대전지방법원 2025타경768. 아산시 장존동 305-7의 4층403-1호입니다. 사건 용도는 대지로 표시되어 있고, 감정평가상 4층403-1호는 상호명 용인대학사태권도장으로 이용 중입니다. 감정가는 97,000,000원, 현재 최저매각가는 47,530,000원으로 2회 유찰된 상태입니다. 가격표만 보면 절반 수준까지 떨어졌지만, 권리 구조는 단순하지 않습니다.
말소기준권리는 2025.01.23. 이시영 근저당권으로 채권최고액은 39,000,000원입니다. 그 뒤의 2025.11.12. 임의경매개시결정과 2026.03.24. 압류는 매각으로 소멸합니다. 문제는 등기보다 임차·점유 관계입니다. 특히 4층403-1호의 주식회사 지엔케이코리아는 2022.02.18. 전입으로 말소기준권리보다 앞서 대항력이 있는 것으로 조사됐지만 보증금이 확인되지 않았습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2025타경768 |
|---|---|
| 소재지 | 충청남도 아산시 장존동 305-7 4층403-1호 · 도로명 충청남도 아산시 외암로 1245 |
| 용도 / 현황 | 대지 · 4층403-1호 상호명 용인대학사태권도장으로 이용중 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 4층 건물 · 사용승인일 2004.08.17 · 기본 전기설비·승강기 설비 |
| 소유자 | 청솔부동산관리주식회사 · 2016.11.17. 매매 · 거래가액 56,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 97,000,000원 / 47,530,000원 (2회 유찰) |
| 경매 청구액 | 30,657,534원 |
| 매각기일 | 2026.09.21 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 명확, 임차인은 별도
과거 2004년 신탁과 2006년 가처분들은 이미 말소됐고, 2020년 유영석 근저당권도 2022.08.22. 해지로 말소됐습니다. 현재 권리분석의 기준점은 2025.01.23. 설정된 이시영 근저당권 39,000,000원입니다. 2025.07.16. 최원봉의 강제경매개시결정은 2025.07.31. 취하됐고, 현재 사건은 2025.11.12. 이시영의 임의경매개시결정입니다.
② 임차·점유 관계 — ‘20,000,000원’이 총액이 아니다
| 성명 / 법인 | 점유 부분 | 전입 | 보증금 | 차임 | 권리 판단 |
|---|---|---|---|---|---|
| 양성호 | 4층403-1호 | 미상 | 미상 | 미상 | 대항력 가능·미상 우선변제 미상 승계 없음 |
| 주식회사 지엔케이코리아 | 4층403-1호 | 2022.02.18 | 미상 | 미상 | 대항력 있음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 황창환 | 1층108-1호 | 2016.06.07 | 미상 | 미상 | 대항력 있음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 안완호 | 1층108-1호 | 2021.06.15 | 10,000,000원 | 600,000원 | 대항력 있음 우선변제 없음 승계 없음 |
| 양우현 | 1층106-1호 | 2022.06.07 | 10,000,000원 | 600,000원 | 대항력 있음 우선변제 없음 승계 없음 |
보증기관 대위·승계 신고는 없습니다. 기재된 점유자는 5명이며, 배당 시뮬레이션에는 안완호·양우현의 보증금 각 10,000,000원, 합계 20,000,000원을 매수인 인수로 반영하고 있습니다. 그러나 황창환의 보증금도 미상이고, 무엇보다 4층403-1호의 지엔케이코리아와 양성호 보증금이 확인되지 않았기 때문에 20,000,000원을 최종 인수총액으로 보면 안 됩니다.
③ 유찰 시나리오 — 낙찰가가 내려가도 인수위험은 그대로
| 회차 | 매각가 | 근저당 예상배당 | 미배당 | 매수인 인수 반영액 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 · 감정가 49% | 47,530,000원 | 39,000,000원 | 0원 | 20,000,000원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 33,270,999원 | 32,272,121원 | 6,727,879원 | 20,000,000원 |
| 4회 유찰 시 · 감정가 24% | 23,289,699원 | 22,470,484원 | 16,529,516원 | 20,000,000원 |
현재 회차에서는 이시영 근저당권 39,000,000원이 전액 배당되는 구조지만, 3회 유찰 시에는 6,727,879원, 4회 유찰 시에는 16,529,516원의 미배당이 발생합니다. 반면 시뮬레이션상 매수인 인수 20,000,000원은 모든 회차에서 그대로 유지됩니다. 여기에 보증금이 확인되지 않은 선순위 점유자들이 남아 있으므로 낙찰가 하락과 실질취득가 하락을 같은 의미로 보면 안 됩니다.
