대구지방법원 2024타경100896. 경북 봉화군 춘양면 소로리 소재 부동산으로, 감정평가상 기호 3번 건물은 노인요양시설로 이용 중입니다. 철근콘크리트구조의 지하 1층·지상 3층 건물이며, 지상 컨테이너와 농산물저장고는 매각에서 제외됩니다. 채권자 충주축산업협동조합이 설정한 근저당권을 기초로 임의경매가 진행되고 있습니다.
말소기준은 2018년 12월 18일 설정된 충주축산업협동조합의 근저당권입니다. 이후 설정된 강남대부캐피탈 근저당권과 국세 압류 등은 매각으로 소멸하는 것으로 분류됩니다. 다만 그보다 앞선 가등기 및 선순위 전입자의 법률관계는 별개의 검토사항입니다. 요양원 입원자와 시설 운영주체가 확인되는 만큼 일반적인 소유자 점유 주택과 동일하게 접근해서는 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2024타경100896 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상북도 봉화군 춘양면 소로리 916 |
| 물건종류 / 이용 | 대지 + 토지 · 건물은 노인요양시설로 이용 중 |
| 건물 구조 | 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 · 지하 1층, 지상 3층 |
| 사용승인일 | 2014.01.28 |
| 소유자 | 안태원 (단독소유) |
| 감정가 | 2,849,797,900원 |
| 최저매각가 | 977,481,000원 (5회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구액 | 충주축산업협동조합 / 1,610,000,000원 |
| 말소기준권리 | 2018.12.18 · 을구 15번 근저당권 |
| 매각기일 | 2026.10.12 |
| 매각조건 | 일괄매각 · 제시외 물건 등 포함 · 지상 컨테이너 및 농산물저장고 매각제외 |
① 권리 흐름 — 근저당은 소멸하지만 선순위 확인사항이 남는다
다만 해당 가등기의 담보가등기 여부와 본등기 경위, 현재 남아 있는 권리관계는 반드시 등기 원본으로 확인해야 합니다. 단순히 말소기준 이전에 접수됐다는 이유만으로 별도 금액을 인수한다고 확정할 수도 없고, 반대로 아무런 인수 문제가 없다고 단정할 수도 없습니다.
2018.12.18 설정된 충주축산업협동조합 근저당권의 채권최고액은 1,610,000,000원이며, 소로리 911번지와 916번지 토지가 공동담보로 기재돼 있습니다. 후순위 강남대부캐피탈 근저당권의 채권최고액은 500,000,000원입니다. 후순위 근저당권 및 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조지만, 공동담보 범위와 실제 매각대상별 권리관계는 별도로 대조해야 합니다.
② 점유·임차관계 — 선순위 전입자와 요양원 운영주체
현황조사와 매각물건명세서상 개인 전입·점유 관련자 9명과 시설 운영주체 2곳이 확인됩니다. 다만 개인 전입자를 모두 임대차계약이 확인된 임차인으로 단정할 수는 없습니다. 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 실제 임차관계, 우선변제권 및 인수금액을 추가 확인해야 합니다.
