81,874,000원
대전지방법원 2024타경6686. 아산시 배방읍 장재리 요진와이시티 202동 2층 E216호로, 감정평가상 현재 판매시설 등으로 이용 중인 근린시설입니다. 이용상태에는 ‘정가네콩나물국밥’으로 기재되어 있습니다. 소유자 최성순은 2012.03.21. 거래가 301,828,000원에 소유권을 취득했고, 현재 말소기준은 2024.04.03. 경기동부원예농업협동조합의 채권최고액 60,000,000원 근저당권입니다.
말소기준 이후 설정된 같은 채권자의 채권최고액 444,000,000원 근저당과 주식회사 칸·주식회사 한국투자저축은행 가압류, 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 그러나 2023.01.31. 전입한 박혜숙은 말소기준일보다 앞선 대항력 임차인입니다. 예상배당표에서는 우선변제권이 없어 보증금 18,000,000원이 배당되지 않고 전액 매수인 인수로 계산됩니다. 등기권리보다 이 임차보증금이 실제 낙찰자의 핵심 부담입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2024타경6686 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 충청남도 아산시 배방읍 광장로 210, 202동 2층이216호 (요진와이시티) |
| 물건종류 / 이용상태 | 근린시설 · 현재 판매시설 등으로 이용 중 (정가네콩나물국밥) |
| 규모 | 대상면적 42.84㎡ · 철근콘크리트구조 · 지상4층 건내 제2층 제E216호 · 사용승인 2011.06.03. |
| 소유자 | 최성순 (2012.03.21. 거래가 301,828,000원에 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 341,000,000원 / 81,874,000원 (4회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 경기동부원예농업협동조합 / 433,732,999원 |
| 매각기일 | 2026.09.21. |
① 권리 흐름 — 등기는 소멸, 임차보증금은 남는다
| 임차인 | 전입 | 보증금 / 월세 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 박혜숙 2층 E216호 | 2023.01.31. | 18,000,000원 600,000원 | 대항력 있음 | 우선변제 없음 | 보증기관 승계 없음 |
실제 임차인은 1명입니다. 박혜숙의 전입일 2023.01.31.은 말소기준권리인 2024.04.03. 근저당보다 앞섭니다. 예상배당에서는 임차보증금 18,000,000원의 배당액이 0원이며 전액 매수인 인수로 반영되어 있습니다. 따라서 현재 최저가로 낙찰된다고 가정하면 실질취득은 81,874,000원 + 18,000,000원 = 99,874,000원입니다.
② 시세 비교 — 최근 12개월과 최신 거래를 우선한다
요진와이시티 유사면적 거래 12건의 전체 평균은 110,833,333원이지만, 가격 판단에서는 오래된 거래보다 최근 12개월 평균 103,000,000원과 최신 거래 97,000,000원을 우선해야 합니다. 최근 거래 흐름은 과거 구간보다 -10.2%로 하락했습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.06 | 46.58㎡ | 4 | 97,000,000원 |
| 2026.06 | 46.58㎡ | 4 | 110,000,000원 |
| 2026.02 | 46.58㎡ | 3 | 110,000,000원 |
| 2025.11 | 46.58㎡ | 5 | 95,000,000원 |
| 2024.12 | 46.58㎡ | 4 | 114,000,000원 |
| 2024.09 | 45.61㎡ | 3 | 107,000,000원 |
| 2024.07 | 46.58㎡ | 5 | 123,000,000원 |
| 2024.06 | 42.41㎡ | 3 | 118,000,000원 |
| 2024.06 | 45.76㎡ | 3 | 112,000,000원 |
| 2024.06 | 46.58㎡ | 4 | 122,000,000원 |
| 2024.06 | 45.61㎡ | 4 | 115,000,000원 |
| 2024.06 | 45.61㎡ | 3 | 107,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 4건 | 103,000,000원 |
실질취득 99,874,000원은 최근 12개월 평균 103,000,000원보다 3,126,000원 낮아 평균의 약 97.0% 수준입니다. 그러나 최신 거래 97,000,000원보다는 2,874,000원 높아 약 103.0%입니다. 더구나 최근 거래 추세가 -10.2%이므로, 현 회차를 두고 ‘시세보다 저렴하다’고 단정할 가격 근거는 부족합니다.
