창원지방법원 2024타경33193. 거제시 동부면 학동리, 학동해수욕장 북측 인근에 위치한 일괄매각 물건입니다. 감정평가상 건물은 지하 1층 기계실, 지상 1~3층 제1종근린생활시설인 해수찜리조트 및 2·3층 일부 펜션으로 이용 중입니다. 야외풀장·옥상 스파·지하수시설과 건물 내 설비도 건물에 포함해 평가됐습니다.
가격만 보면 감정가 4,310,272,800원에서 현재 1,544,801,000원까지 내려왔습니다. 다만 동일 용도 실거래 시세와 직접 비교할 근거가 없는 상태에서 감정가 대비 35.84%라는 숫자만으로 “시세보다 싸다”고 판단해서는 안 됩니다. 이 물건의 핵심은 할인율보다 권리 말소 절차와 토지 취득 요건, 현황 확인입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2024타경33193 |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 거제시 동부면 거제중앙로 20 |
| 물건종류 / 이용 | 대지 + 토지 · 지하1층 기계실 · 1~3층 제1종근린생활시설(해수찜리조트) · 2·3층 일부 펜션 |
| 소유자 | 백승경 |
| 감정가 / 최저가 | 4,310,272,800원 / 1,544,801,000원 (4회 유찰) |
| 청구액 | 3,777,892,938원 |
| 매각기일 | 2026.10.12 |
① 권리 흐름 — 근저당은 소멸, 지상권은 말소동의서 확인
말소기준권리는 2020.12.18. 설정된 거제축산업협동조합 근저당권으로 채권최고액은 4,147,000,000원입니다. 이 근저당권은 2022.07.05. 농업협동조합자산관리회사로 이전됐고, 그 이후의 거제시 압류·현재 임의경매개시결정·국 압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다.
과거 2019.01.14. 설정된 정치정의 전세권 200,000,000원은 2020.11.27. 해지로 이미 말소됐습니다. 확인된 임차인 신고 내역은 없지만, 감정평가서에는 임대관계가 미상으로 기재돼 있어 실제 점유자·사용관계는 현장에서 별도 확인할 필요가 있습니다.
② 가격 판단 — 4회 유찰, 감정가의 35.84%
현재 회차 최저매각가는 1,544,801,000원으로 감정가의 35.84%입니다. 다음 회차 시나리오는 5회 유찰 시 1,235,840,800원, 6회 유찰 시 988,672,640원입니다.
| 시나리오 | 감정가 대비 | 최저가 | 근저당 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 4회 유찰 | 35.84% | 1,544,801,000원 | 2,620,047,010원 |
| 5회 유찰 시 | 28.67% | 1,235,840,800원 | 2,925,917,608원 |
| 6회 유찰 시 | 22.94% | 988,672,640원 | 3,170,614,086원 |
유찰 횟수가 늘수록 최저가는 낮아지지만 근저당권자의 미배당액은 더 커집니다. 다만 이 미배당액은 배당 부족액이지 곧바로 매수인이 인수하는 금액은 아닙니다. 각 시나리오의 매수인 인수액은 0원으로 산정돼 있습니다.
③ 예상배당표 (매각가 1,544,801,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 17,848,010원 |
| 2. 을구 7번 근저당권 · 거제축산업협동조합 | 4,147,000,000원 | 1,526,952,990원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 기준 근저당 채권은 전액 배당되지 않고 2,620,047,010원의 미배당이 발생합니다. 소유자 잔여는 0원이며, 매수인 인수액도 0원으로 계산돼 있습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.
④ 입지·이용·토지 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 학동해수욕장 북측 인근. 주변은 해수욕장 주변 숙박시설·근린생활시설·야영장이 혼재하며 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 제반 교통사정은 보통입니다.
- 건물 이용. 지하 1층 기계실, 1~3층 제1종근린생활시설인 해수찜리조트, 2·3층 일부 펜션으로 이용 중입니다.
- 설비. 위생·급배수·승강기·화재탐지기 외 야외풀장, 옥상 스파, 해수탱크·냉수탱크·온수탱크 및 배관설비가 조사됐습니다.
- 토지 현황. 토지 자료에는 지목 대, 주상용, 평지·사다리형·소로한면, 면적 993.0㎡, 공시지가 1,105,000원/㎡로 기재돼 있습니다.
- 공부와 현황 차이. 목록 3은 공부상 지목이 ‘전’이나 현황은 ‘잡종지(주차장 일부)’로 이용 중입니다.
- 규제. 계획관리지역·보전관리지역·자연취락지구와 함께 가축사육제한구역, 역사문화환경보존지역, 소하천구역, 해일위험지구, 중점경관관리구역 등이 관련됩니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 농지취득자격증명. 목록 4는 농지취득자격증명이 필요하고 미제출 시 매수보증금을 반환하지 않는다고 명시돼 있습니다.
- 지상권 말소 확인. 목록 3·4 지상권에 대해 거제축산업협동조합의 2025.07.28. 말소동의서가 제출돼 있으므로 실제 말소 조건·절차를 확인해야 합니다.
- 경계 확인. 인접 토지와 지적경계가 불분명해 정확한 경계 확정을 위한 지적측량이 요구됩니다.
- 점유·임대 확인. 확인된 임차인 신고 내역은 없지만 감정평가상 임대관계는 미상입니다. 실제 영업자·점유자·사용관계를 현장에서 확인해야 합니다.
- 시설 범위 확인. 찜질방, 야외풀장, 옥상 스파, 지하수시설 등이 건물에 포함해 평가됐으므로 현재 시설 상태와 인도 범위를 점검해야 합니다.
- 가격 검증. 현재 최저가는 감정가의 35.84%지만 동일 성격의 최근 거래가격과 직접 비교하지 않은 채 할인율만으로 저가 여부를 판단하지 마십시오.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 농취증 발급 가능 여부를 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “35.84%까지 내려왔다는 사실”보다 중요한 것
이 물건은 4회 유찰을 거쳐 최저매각가가 1,544,801,000원까지 내려왔습니다. 배당 계산상 매수인 인수액은 0원이고, 말소기준 근저당 이후 권리는 매각으로 소멸합니다. 그러나 목록 3·4의 지상권에는 말소동의서 확인이 필요하고, 목록 4는 농지취득자격증명이 요구되며, 경계 불명확과 임대관계 미상도 남아 있습니다.
따라서 이 사건은 “4회 유찰 = 싸다”가 아니라 “낮아진 가격이 복합적인 권리·토지·운영 리스크를 충분히 반영했는가”를 확인해야 하는 물건입니다. 감정가 대비 할인율보다 농취증 취득 가능 여부, 지상권 말소 절차, 지적경계와 실제 점유·시설 상태를 먼저 검증하는 접근이 필요합니다.
