대구지방법원 2026타경100125. 북구 노곡동 193의 단독주택과 토지를 일괄매각하는 사건입니다. 감정평가상 건물은 주택 2개 부분과 창고·화장실로 이용 중이며, 토지는 268㎡의 대지입니다. 감정가는 215,855,220원, 2회 유찰된 현재 회차 최저가는 105,769,000원입니다. 겉으로는 감정가의 절반 아래까지 떨어져 보이지만, 이 사건의 핵심은 할인율이 아니라 말소기준보다 앞선 전입자 2명의 임차관계입니다.
말소기준권리는 2025.04.18 설정된 권문경의 근저당권 26,000,000원입니다. 그런데 김유진은 1997.12.15, 문정이는 1999.09.20 전입한 것으로 조사되어 말소기준보다 약 25년 이상 앞섭니다. 다만 두 사람 모두 보증금과 확정일자, 배당요구 여부가 확인되지 않으므로 대항력이 확정적으로 존재한다고 단정할 수는 없고, ‘대항력 가능·미상’으로 봐야 합니다. 보증금이 확인되기 전에는 매수인 인수액과 실질취득가 역시 숫자로 확정할 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2026타경100125 |
|---|---|
| 소재지 | 대구광역시 북구 노곡동 193 · 대구광역시 북구 노곡로8길 26-28 |
| 물건종류 / 이용 | 단독주택 + 토지 · 주택, 창고 및 화장실 |
| 토지 | 대 268㎡ · 제2종일반주거지역 · 공시지가 390,100원/㎡ |
| 소유자 | 조준모 |
| 감정가 / 최저가 | 215,855,220원 / 105,769,000원 (2회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 동대구농업협동조합 / 91,881,231원 |
| 매각기일 | 2026.09.07 |
| 매각조건 | 일괄매각 · 제시외 건물 포함 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 전입이 핵심
과거 2002년 김형도 명의 주택임차권과 2005년 문동원 명의 주택임차권은 2011.09.01 공매를 원인으로 2011.10.05 말소됐습니다. 현재 분석에서 더 중요한 것은 등기된 과거 임차권이 아니라 현황조사·매각물건명세서에 확인되는 김유진·문정이의 선순위 전입입니다. 두 사람의 보증금과 확정일자, 배당요구 여부가 확인되지 않아 배당으로 얼마가 소진되고 얼마가 매수인에게 남는지 계산할 수 없습니다.
② 임차인 분석 — 실제 확인 대상 2명, 보증금은 미상
| 임차인 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 매수인 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김유진 | 1997.12.15 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 가능성 있음 |
| 문정이 | 1999.09.20 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 가능성 있음 |
③ 예상배당표 (매각가 105,769,000원 시뮬레이션)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,280,766원 |
| 2. 을구 9번 근저당권 · 권문경 | 26,000,000원 | 26,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 77,488,234원 |
위 시뮬레이션은 현재 표시된 배당 항목 기준입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았고, 무엇보다 김유진·문정이의 보증금 및 배당관계가 확정되지 않았으므로 77,488,234원을 실제 소유자 잔여액으로 확정해선 안 됩니다. 신청채권자 동대구농업협동조합의 청구액은 91,881,231원이지만 회차별 시뮬레이션상 신청채권자 배당은 0원으로 표시되어 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 건물은 주택 2개 부분과 창고 및 화장실로 이용 중이며, 기본적인 위생·급배수 설비와 주택 부분 난방설비가 확인됩니다.
- 입지. 대구광역시 북구 노곡동 노곡교 북측 인근의 시가지 외곽 기존주택지대로, 기존주택·주거나지·주변 임야 등이 형성되어 있습니다.
- 교통. 인근까지 차량 접근이 가능하고 제반 교통사정은 보통으로 평가됐습니다.
- 토지. 대 268㎡, 완경사·사다리형, 도로접면은 세로한면(불)입니다.
- 규제. 제2종일반주거지역(12층 이하), 가축사육제한구역에 포함되고 개발제한구역·보전산지·공익용산지·자연녹지지역과 접합니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
- 환금성. 시가지 외곽의 단독주택·토지이고 이미 2회 유찰됐습니다. 집합건물보다 개별성이 큰 용도인 만큼 매수층과 처분기간을 보수적으로 볼 필요가 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 김유진 임차관계 확인. 1997.12.15 전입의 실제 점유 여부, 임대차계약, 보증금, 확정일자, 배당요구 여부를 확인해야 합니다.
- 문정이 임차관계 확인. 1999.09.20 전입 역시 동일하게 보증금과 점유·배당관계를 확인해야 합니다.
- 실질취득가 재계산. 두 사람 중 매수인에게 승계되는 미배당 보증금이 확인되면 낙찰가에 그 금액을 더해 실질취득가를 다시 계산해야 합니다.
- 일괄매각·제시외 건물. 토지와 건물이 일괄매각되고 제시외 건물이 포함되므로 현황과 감정평가 대상 범위를 현장에서 대조해야 합니다.
- 배당표 과신 금지. 현재 계산상 권문경 근저당 26,000,000원은 전액 배당되지만, 임차인·당해세·최우선변제가 반영되면 결과가 달라질 수 있습니다.
- 도로·토지 상태 확인. 토지가 완경사·사다리형이고 도로접면이 세로한면(불)로 표시되어 있으므로 실제 진입 및 이용상태를 확인해야 합니다.
- 최종 서류 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서와 임차관계 원본을 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “49% 할인보다 선순위 임차관계가 먼저다”
이 물건은 감정가 215,855,220원에서 2회 유찰돼 최저가가 105,769,000원까지 내려왔습니다. 그러나 경매에서 중요한 것은 낙찰가 자체가 아니라 낙찰 후 실제로 얼마를 부담하게 되는가입니다. 김유진은 1997.12.15, 문정이는 1999.09.20 전입했고 모두 2025.04.18 말소기준보다 훨씬 앞섭니다. 보증금·확정일자·배당요구가 확인되지 않은 현재 상태에서는 대항력과 승계액을 확정할 수 없으므로 매수인 인수액은 미상, 실질취득가도 미상입니다.
3회 유찰 시 74,038,300원, 4회 유찰 시 51,826,810원으로 최저가가 더 내려가더라도 이 문제는 자동으로 사라지지 않습니다. 오히려 선순위 보증금이 존재하고 배당되지 않는다면 낮아진 낙찰가만큼 인수 부담의 상대적 비중이 커질 수 있습니다. 여기에 시가지 외곽 단독주택·토지, 2회 유찰이라는 환금성 요소까지 겹칩니다. 가격은 싸 보이지만 권리비용을 아직 모르는 물건. 이 사건은 입찰가 계산보다 임차관계 확정이 선행돼야 합니다.