③ 예상배당표 (매각가 81,874,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,873,732원 |
| 인수 · 임차인 박혜숙 보증금 | 18,000,000원 | 0원 |
| 2. 을구 4번 근저당 · 경기동부원예농업협동조합 | 60,000,000원 | 60,000,000원 |
| 3. 을구 5번 근저당 · 경기동부원예농업협동조합 | 444,000,000원 | 20,000,268원 |
| 4. 갑구 7번 가압류 · 주식회사 칸 | 189,405,194원 | 0원 |
| 5. 갑구 8번 가압류 · 주식회사 한국투자저축은행 | 100,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
매각대금에서 채권자에게 배당되는 금액은 80,000,268원이고 미배당 채권은 713,404,926원입니다. 임차인 박혜숙의 보증금 18,000,000원은 매각대금 배당이 아니라 매수인 인수로 계산됩니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. KTX 천안아산역 동측 인근에 위치하며, 주위는 아파트단지와 근린생활시설 등이 혼재합니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장과 간선도로가 소재합니다. 북측 및 서측으로 약 25m·50m 내외 포장도로에 접합니다.
- 이용상태. 현재 판매시설 등으로 이용 중이며 감정평가서에는 ‘정가네콩나물국밥’으로 기재되어 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 사용승인일 2011.06.03.이며 위생·급배수·승강기·소방설비가 구비되어 있습니다.
- 규제. 도시지역·준주거지역·지구단위계획구역(아산배방)·택지개발지구·중점경관관리구역 등이며 공시지가는 2,178,000원/㎡입니다. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 없습니다.
- 환금성. 요진와이시티 거래는 확인되지만 최근 12개월 평균 103,000,000원, 최신 거래 97,000,000원으로 내려왔고 최근 추세가 -10.2%입니다. 근린·판매시설 용도와 평균 4.0회 유찰 이력을 함께 고려해야 합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 실질취득가로 판단. 현 회차의 기준금액은 최저가 81,874,000원이 아니라 임차보증금 인수를 더한 99,874,000원입니다.
- 임차인 권리 재확인. 박혜숙의 전입일 2023.01.31., 보증금 18,000,000원, 월세 600,000원 및 대항력·우선변제 관계를 원본 서류와 현장에서 대조해야 합니다.
- 가격 상한 보수적 설정. 최근 12개월 평균은 103,000,000원이지만 최신 거래는 97,000,000원이고 추세가 -10.2%입니다. 현재 실질취득은 최신 거래보다 높습니다.
- 영업·인도 확인. 현재 판매시설로 이용 중인 만큼 실제 점유관계와 인도 과정, 영업 종료 또는 이전에 필요한 절차를 확인해야 합니다.
- 배당 부족 인지. 총 채권액 793,405,194원 중 현 회차 예상 배당은 80,000,268원으로, 미배당 713,404,926원이 발생합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사와 실거래 원문을 입찰 전에 직접 확인하세요.
맺으며 — “감정가 24%”보다 중요한 것은 실질취득과 최근 시장
이 물건은 감정가 341,000,000원에서 4회 유찰되어 최저가가 81,874,000원까지 내려왔습니다. 숫자 하나만 보면 큰 할인처럼 보입니다. 그러나 대항력 임차인 박혜숙의 보증금 18,000,000원을 더하면 실질취득은 99,874,000원입니다. 최근 12개월 평균 103,000,000원보다는 조금 낮지만, 최신 거래 97,000,000원보다 높고 시장 추세는 -10.2%입니다.
등기상 후순위 권리들은 소멸하지만 임차보증금 인수가 남고, 물건 용도도 아파트가 아니라 근린·판매시설입니다. 여기에 평균 4.0회 유찰과 낙찰률 0.0%라는 경매 통계까지 겹칩니다. 따라서 이 사건은 “최저가가 많이 내려왔으니 싸다”가 아니라, 인수액을 더한 총원가와 하락 중인 최근 시세를 함께 봐야 하는 물건입니다. 권리·가격·환금성을 종합하면 보수적인 접근이 맞습니다.
