매력지수 C등급 · 선순위 근저당 인수 가능성 검토와 시세 대비 높은 신건 가격으로 보수 접근 필요
임차인 위험은 없으나 말소기준 이전 근저당권이 존재해 인수 검토가 필요하고 최저가도 실거래 평균 수준이라 높은 점수를 주기 어려움
※ 이 매력지수는 리포트 본문(권리·환금성·시세 등)을 종합한 저자 주관 평가입니다.
한 줄 평 임차인은 없지만 권리분석에서 중요한 포인트는 선순위 근저당권입니다. 2013년 우리은행 근저당권이 말소기준권리로 확인되며 이후 권리는 소멸하지만, 그 이전에 설정된 1997년 대한주택공사 근저당권·2008년 우리은행 근저당권은 매수인 인수 여부를 반드시 확인해야 합니다. 가격도 최저가가 최근 실거래 평균과 거의 같아 신중한 접근이 필요합니다.
감정가 / 최저가
169,000,000원
신건
실거래 평균
167,916,666원
최근 12건
최저가 ÷ 시세
100.6%
평균 수준
임차인 / 인수검토
0명 / 필요
선순위 권리 확인
대구지방법원 2026타경100279. 대구 수성구 범물동 범물보성타운 103동 706호 아파트입니다. 현재 소유자는 한열희 씨이며, 2013년 설정된 우리은행 근저당권이 말소기준권리입니다. 이후 설정된 대구신용보증재단 가압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 다만 등기부상 말소기준권리보다 앞선 근저당권이 존재해 일반적인 ‘인수 0원’ 유형으로 단정할 수 없습니다.
물건 개요
사건번호
대구지방법원 2026타경100279
소재지
대구광역시 수성구 범물동 1279 범물보성타운 103동 706호
물건종류 / 이용상태
아파트 · 아파트로 이용중
소유자
한열희
감정가 / 최저가
169,000,000원 / 169,000,000원
매각기일
2026.07.06
신청채권
84953668원
① 권리 흐름 — 후순위는 소멸, 선순위는 확인 필요
⚠️ 핵심 권리 체크 2013년 우리은행 근저당권(채권최고액 22,000,000원)이 말소기준권리입니다. 하지만 1997년 대한주택공사 근저당권, 2008년 우리은행 근저당권은 그 이전 순위입니다. 등기상 말소 여부와 실제 잔존 여부를 확인하지 않으면 인수 위험을 배제할 수 없습니다.
임차인은 확인되지 않았습니다. 다만 감정평가서상 임대관계는 미상으로 기재되어 있어 현장 점유 확인은 필요합니다. 대항력 임차인 보증금 인수 문제는 확인되지 않으나 점유 관계는 별도 확인 대상입니다.
② 시세 비교 — 신건 가격 메리트 부족
범물보성타운 동일·유사 면적 최근 거래 12건 기준 평균은 167,916,666원입니다.
거래월
면적
층
거래가
2026.07
64.63㎡
11
174,000,000원
2026.03
64.63㎡
4
169,000,000원
2026.02
69.39㎡
8
180,000,000원
2025.10
64.63㎡
14
172,000,000원
최근 거래 평균
12건
167,916,666원
최저매각가 169,000,000원은 실거래 평균 대비 100.6%입니다. 시세 대비 할인된 가격이 아니므로 권리 리스크를 감안하면 신건 접근은 보수적으로 판단해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 169,000,000원 가정)
배당 항목
채권액
예상배당
집행비용
-
3,166,000원
우리은행 근저당권(2008)
39,000,000원
39,000,000원
우리은행 근저당권(2013)
22,000,000원
22,000,000원
우리은행 근저당권(2013 후순위)
66,000,000원
66,000,000원
우리은행 근저당권(2017)
22,000,000원
22,000,000원
대구신용보증재단 가압류
15,080,000원
15,080,000원
소유자 잔여
-
1,754,000원
매각대금 배분
감정가 vs 실거래 평균
최저가는 실거래 평균 수준으로 할인 매수 구간은 아닙니다.
④ 입지·환금성 메모
입지. 대구 수성구 범물동 범물초등학교 인근으로 아파트·근린생활시설·관공서 등이 혼재합니다.
교통. 차량 출입 가능하며 인근 버스정류장 및 지하철역으로 접근 가능합니다.
규제. 제3종일반주거지역, 지구단위계획구역, 택지개발지구 등에 해당합니다.
환금성. 범물보성타운 285세대, 1992년 준공 단지로 거래는 있으나 가격 편차가 존재합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
선순위 권리 확인. 1997년 대한주택공사 근저당권과 2008년 우리은행 근저당권의 말소 여부 확인이 핵심입니다.
등기 원본 확인. 선순위 근저당권이 실제 부담으로 남는지 등기부 원본 및 배당절차 확인이 필요합니다.
점유 확인. 임대관계 미상으로 현장 점유자 확인이 필요합니다.
가격 판단. 최저가는 실거래 평균과 유사해 권리 불확실성을 감안한 가격 조정이 필요합니다.
맺으며 — “임차인 없음 ≠ 인수 없음”
이 물건은 임차인 리스크는 없지만, 등기부상 선순위 근저당권이라는 별도의 검토 포인트가 있습니다. 말소기준권리 이후 권리는 소멸하지만 이전 권리가 남아 있을 가능성을 배제할 수 없습니다. 또한 신건 최저가는 최근 실거래 평균과 거의 같아 가격 메리트도 제한적입니다. 권리는 확인 후 접근, 가격은 보수적으로 판단해야 하는 물건입니다.
사건 개요
같은 단지 3건 동시 경매
단지 평균
1.0회 유찰
소재지
대구광역시 수성구 범물동 1279 범물보성타운 103동 706호
법원·사건
대구지방법원
·2026타경100279
부동산임의경매
매각기일·장소
2026-08-05 10:00
·신관 지하2층 입찰법정
물건
범물보성타운 103동 706호
철근콘크리트조 / 64.63㎡
물건상태
매각준비
상세 첫 화면은 판단 요약입니다. 입찰 보증금과 실거래 할인 폭을 먼저 보고, 그 다음 명세서와 변경이력으로 넘어가는 흐름이 가장 효율적입니다.
현황조사
법원 집행관
대구광역시 수성구 범물동 1279 범물보성타운 103동 706호
2026년04월02일
이건 부동산을 방문하였으나 거주자를 만나지 못하여 현황조사 통지서를 출입문에 두고 옴.
전입세대 확인서에 의하면 소유자가 전입되어 있고 외국인체류확인서상 해당사항 없음.
법원 집행관의 현장 조사 내역입니다. 임차인·점유 현황·미납 관리비 등의 핵심 리스크는
매각물건명세서 본문
와 함께 반드시 교차 확인하세요.
