대구지방법원 2026타경1007. 대구 남구 대명동 계명아트빌 제4층 제502호로, 감정평가상 다세대주택으로 이용 중입니다. 현 소유자는 노유명이고, 2006년 소유권을 취득했습니다. 현재 경매의 말소기준권리는 2007.03.22 설정된 한국양계축산업협동조합 근저당권 40,800,000원입니다. 이 근저당 이후의 권리는 경매 매각으로 정리되는 구조이며, 2025년에 등기된 박태현의 주택임차권도 말소기준보다 뒤에 있습니다.
이 사건의 핵심은 임차보증금 50,000,000원 자체가 아니라 그 임차인의 대항력입니다. 박태현의 주민등록일과 확정일자는 모두 2024.07.11이고 점유개시일은 2024.07.10입니다. 말소기준일인 2007.03.22보다 훨씬 뒤이므로 대항력은 없습니다. 따라서 보증금이 현재 최저가 60,760,000원에 근접하더라도, 대항력 있는 임차인의 보증금이 낙찰자에게 이전되는 ‘인수형’ 사건으로 볼 수 없습니다. 예상배당상 매수인 인수액은 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2026타경1007 |
|---|---|
| 소재지 | 대구광역시 남구 대명동 2143-1 계명아트빌 4층 502호 |
| 물건종류 / 이용 | 다세대 · 다세대주택으로 이용중 |
| 소유자 | 노유명 |
| 감정가 / 최저가 | 124,000,000원 / 60,760,000원 (2회 유찰 · 감정가 49%) |
| 신청채권 청구액 | 32,287,863원 |
| 매각기일 | 2026.09.07 |
| 건물 규모 | 철근콘크리트구조 스라브지붕 4층건 중 제4층 제502호 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 늦은 임차권
등기 흐름에서 가장 중요한 날짜는 2007.03.22입니다. 이 날 설정된 한국양계축산업협동조합 근저당권이 말소기준입니다. 앞선 2003년 동대구농업협동조합 근저당은 2007.03.23 해지로 말소됐고, 2011년 조상원 근저당 및 김영자 전세권도 각각 등기부상 말소됐습니다. 과거의 가압류·압류 역시 현재 등기상 말소된 상태입니다.
② 임차인 — 보증금 5,000만원이지만 대항력은 없다
| 임차인 | 점유 / 용도 | 보증금 | 전입 / 확정일자 | 권리 상태 |
|---|---|---|---|---|
| 박태현 | 전유부분 전부 · 주거(임차권등기) | 50,000,000원 | 2024.07.11 / 2024.07.11 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 아님 |
실제 임차인은 1명입니다. 박태현은 2024.07.10 점유를 시작하고 2024.07.11 주민등록 및 확정일자를 갖춘 뒤, 2025.10.29 주택임차권등기를 마쳤으며 배당요구도 접수했습니다. 그러나 모든 대항요건 취득 시점이 2007년 말소기준보다 늦어 대항력은 없습니다. 보증기관의 대위·승계 신고도 아니므로 별도 중복 보증금으로 합산할 사항도 없습니다.
③ 가격 — 49%까지 내려왔지만 ‘시세 할인’은 확인되지 않았다
현재 최저매각가는 60,760,000원으로 감정가 124,000,000원의 49%입니다. 2회 유찰이라는 숫자만 보면 할인 폭은 큽니다. 하지만 계명아트빌의 확인 가능한 최근 낙찰금액이나 동일 면적 실거래 비교값은 없습니다. 따라서 감정가 대비 49%라는 사실을 곧바로 시장가 대비 49% 할인으로 해석해서는 안 됩니다.
단지는 2003.10.23 사용된 11세대 규모이고, 비교 대상으로 잡힌 면적은 60.365㎡입니다. 감정평가 대상과의 면적 일치가 확인되지 않았고 최근 매각 사례도 확인되지 않습니다. 이런 경우 권리분석이 깨끗하더라도 가격 평가는 별도로 보수적으로 접근해야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 60,760,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,493,680원 |
| 2. 근저당권 · 한국양계축산업협동조합 | 40,800,000원 | 40,800,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 18,466,320원 |
현재 회차 60,760,000원 가정에서는 한국양계축산업협동조합 근저당권 40,800,000원이 전액 배당되고 18,466,320원이 잔여로 계산됩니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았으며, 매수인 인수액은 0원입니다.
