대구지방법원 2026타경100201. 대구 북구 학정동 ‘칠곡1차한라하우젠트’ 102동 205호, 전용 84.9692㎡·남향·계단식 아파트입니다. 현재 소유자 오희준 씨가 2012년 거래가 232,000,000원에 취득했고, 2019년 한화생명보험 앞으로 채권최고액 294,000,000원의 근저당권을 설정했습니다. 이 근저당이 현재 권리분석의 말소기준권리이며, 이후 설정된 디지비캐피탈 근저당과 우리금융캐피탈· 엔에이치농협캐피탈 가압류, 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
등기부에는 말소기준보다 앞선 시기에 설정된 농업협동조합중앙회·칠곡농업협동조합·중소기업은행· 국민은행 근저당도 나타나지만, 각각의 말소등기가 확인됩니다. 따라서 과거 설정일만 보고 선순위 근저당을 인수한다고 판단해서는 안 됩니다. 현재 등기 흐름을 기준으로 확인되는 매수인 인수액은 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2026타경100201 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 대구광역시 북구 학정동 980 칠곡1차한라하우젠트 제102동 제2층 제205호 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(아파트) · 전용 84.9692㎡ · 방3·주방·거실·욕실2 · 20층 중 2층 · 남향 |
| 소유자 | 오희준 (2012.10.26. 거래가 232,000,000원에 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 306,000,000원 / 306,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 한화생명보험 주식회사 / 197,144,202원 |
| 매각기일 | 2026.07.06 |
| 사용승인일 | 2007.01.03 |
① 권리 흐름 — 과거 선순위 설정은 이미 말소
말소기준은 2019.06.28. 한화생명보험 근저당권입니다. 그보다 먼저 설정됐던 농업협동조합중앙회·칠곡농업협동조합·중소기업은행 근저당은 각각 2009년·2012년·2013년에 말소됐고, 국민은행 근저당 4건도 2019.07.02. 말소됐습니다. 한화생명보험 근저당 이후의 디지비캐피탈 근저당, 우리금융캐피탈·엔에이치농협캐피탈 가압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
② 시세 비교 — 실질취득가 3.06억은 평균의 102.3%
칠곡1차한라하우젠트는 566세대, 2007년 사용승인 단지입니다. 아래는 최근 거래 12건으로, 전용 84.97㎡ 거래 10건과 전용 78.52㎡ 거래 2건이 포함돼 있습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.04 | 84.97㎡ | 7 | 305,000,000원 |
| 2026.01 | 78.52㎡ | 1 | 277,000,000원 |
| 2025.11 | 84.97㎡ | 11 | 330,000,000원 |
| 2025.10 | 84.97㎡ | 1 | 270,000,000원 |
| 2025.09 | 84.97㎡ | 20 | 313,000,000원 |
| 2025.09 | 84.97㎡ | 7 | 310,000,000원 |
| 2025.09 | 84.97㎡ | 19 | 312,000,000원 |
| 2025.08 | 84.97㎡ | 1 | 268,000,000원 |
| 2025.07 | 84.97㎡ | 13 | 300,000,000원 |
| 2025.07 | 78.52㎡ | 13 | 295,000,000원 |
| 2025.07 | 84.97㎡ | 11 | 303,000,000원 |
| 2025.07 | 84.97㎡ | 7 | 305,000,000원 |
| 평균 | — | 12건 | 299,000,000원 |
최근 거래 범위는 268,000,000원~330,000,000원, 평균은 299,000,000원입니다. 매수인 인수액이 0원이므로 신건 실질취득가는 최저가와 같은 306,000,000원이며, 평균보다 7,000,000원 높습니다. 비율로는 시세 평균의 102.3%입니다.
