙찰자가 승계할 권리는 없습니다.
다만 오래된 근저당과 최근 파산선고 기록이 있는 사건인 만큼 권리보다 가격과 배당 구조를 확인해야 합니다. 신건 최저가는 1.50억이지만 동일 면적 최근 거래 평균은 1.3775억으로, 신건 입찰에서는 시세 대비 여유가 크지 않습니다.
물건 개요
사건번호
대구지방법원 2025타경10247 (임의경매)
소재지
대구광역시 수성구 지산동 1234-1 지산리더스 제201동 4층403호
물건종류 / 이용상태
집합건물(아파트) · 아파트 이용 중
소유자
강철우
감정가 / 최저가
150,000,000원 / 150,000,000원 (신건)
신청채권자 / 청구
한국주택금융공사 업무수탁기관(주식회사 국민은행) / 80,598,909원
매각기일
2026.07.06
① 권리 흐름 — 인수할 권리 없음
임차인은 확인되지 않으며 매수인이 인수하는 금액은 0원입니다. 말소기준권리는 1991.12.31 설정된 근저당권입니다. 이후 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 을구의 근저당권들도 매각절차에서 정리되는 구조입니다.
② 시세 비교 — 신건 가격은 부담
동일 단지 지산리더스, 동일 면적 54.12㎡ 최근 실거래 12건 기준입니다.
거래월
전용
층
거래가
2026.05
54.12㎡
8
138,000,000원
2026.05
54.12㎡
14
129,000,000원
2026.03
54.12㎡
11
130,000,000원
2026.02
54.12㎡
8
140,000,000원
2025.10
54.12㎡
6
140,000,000원
2025.09
54.12㎡
3
125,000,000원
2025.03
54.12㎡
11
145,000,000원
2024.12
54.12㎡
9
145,000,000원
2024.08
54.12㎡
4
126,000,000원
2024.08
54.12㎡
15
135,000,000원
2024.08
54.12㎡
9
150,000,000원
2024.04
54.12㎡
1
150,000,000원
평균
—
12건
137,750,000원
실거래 범위는 1.25억~1.50억이며 평균은 1.3775억입니다. 최저가 1.50억은 실거래 평균 대비 108.9%입니다. 즉 신건 가격 그대로 낙찰되면 평균 시세보다 높은 가격에 취득하는 구조입니다.
⚠️ 가격 판단 권리상 안전하더라도 신건 최저가가 시세 평균을 웃돌면 경매 할인 효과가 없습니다. 유찰 이후 가격 구간에서 실질적인 메리트를 검토해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 150,000,000원 가정)
배당 항목
채권액
예상배당
0. 집행비용
-
2,900,000원
1. 근저당 · 한국주택은행
11,100,000원
11,100,000원
2. 근저당 · 한국조폐공사
15,600,000원
15,600,000원
3. 근저당 · 주식회사국민은행
120,000,000원
120,000,000원
잔여 · 소유자 교부
-
400,000원
매각대금 배분 (신건 1.50억)
감정가 vs 실거래 평균
감정가 1.50억이 실거래 평균 1.3775억보다 높습니다.
✅ 권리 관점 임차인 인수 위험이 없고 말소기준권리 이후 권리는 매각으로 정리됩니다. 매수인 인수액은 0원입니다.
⛔ 가격 관점 신건 최저가 1.50억은 동일 평형 평균 실거래 1.3775억보다 높습니다. 권리 안전성만 보고 신건 응찰하기보다 시세 대비 할인 구간을 확인해야 합니다.
④ 입지·환금성 메모
입지. 대구광역시 수성구 지산동 지산네거리 남서측 인근으로 아파트단지, 근린생활시설, 단독주택 등이 혼재합니다.
교통. 차량 접근이 용이하며 제반 교통사정은 보통 수준입니다.
규제. 제3종일반주거지역, 지구단위계획구역, 택지개발지구에 해당하며 공부와의 차이는 없습니다.
환금성. 지산리더스 694세대, 1991년 준공 단지로 거래는 이어지고 있으나 신건 가격은 평균 거래가 대비 부담입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
가격 확인. 최저가가 시세보다 낮은지보다 실제 매수 가격이 평균 거래 수준 이하인지 확인해야 합니다.
권리 확인. 근저당권과 경매개시결정 등 매각으로 소멸되는 권리를 원본 등기부와 대조하세요.
점유 확인. 임대관계는 미상으로 조사되었으므로 현황조사서와 현장 확인이 필요합니다.
파산 기록 확인. 소유자 관련 파산선고 기록이 있으므로 절차 진행 상황을 확인하세요.
원본 대조. 입찰 전 등기부·매각물건명세서·현황조사서를 직접 확인하세요.
맺으며 — “깨끗한 권리와 좋은 가격은 별개”
이 물건은 권리 분석만 보면 안정적인 아파트 경매입니다. 임차인 인수 부담이 없고 매수인 인수액도 없습니다. 하지만 경매의 핵심은 권리 안전성과 가격 경쟁력을 함께 보는 것입니다. 현재 신건 최저가 1.50억은 실거래 평균 1.3775억보다 높아, 권리는 합격이지만 가격은 보류인 상황입니다. 적정 입찰가는 시세와 유찰 흐름을 함께 고려해 판단해야 합니다.
사건 개요
같은 단지 2건 동시 경매
단지 평균
1.0회 유찰
소재지
대구광역시 수성구 지산동 1234-1 지산리더스 201동 4층403호
법원·사건
대구지방법원
·2025타경10247
부동산임의경매
매각기일·장소
2026-08-05 10:00
·신관 지하2층 입찰법정
물건
지산리더스 201동 4층403호
철근콘크리트조 / 54.12㎡
물건상태
매각준비
상세 첫 화면은 판단 요약입니다. 입찰 보증금과 실거래 할인 폭을 먼저 보고, 그 다음 명세서와 변경이력으로 넘어가는 흐름이 가장 효율적입니다.
현황조사
법원 집행관
대구광역시 수성구 지산동 1234-1 지산리더스 201동 4층403호
2026년02월26일
이건 부동산을 방문하였으나 거주자를 만나지 못하여 현황조사안내문을 출입문에 두고 옴.
전입세대 확인서상 소유자가 전입되어 있고, 외국인체류확인서상 해당사항이 없음.
법원 집행관의 현장 조사 내역입니다. 임차인·점유 현황·미납 관리비 등의 핵심 리스크는
매각물건명세서 본문
와 함께 반드시 교차 확인하세요.