| 성명 / 점유자 | 전입신고일 | 대항력 | 우선변제 | 승계·인수 검토 |
|---|---|---|---|---|
| 조위수 기호 2,3번 · 요양원 입원 |
2016.11.17 | 가능·미상 선순위 전입 |
미확인 | 인수 가능성 보증금·임차관계 확인 필요 |
| 최춘식 기호 2,3번 · 요양원 입원 |
2019.04.01 | 후순위 전입 | 미확인 | 보증금 미상 |
| 임분순 기호 2,3번 · 요양원 입원 |
2020.01.31 | 후순위 전입 | 미확인 | 보증금 미상 |
| 안준규 기호 2,3번 |
2021.10.28 | 후순위 전입 | 미확인 | 보증금 미상 |
| 이정문 기호 2,3번 · 요양원 입원 |
2022.01.28 | 후순위 전입 | 미확인 | 보증금 미상 |
| 김영길 기호 2,3번 · 요양원 입원 |
2022.08.08 | 후순위 전입 | 미확인 | 보증금 미상 |
| 김복남 기호 2,3번 · 요양원 입원 |
2023.02.17 | 후순위 전입 | 미확인 | 보증금 미상 |
| 현충길 기호 2,3번 · 요양원 입원 |
2023.03.20 | 후순위 전입 | 미확인 | 보증금 미상 |
| 박영기 기호 2,3번 · 요양원 입원 |
2023.06.09 | 후순위 전입 | 미확인 | 보증금 미상 |
| 햇살찬요양원 대표자 안태원 · 기호 2,3번 |
미상 | 가능·미상 | 미확인 | 시설 운영·점유관계 확인 |
| 햇살찬재가복지센터 대표자 안태원 · 기호 2,3번 |
미상 | 가능·미상 | 미확인 | 시설 운영·점유관계 확인 |
실제 대항력 있는 임차인으로 확인되고 배당받지 못한 보증금이 남는다면, 그 미배당액은 매수인이 인수할 가능성이 있습니다. 보증금이 낙찰가보다 큰 인수형 사건에서는 낙찰가가 내려가더라도 인수액이 늘어나 실질취득금액이 보증금 수준으로 고정될 수 있습니다. 현재는 보증금이 확인되지 않으므로 구체적인 실질취득금액을 산정할 수 없습니다.
③ 가격 분석 — 감정가 대비 34%가 곧 시세 대비 저가라는 뜻은 아니다
현재 최저매각가는 977,481,000원으로, 감정가 2,849,797,900원의 약 34.3%입니다. 이미 5회 유찰된 상태이며, 추가 유찰 시 매각가격은 다음과 같이 변화하는 것으로 제시돼 있습니다.
| 회차 | 감정가 대비 | 최저매각가 | 채권자 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 · 5회 유찰 | 34.3% | 977,481,000원 | 1,144,693,810원 |
| 6회 유찰 시 | 27.44% | 781,984,800원 | 1,338,235,048원 |
| 7회 유찰 시 | 21.95% | 625,587,840원 | 1,493,068,038원 |
추가 유찰은 명목상 취득가격을 낮추지만, 이 사건에서는 그 자체가 투자수익을 보장하지 않습니다. 노인요양시설은 일반 주택처럼 단순히 동일 평형 실거래 평균으로 가격을 비교하기 어렵습니다. 토지 및 건물의 개별 가치, 시설 운영 현황, 용도 적합성, 잠재 매수층과 재매각 가능성까지 함께 검토해야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 977,481,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 12,174,810원 |
| 1. 을구 15번 근저당 · 충주축산업협동조합 | 1,610,000,000원 | 965,306,190원 |
| 2. 을구 18번 근저당 · 강남대부캐피탈주식회사 | 500,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
| 채권자 합계 | 2,110,000,000원 | 965,306,190원 |
| 채권자 미배당 합계 | — | 1,144,693,810원 |
현재 최저가 기준으로 집행비용 12,174,810원을 제외하면 충주축산업협동조합에 965,306,190원이 배당되는 구조입니다. 후순위 강남대부캐피탈에 돌아갈 예상배당은 0원이고, 소유자 잔여금 역시 없습니다. 제시된 배당액은 채권최고액을 기준으로 산출한 추정치입니다.
당해세·임차인 최우선변제 등이 반영되지 않은 예상배당입니다. 채권자 미배당액은 그 자체로 매수인 인수채무를 의미하지 않습니다. 별도로 확인되지 않은 선순위 임차보증금과 가등기 관련 권리위험은 위 배당표만으로 해소되지 않습니다.
⑤ 입지·건물·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경상북도 봉화군 춘양면 소로리 소재 한치재 북동측 인근입니다. 인근은 근린생활시설·농경지·임야 등이 혼재한 국도변 노선상가지대이며, 주위환경은 보통으로 평가돼 있습니다.
- 교통. 본건 및 인근까지 차량 접근이 가능하고, 주변 도로여건을 고려한 제반 교통사정은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평슬라브지붕, 지하 1층·지상 3층 건물입니다. 외벽은 샌드스톤·화강석 돌붙임·리얼징크·목재 사이딩 등으로 마감돼 있습니다.