③ 예상배당표 (매각가 306,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 5,084,000원 |
| 농업협동조합중앙회 근저당 (등기상 말소) | - | 0원 |
| 칠곡농업협동조합 근저당 (등기상 말소) | 96,000,000원 | 96,000,000원 |
| 중소기업은행 근저당 (등기상 말소) | 144,000,000원 | 144,000,000원 |
| 국민은행 을구 6번 근저당 (등기상 말소) | 198,000,000원 | 60,916,000원 |
| 국민은행 을구 8번 근저당 (등기상 말소) | 36,000,000원 | 0원 |
| 국민은행 을구 9번 근저당 (등기상 말소) | 48,000,000원 | 0원 |
| 국민은행 을구 10번 근저당 (등기상 말소) | 54,000,000원 | 0원 |
| 한화생명보험 근저당 | 294,000,000원 | 0원 |
| 디지비캐피탈 근저당 | 36,000,000원 | 0원 |
| 신한카드 가압류 (등기상 말소) | 5,847,577원 | 0원 |
| 우리금융캐피탈 가압류 | 24,606,953원 | 0원 |
| 엔에이치농협캐피탈 가압류 | 10,458,989원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
표의 총 채권액은 946,913,519원, 채권자 배당액은 300,916,000원, 미배당액은 645,997,519원으로 계산돼 있습니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 다만 위 계산에는 현재 등기상 이미 말소된 칠곡농업협동조합·중소기업은행·국민은행 근저당이 배당 순위에 포함돼 있어, 실제 배당결과를 그대로 나타내는 표로 단정할 수 없습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 대구학남초등학교 북측 인근의 아파트단지 내에 위치합니다. 주변은 칠곡2차한라하우젠트, 그린빌주공7단지, 부영1단지 등 대단위 아파트와 부속상가·학교·근린생활시설·주택지대로 형성돼 있습니다.
- 교통. 단지까지 차량 접근이 가능하고 서측 학정로변에 시내버스정류장이 있습니다. 도시철도 3호선 팔거역과 학정역은 도보 약 13분 내외 거리이며, 전반적인 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 20층 건물 중 2층으로, 사용승인일은 2007.01.03.입니다. 위생·급배수·승강기·소화설비와 도시가스 개별난방설비가 갖춰져 있습니다.
- 도로. 단지 북측·동측·서측·남측에 왕복 2~7차선 규모의 포장도로가 형성돼 있습니다.
- 규제. 도시지역·제3종일반주거지역·제1종지구단위계획구역·택지개발사업 완료 지역이며, 교육환경 보호구역과 비행안전제3구역에 해당합니다. 공시지가는 1,857,000원/㎡입니다.
- 물건 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 566세대 아파트로 최근 12건의 거래가 확인되지만 거래가격이 268,000,000원~330,000,000원으로 분산돼 있어 층·면적·내부 상태에 따른 가격 차이를 반영해야 합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 말소등기 원문 확인. 농업협동조합중앙회·칠곡농업협동조합·중소기업은행·국민은행 근저당의 말소 접수번호와 말소 범위를 등기사항전부증명서 원문에서 다시 대조하세요.
- 점유관계 조사. 임대관계가 미상이므로 전입세대확인서·외국인체류확인서·현황조사서와 현장 점유자를 확인해 대항력 가능성이 있는 점유자가 없는지 검증하세요.
- 가격 상한 설정. 실질취득가 306,000,000원은 최근 거래 평균 299,000,000원보다 7,000,000원 높습니다. 2층·남향·내부 상태를 반영한 개별 시세를 중개업소 거래사례와 비교해야 합니다.
- 배당표 재검증. 현재 계산에는 등기상 말소된 과거 근저당이 포함돼 있습니다. 배당요구종기·채권계산서·매각물건명세서를 기준으로 실제 배당 순서를 다시 확인하세요.
- 명도비용. 확인된 임차인 신고가 없더라도 실제 점유자가 있을 수 있으므로 인도명령, 이사 협의와 집행비용을 예산에 반영하세요.
- 관리비·세금. 공용부분 체납관리비, 당해세, 최우선변제 가능 항목은 관리사무소와 집행기록에서 별도로 확인하세요.
- 원본 대조. 입찰 전 등기부·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서·실거래 원문을 직접 확인하세요.
맺으며 — 권리는 정리되지만, 가격은 보수적으로
이 물건의 핵심은 과거에 설정됐던 여러 근저당의 날짜가 아니라 현재 말소 여부입니다. 농업협동조합중앙회·칠곡농업협동조합·중소기업은행·국민은행 근저당은 말소됐고, 현재 말소기준인 한화생명보험 근저당 이후 권리도 매각으로 소멸하므로 등기상 매수인 인수액은 0원입니다.
그러나 권리가 정리된 것과 싸게 사는 것은 별개의 문제입니다. 신건 실질취득가 306,000,000원은 최근 거래 평균 299,000,000원보다 높고, 대상은 2층입니다. 임대관계도 미상이므로 점유 확인 전에는 명도까지 안전하다고 단정할 수 없습니다. 권리는 통과, 가격과 점유는 확인. 이 사건은 신건 응찰보다 개별 호수의 실제 시세와 점유관계를 먼저 확정하는 것이 우선입니다.