시나리오상 현재 회차에서는 근저당 40,800,000원이 전액 배당되고, 3회 유찰해 최저가가 42,532,000원까지 내려가도 근저당은 전액 배당됩니다. 그러나 4회 유찰해 29,772,399원이 되면 집행비용 반영 후 근저당 예상배당은 28,836,496원으로 줄어 11,963,504원 미배당이 발생합니다. 다만 이 미배당액이 매수인에게 인수되는 구조는 아니며, 각 시나리오의 매수인 인수액은 모두 0원입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 대명3동행정복지센터 남동측 인근이며, 부근은 단독주택·다가구주택·각종 근린생활시설·학교 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 차량 진입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있으며, 간선도로 접근성을 포함한 제반 교통사정은 보통으로 평가됐습니다.
- 이용. 감정평가상 다세대주택으로 이용 중이며, 철근콘크리트구조 스라브지붕 4층건 중 4층 502호입니다.
- 설비. 위생·급배수설비와 도시가스보일러에 의한 개별난방설비가 갖춰져 있습니다.
- 도로. 북측 약 8미터, 동측 약 6미터, 남측 약 3미터 포장도로와 각각 접합니다.
- 규제. 제2종일반주거지역이며 가축사육제한구역·상대보호구역에 포함됩니다. 공시지가는 1,227,000원/㎡입니다.
- 건축 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
- 환금성 점검. 계명아트빌은 11세대 규모이고 최근 낙찰 사례가 확인되지 않아, 응찰 전 동일 권역 다세대의 실제 거래가격을 별도 대조할 필요가 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 임차권 원본 확인. 박태현의 보증금은 50,000,000원이지만 전입 2024.07.11로 말소기준보다 늦어 대항력 없음으로 분석됩니다. 입찰 전 매각물건명세서의 인수 문구를 최종 확인하세요.
- 배당순위 확인. 임차인은 배당요구를 했지만 우선변제 배당액은 확정돼 있지 않습니다. 실제 배당관계는 배당요구 종기 및 관련 원본을 대조하세요.
- 가격 별도 검증. 최저가 60,760,000원이 감정가의 49%라는 이유만으로 시세보다 싸다고 보지 말고, 대명동 인근 다세대의 최근 거래를 직접 비교하세요.
- 회차별 구조. 3회 유찰 시 42,532,000원, 4회 유찰 시 29,772,399원입니다. 4회 유찰 시에는 선순위 근저당 미배당 11,963,504원이 생기지만 매수인 인수액은 0원으로 계산됩니다.
- 현장 상태. 외벽은 스톤코트 및 몰탈위페인팅, 내부는 벽지·일부 타일, 바닥은 장판지·일부 타일, 창호는 샷시창호로 평가돼 있습니다. 실제 내부 상태는 현장 확인이 필요합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·배당요구 관련 문서를 입찰 직전 다시 확인하세요.
맺으며 — 권리는 단순, 가격은 별도 검증
이 물건의 권리구조는 비교적 명확합니다. 2007년 한국양계축산업협동조합 근저당이 말소기준이고, 실제 임차인 박태현의 전입·확정일자는 2024년으로 훨씬 늦습니다. 그래서 보증금 50,000,000원이 존재하더라도 낙찰자가 이를 인수하는 구조가 아니며 예상 인수액은 0원입니다.
반면 가격은 결론을 서두르면 안 됩니다. 감정가 124,000,000원에서 2회 유찰돼 60,760,000원까지 내려왔지만, 최근 실거래 또는 최근 낙찰가격과 직접 비교할 근거가 없습니다. 따라서 이 사건은 “권리는 합격, 가격은 현장 시세 확인 후 판단”으로 정리하는 것이 적절합니다.