- 설비. 위생·급배수시설, 난방설비 및 승강기시설 등이 설치돼 있습니다.
- 이용상태. 기호 3번 건물은 노인요양시설로 이용 중입니다. 시설 운영 및 입원자 점유관계가 존재하므로 일반적인 빈 건물 매각과 구분해야 합니다.
- 토지 규제. 기호 1·2번 토지는 계획관리지역이며 가축사육제한구역에 해당합니다.
- 환금성. 노인요양시설은 사용 목적과 활용 가능한 매수층이 일반 주거용 부동산과 다릅니다. 5회 유찰 이력과 시설 운영 현황을 함께 고려해 실제 재매각 가능성을 검증할 필요가 있습니다.
- 매각 제외시설. 지상 컨테이너 및 농산물저장고는 매각에서 제외됩니다. 현장에 존재하는 시설이라고 해서 모두 낙찰자 소유로 이전되는 것은 아닙니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 갑구 4번 가등기 원본 확인. 가등기의 종류, 담보가등기 여부, 가등기에 기한 본등기 경위와 현재 권리관계를 대조하세요. 선순위 가등기 관련 불확실성을 해소하기 전에는 권리상 인수액 0원으로 확정하지 마세요.
- 조위수의 선순위 전입 확인. 2016.11.17 전입에 대한 실제 임대차계약, 보증금, 점유 및 확정일자를 확인하세요. 대항력이 인정되는 임차관계라면 미배당 보증금의 매수인 인수 가능성을 별도로 계산해야 합니다.
- 시설 운영주체 확인. 햇살찬요양원 및 햇살찬재가복지센터의 운영관계, 사업자 관련 서류와 실제 점유 현황을 대조하세요.
- 입원자 현황 확인. 현황조사상 개인 전입·점유 관련자 9명의 실제 거주·입원 여부와 법적 점유관계를 구분해 확인하세요.
- 공동담보 및 일괄매각 범위 확인. 소로리 911번지와 916번지의 담보관계, 기호별 매각대상 및 등기·공부 관계를 대조하세요.
- 매각 제외시설 확인. 지상 컨테이너 및 농산물저장고의 위치와 소유관계, 실제 인도 및 처리 문제를 현장에서 확인하세요.
- 가격 검증. 감정가 대비 할인율만으로 시세보다 저렴하다고 판단하지 마세요. 토지·건물의 현재 가치와 요양시설로서의 활용 가능성, 운영 및 재매각 여건을 별도로 검토하세요.
- 배당표 검증. 채권자 미배당액과 매수인 인수액을 구분하고, 당해세·최우선변제·선순위 임차보증금 관련 사항을 확인하세요.
- 원본 서류 대조. 입찰 전 최신 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 및 매각조건을 다시 확인하세요.
맺으며 — “감정가의 34%라도, 권리 확인이 먼저다”
이 사건은 5회 유찰로 최저매각가가 977,481,000원까지 내려왔습니다. 후순위 근저당과 압류는 매각으로 소멸하는 구조이고, 현재 예상배당에서도 후순위 채권자와 소유자에게 배분될 잔액은 없습니다.
그러나 낮아진 최저매각가만으로 취득가치를 판단해서는 안 됩니다. 조위수의 선순위 전입과 보증금 미상, 운영시설의 점유관계, 갑구 4번 가등기 및 본등기 경위가 먼저 확인돼야 합니다. 선순위 임차보증금이 실제 인수되는 구조라면 낙찰가가 하락해도 실질취득비용은 예상만큼 내려가지 않을 수 있습니다.
또한 이 물건은 일반 주거시설이 아닌 노인요양시설로 이용 중인 부동산입니다. 5회 유찰이라는 이력과 감정가 대비 34.3%라는 숫자는 현재 가격 수준을 보여줄 뿐, 실제 시장가치 대비 저평가를 입증하지는 않습니다. 이 사건의 판단 순서는 선순위 권리 확인, 점유·시설 운영관계 확인, 실제 시장가치 검증, 실질취득비용 산정입니다. 이 과정에서 인수위험이 해소되기 전까지는 가격 할인율을 투자 매력으로 환산하기 어렵습니다.
