대구지방법원 2026타경100033. 대구 동구 효목동 133-2 소재 물건으로, 사건상 용도는 대지 + 토지이고 감정 이용상태는 제2종근린생활시설(창고 및 사무소)입니다. 소유자는 임동식이며, 등기상 말소기준권리는 2018.08.01 설정된 주식회사대구은행의 근저당권(채권최고액 46,000,000원)입니다. 그 뒤 신한은행 근저당과 신용보증기금·아이엠뱅크 가압류, 경매개시결정이 이어졌지만 매각으로 소멸하는 구조입니다.
가격은 감정가 205,840,020원에서 2회 유찰되어 현재 최저매각가 100,862,000원, 감정가의 약 49%입니다. 다만 주변 동일·유사 물건의 최근 실거래 자료가 제시되지 않았기 때문에 이 수치만 보고 “반값이니 싸다”고 결론 내릴 수는 없습니다. 특히 근린생활시설과 소규모 토지는 이용상태·도로조건·정비구역 여부와 실제 활용 가능성이 가격에 크게 작용하므로 권리 안전성과 가격 매력은 분리해서 봐야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2026타경100033 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 대구광역시 동구 효목동 133-2 · 대구광역시 동구 효동로 87-4 |
| 물건종류 / 이용상태 | 대지 + 토지 · 제2종근린생활시설(창고 및 사무소) |
| 토지 | 91.6㎡ · 지목 대 · 평지 · 사다리형 · 세로한면(불) |
| 소유자 | 임동식 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 205,840,020원 / 100,862,000원 (2회 유찰 · 감정가 49%) |
| 청구금액 | 46,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.07 |
| 매각조건 | 일괄매각 · 제시외 건물 포함 · 토지 일부 20.04㎡ 도로공제부분 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸
임차인은 없습니다. 따라서 대항력·우선변제권·보증금 승계에 따른 매수인 인수 문제는 확인되지 않습니다. 말소기준은 2018.08.01 대구은행 근저당권이며, 2022.03.03 신한은행 근저당권, 2024.03.05 신용보증기금 가압류, 2026.01.08 아이엠뱅크 가압류와 같은 날의 임의경매개시결정은 모두 말소기준권리보다 뒤에 있어 매각으로 소멸합니다.
② 임차인·점유 관계
| 구분 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|
| 임차인 없음 | 해당 없음 | 해당 없음 | 0원 |
감정평가상 임대관계는 미상으로 기재되어 있으나, 경매 권리분석 자료상 별도의 임차인 신고는 없습니다. 따라서 본건의 핵심은 임차보증금 승계가 아니라 실제 점유자 확인과 활용 가능성 확인입니다.
③ 예상배당표 (매각가 100,862,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,212,068원 |
| 1. 근저당 · 주식회사대구은행 | 46,000,000원 | 46,000,000원 |
| 2. 근저당 · 주식회사신한은행 | 57,600,000원 | 52,649,932원 |
| 3. 가압류 · 신용보증기금 | 170,000,000원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 주식회사 아이엠뱅크 | 72,774,708원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액 346,374,708원 중 채권자 예상배당은 98,649,932원이며, 미배당액은 247,724,776원입니다. 이 미배당은 후순위 채권자의 손실 영역이고, 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·최우선변제 등은 실제 배당에서 달라질 수 있습니다.
④ 가격 해석 — 감정가 49%지만 시세 판단은 별개
현재 최저가는 100,862,000원으로 감정가 205,840,020원의 49% 수준입니다. 다음 회차 시나리오는 70,603,400원, 그 다음은 49,422,380원입니다. 그러나 본건에는 최근 12개월 평균이나 최신 실거래 같은 시장 비교값이 없어 현재 가격이 실제 시장가보다 저렴한지 여부는 확인할 수 없습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 효동초등학교 서측 인근에 위치하며, 주변은 기존주택·다가구주택·근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 인근까지 차량 접근이 가능하고 제반 교통사정은 보통으로 평가되어 있습니다.
- 이용상태. 제2종근린생활시설인 창고 및 사무소로 이용 중입니다.
- 건물. 일반철골구조 및 경량철골구조 샌드위치판넬지붕 2층 건물이며 위생·급배수설비가 되어 있습니다.
- 토지. 면적 91.6㎡, 지목 대, 평지·사다리형이며 공시지가는 814,400원/㎡입니다.
- 규제. 제2종일반주거지역(12층 이하), 정비구역, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 비행안전제5구역(전술)에 해당합니다.
- 도로·공제. 토지 일부 20.04㎡는 도로공제부분이며, 도로접면은 세로한면(불)로 조사되어 있습니다.
- 공부와의 차이. 감정평가서상 공부와의 차이는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 시세 별도 확인. 현재 최저가 100,862,000원이 감정가의 49%라는 이유만으로 저가 매수라고 판단하지 말고, 인근 근린생활시설·토지의 실제 거래가를 대조해야 합니다.
- 도로공제 확인. 토지 중 20.04㎡가 도로공제부분이므로 실제 유효 이용면적과 건축·재건축 활용성에 미치는 영향을 확인해야 합니다.
- 정비구역 확인. 정비구역에 포함되어 있으므로 사업 진행 상태, 건축행위 제한, 향후 권리가액·분담 구조에 영향을 주는 사항을 확인할 필요가 있습니다.
- 점유관계 확인. 임차인 신고는 없지만 감정평가상 임대관계는 미상입니다. 현장 점유자와 실제 사용주체를 확인하세요.
- 제시외 건물 확인. 일괄매각에 제시외 건물이 포함되므로 현황과 평가 대상 범위를 원본 감정평가서에서 대조해야 합니다.
- 배당과 인수 구분. 신용보증기금·아이엠뱅크 등 후순위 채권이 미배당되더라도 매수인 인수액은 현재 분석상 0원입니다.
- 원본 대조. 입찰 전 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 현장을 직접 확인하세요.
맺으며 — “권리는 단순, 가격은 별도 검증”
이 사건의 권리구조는 명확합니다. 2018년 대구은행 근저당이 말소기준이고, 그 뒤의 근저당·가압류·경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 임차인도 없어 매수인 인수액은 0원입니다. 권리분석만 보면 부담이 크지 않습니다.
하지만 투자 판단의 핵심은 다른 곳에 있습니다. 현재 최저가가 감정가의 49%까지 내려왔지만 최근 실거래 비교값이 없고, 이용상태가 제2종근린생활시설(창고 및 사무소)이며, 토지 일부 도로공제·세로한면(불) 도로조건·정비구역 지정이 함께 존재합니다. 따라서 “2회 유찰됐으니 싸다”가 아니라 “인수권리는 없으나 실제 시장가와 활용성을 먼저 검증해야 한다”가 이 물건의 결론입니다.