④ 예상배당표 (매각가 47,530,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,255,540원 |
| 임차인 안완호 보증금 · 매수인 인수 | 10,000,000원 | 0원 |
| 임차인 양우현 보증금 · 매수인 인수 | 10,000,000원 | 0원 |
| 을구 3번 근저당권 · 이시영 | 39,000,000원 | 39,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 7,274,460원 |
집행비용은 1,255,540원, 근저당권 배당은 39,000,000원, 소유자 잔여는 7,274,460원으로 계산돼 매각대금 47,530,000원과 일치합니다. 안완호·양우현 보증금 20,000,000원은 배당에서 지급되지 않고 매수인 인수로 별도 반영돼 있습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.
⑤ 입지·이용·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 현황. 4층403-1호는 상호명 용인대학사태권도장으로 이용 중입니다. 1층108-1호는 청솔철물, 1층112호와 1층106-1호는 공실로 조사됐습니다.
- 입지. 온양6동행정복지센터 남서측 인근으로, 주위에는 아파트단지·주택·농경지 등이 소재합니다.
- 교통. 인근에 시내버스 승강장이 있으며 제반 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 도로. 북측 약 10미터, 동측 약 20미터 도로에 접합니다.
- 토지. 계획관리지역·지구단위계획구역(장존청솔)이며 공시지가 453,100원/㎡, 토지면적 3,630.0㎡입니다.
- 규제. 가축사육제한구역과 공장설립제한지역에 포함됩니다. 위반건축물 사항은 없습니다.
- 임대차. 감정평가에서도 구체적인 임대차 관계는 미상으로 조사됐습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 403-1호 보증금 확인. 주식회사 지엔케이코리아의 보증금과 확정일자·배당요구 여부를 매각물건명세서와 원본 서류로 확인해야 합니다.
- 양성호 대항력 확인. 전입신고일과 보증금이 확인되지 않아 대항력 가능·미상입니다. 단정해서는 안 됩니다.
- 다른 점유자 보증금 확인. 황창환은 2016.06.07. 전입으로 대항력이 있으나 보증금이 미상입니다.
- 20,000,000원 인수 가정 검증. 안완호·양우현 각 10,000,000원이 매수인 인수로 반영돼 있으므로 실제 매각범위와 인수 관계를 원본과 대조해야 합니다.
- 유찰가 착시 경계. 현재 최저가는 감정가의 49%지만 인수액을 더한 실질취득비용과 미상 보증금을 함께 봐야 합니다.
- 시장가격 별도 확인. 실거래 비교값 없이 감정가 대비 할인율만으로 싸다고 판단해서는 안 됩니다.
- 세금·최우선변제 확인. 배당 계산에는 당해세와 임차인 최우선변제가 반영되지 않았으므로 입찰 전 확인이 필요합니다.
맺으며 — “49% 유찰가”보다 중요한 것은 인수액 확정
이 사건의 가장 눈에 띄는 숫자는 감정가 97,000,000원 대비 최저가 47,530,000원, 즉 2회 유찰 후 49%라는 점입니다. 하지만 권리분석에서는 그 숫자가 결론이 아닙니다. 배당 시뮬레이션에 이미 20,000,000원의 매수인 인수가 반영돼 있고, 4층403-1호의 선순위 대항력 점유자인 주식회사 지엔케이코리아의 보증금이 미상입니다. 양성호와 황창환의 보증금도 확정되지 않았습니다.
따라서 현재 확인되는 실질취득비용 67,530,000원조차 상한이 아닙니다. 미상 보증금이 추가될 수 있기 때문입니다. 실거래 시세 비교값도 없는 만큼 최저가만 보고 “싸다”고 평가할 근거가 없습니다. 입찰 전 선순위 임차인의 보증금·배당요구·매각범위를 확정하지 못하면 보류가 맞는 사건입니다. 등기상 말소 구조보다 임차관계가 훨씬 중요한 물건입니다.
