⚠️ 4회 유찰 🏷️ 감정가 49% 👤 2016.11.17 전입 📌 2015.10.27 선순위 가등기
대구지방법원 2024타경100896. 경상북도 봉화군 춘양면 소로리 916을 포함한 대지·토지 및 노인요양시설 관련 물건입니다. 감정가 2,849,797,900원에서 4회 유찰되어 현재 최저매각가는 1,396,401,000원입니다. 감정평가상 기호3은 노인요양시설로 이용 중이고, 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 지하1층·지상3층 건물로 사용승인일은 2014.01.28입니다.
등기상 현재 소유자는 안태원입니다. 경매의 말소기준권리는 2018.12.18 충주축산업협동조합 근저당권 1,610,000,000원입니다. 문제는 이보다 앞선 2015.10.27 갑구 4번 가등기입니다. 권리 분석상 말소기준권리 이전 권리로 표시되어 있고, 별도 확인사항에도 “갑구 4번 가등기(담보가등기) — 종류 확인 필요”라고 기재돼 있습니다. 따라서 원본에서 가등기의 성격과 매각 후 처리 여부를 확인하기 전에는 인수 리스크가 해소됐다고 단정할 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2024타경100896 |
|---|---|
| 소재지 | 경상북도 봉화군 춘양면 소로리 916 |
| 용도 / 이용상태 | 대지 + 토지 · 기호3 노인요양시설 |
| 건물 구조 | 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 · 지하1층, 지상3층 · 사용승인일 2014.01.28 |
| 소유자 | 안태원 |
| 감정가 / 최저가 | 2,849,797,900원 / 1,396,401,000원 (4회 유찰) |
| 말소기준권리 | 2018.12.18 충주축산업협동조합 근저당권 · 채권최고액 1,610,000,000원 |
| 청구액 | 1,610,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.07 |
| 매각조건 | 일괄매각 · 제시외 물건 등 포함 · 지상 컨테이너 및 농산물저장고 매각제외 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 가등기가 핵심
말소기준은 2018.12.18 을구 15번 충주축산업협동조합 근저당권입니다. 이후의 2019.10.11 강남대부캐피탈주식회사 근저당권 500,000,000원, 2023.08.02 국 압류, 2024.04.16 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 반면 2015.10.27 갑구 4번 가등기는 말소기준보다 선순위입니다.
② 점유관계 — 선순위 전입과 전입일 미상 사업체가 남는다
현황조사와 매각물건명세서에는 요양원 입원자와 사업체 점유가 확인됩니다. 대부분의 전입신고는 2018.12.18 말소기준권리보다 뒤이지만, 조위수는 2016.11.17 전입으로 말소기준보다 앞섭니다. 다만 보증금과 확정일자가 확인되지 않으므로 대항력이 확정됐다고 단정하지 않고 ‘대항력 가능·미상’으로 보는 것이 안전합니다.
| 점유자 | 사용 | 전입일 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 최춘식 | 요양원 입원 | 2019.04.01 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김복남 | 요양원 입원 | 2023.02.17 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이정문 | 요양원 입원 | 2022.01.28 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 임분순 | 요양원 입원 | 2020.01.31 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 현충길 | 요양원 입원 | 2023.03.20 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 박영기 | 요양원 입원 | 2023.06.09 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 조위수 | 요양원 입원 | 2016.11.17 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 김영길 | 요양원 입원 | 2022.08.08 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 안준규 | - | 2021.10.28 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 햇살찬요양원 대표자 안태원 | 요양원 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 햇살찬재가복지센터 대표자 안태원 | 요양원 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
③ 예상배당표 (매각가 1,396,401,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 16,364,010원 |
| 2. 근저당 · 충주축산업협동조합 | 1,610,000,000원 | 1,380,036,990원 |
| 3. 근저당 · 강남대부캐피탈주식회사 | 500,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 가정에서 채권총액 2,110,000,000원 중 1,380,036,990원이 배당되고, 미배당액은 729,963,010원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았으며 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 경상북도 봉화군 춘양면 소로리 소재 “한치재” 북동측 인근이며, 근린생활시설·농경지·임야 등이 형성된 국도주변 노선상가지대입니다.
- 교통. 본건 및 인근까지 차량 접근이 가능하고, 인근 도로여건 등을 고려한 제반 교통사정은 보통입니다.
- 이용상태. 기호3은 노인요양시설로 이용 중이며, 위생 및 급배수시설·난방설비·EV시설이 되어 있습니다.
- 토지이용. 기호1·2 토지는 계획관리지역이며 가축사육제한구역에 해당합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 지하1층·지상3층 건물이며 사용승인일은 2014.01.28입니다.
- 매각범위. 일괄매각이며 제시외 물건 등이 포함되고, 지상 컨테이너 및 농산물저장고는 매각에서 제외됩니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 갑구 4번 가등기 원본 확인. 2015.10.27 가등기가 말소기준권리인 2018.12.18 근저당보다 앞섭니다. 담보가등기인지, 매각으로 정리되는지, 본등기 가능성이 남는지 반드시 확인해야 합니다.
- 조위수 점유관계 확인. 전입일 2016.11.17로 말소기준보다 빠릅니다. 보증금·확정일자·실제 임대차관계가 확인되지 않아 대항력 및 인수액을 확정할 수 없습니다.
- 사업체 점유 확인. 햇살찬요양원 대표자 안태원과 햇살찬재가복지센터 대표자 안태원은 전입일과 보증금이 확인되지 않아 대항력 가능 여부가 미상입니다.
- 매각제외 물건 구분. 지상 컨테이너와 농산물저장고는 매각에서 제외되므로 현장 점유·사용관계와 경계를 확인해야 합니다.
- 유찰가와 시세를 분리. 4회 유찰·감정가 49%라는 숫자만으로 싸다고 판단하지 말고, 노인요양시설과 대지·토지의 실제 환금성과 거래가격을 별도로 확인해야 합니다.
- 배당표 과신 금지. 현재 배당 계산상 매수인 인수액은 0원이지만, 당해세·임차인 최우선변제 및 선순위 가등기·점유관계의 실질 효과는 별도 확인 대상입니다.
맺으며 — “49%까지 떨어졌다”보다 “무엇을 떠안을 수 있는가”가 먼저다
이 물건의 숫자만 보면 강하게 눈에 들어옵니다. 감정가 2,849,797,900원에서 4회 유찰되어 최저가가 1,396,401,000원, 감정가의 49%까지 내려왔습니다. 그러나 권리분석에서는 할인율보다 선순위 권리를 먼저 봐야 합니다.
2015.10.27 갑구 4번 가등기가 2018.12.18 충주축산업협동조합 근저당보다 앞서고, 2016.11.17 전입한 조위수의 보증금·확정일자도 확인되지 않았습니다. 여기에 전입일이 확인되지 않은 요양원·재가복지센터 점유까지 남아 있습니다. 따라서 배당표상 인수 0원이라는 숫자만으로 실제 취득원가를 1,396,401,000원으로 고정해서는 안 됩니다.
권리는 확인 전 보류, 가격도 확인 전 보류. 이 사건의 핵심은 추가 유찰 여부가 아니라 선순위 가등기의 성격, 점유자의 임대차관계와 보증금, 그리고 노인요양시설·대지·토지의 실제 환금성을 먼저 확정하는 데 있습니다.
