대전지방법원 2025타경768. 충남 아산시 장존동 305-7 소재 4층 403-1호에 관한 임의경매입니다. 등기상 소유자는 청솔부동산관리주식회사이고, 말소기준권리는 2025.01.23. 설정된 이시영의 근저당권입니다. 채권최고액은 39,000,000원이며, 2025.11.12. 임의경매개시결정이 등기됐습니다. 이후 2026.03.24. 국가의 압류가 등기돼 있습니다.

이 물건에서 중요한 것은 근저당권이 소멸하는지만이 아닙니다. 4층 403-1호에 전입신고일이 2022.02.18.인 주식회사 지엔케이코리아가 확인되며, 말소기준권리보다 앞선 점유·신고 이력이 있습니다. 여기에 양성호의 점유 신고도 있으나 전입일과 보증금이 모두 확인되지 않습니다. 따라서 대항력 임차보증금 인수 가능성을 별도로 분석해야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 근저당은 말소되지만 임차인 인수는 별개

2004년 신탁 관련 등기와 2006년 가처분들은 이미 말소됐습니다. 2020년 설정된 유영석 근저당권 역시 2022.08.22. 해지로 말소됐습니다. 현재 권리분석의 출발점은 2025.01.23. 이시영 근저당권이며, 해당 근저당권과 그 뒤의 임의경매개시결정 및 국가 압류는 제공된 권리분석상 매각으로 소멸하는 권리입니다.

다만 2022.02.18. 신고된 주식회사 지엔케이코리아의 점유 이력은 말소기준권리보다 앞섭니다. 대항력이 인정되고 배당으로 보증금이 전액 변제되지 않는다면, 매수인이 미배당 보증금을 인수할 수 있습니다. 근저당권 말소만으로 임차인의 권리까지 자동 소멸한다고 판단해서는 안 됩니다.

② 임차인 분석 — 실제 신고 임차인 5명, 호실별로 구분

대항력 有 표시는 조사자료상 판단입니다. 실제 대항력 및 우선변제권은 점유, 주택·상가의 적용 법령, 주민등록 또는 사업자등록, 확정일자와 임대차계약 관계를 원본으로 확인해야 합니다.

③ 실질취득금액 — 최저가와 실제 부담은 다르다

현재 최저매각가는 33,271,000원입니다. 배당모형에서 가정한 인수액 20,000,000원을 단순 합산하면 53,271,000원이 됩니다. 다만 이는 다른 1층 호실의 보증금을 포함한 가정상 계산값으로, 매각 대상 4층 호실의 확정 취득금액이 아닙니다.

가정상 합계는 매각가격에 배당모형의 1층 임차보증금 인수 추정액 20,000,000원을 더한 산술값입니다. 실제 매각 범위와 4층 임차인의 보증금, 미배당액이 확인되지 않아 확정 실질취득금액으로 사용할 수 없습니다. 취득세·명도비용·기타 부대비용도 포함되지 않습니다.

④ 예상배당표 (매각가 33,271,000원 가정)

집행비용 998,878원과 이시영 근저당 예상배당 32,272,122원으로 총 매각대금 33,271,000원이 소진되는 추정 배당모형입니다. 근저당 채권최고액을 기준으로 계산했으며 실제 피담보채권액과 배당액은 다를 수 있습니다. 국가 압류 관련 당해세, 임차인 최우선변제 및 4층 임차관계는 반영되지 않아 실제 배당순위와 금액은 변동될 수 있습니다.

⑤ 입지·이용상태 및 환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 충청남도 아산시 장존동 소재 온양6동행정복지센터 남서측 인근으로, 주위에 아파트단지·주택·농경지 등이 위치합니다.
• 교통. 인근에 시내버스 승강장이 있고 제반 교통상황은 보통입니다. 북측 약 10m, 동측 약 20m 도로에 접합니다.
• 건물. 철근콘크리트구조, 철근콘크리트지붕의 4층 건물이며 사용승인일은 2004.08.17.입니다. 기본적인 전기설비와 승강기 설비가 있습니다.
• 이용상태. 4층 403-1호는 용인대학사태권도장으로 이용 중인 것으로 기재돼 있습니다. 다른 조사 호실에는 청솔철물 이용 또는 공실 상태가 포함돼 있어 호실별 현황 구분이 필요합니다.
• 토지. 계획관리지역·지구단위계획구역(장존청솔)이며 가축사육제한구역·공장설립제한지역이 포함됩니다. 토지 전체 면적은 3,630㎡, 공시지가는 453,100원/㎡입니다. 전체 토지 면적을 해당 호실의 소유 대지면적으로 보아서는 안 됩니다.
• 환금성. 상업용 건물 내 특정 호실이고 이미 3회 유찰된 물건입니다. 주거용 아파트와 같은 방식으로 환금성을 판단하기 어려우며, 실제 이용·임대수익·상권 및 유사 호실의 거래가격을 별도로 확인해야 합니다.
• 건물 위반사항. 위반건축물 표시는 없으며, 공부와의 차이는 기재되지 않았습니다.

⑥ 가격 평가 — 감정가의 34.3%지만 시세 할인율은 아니다

감정가 97,000,000원 대비 최저매각가 33,271,000원은 34.3%입니다. 다만 이는 어디까지나 감정가 대비 가격 비율입니다. 동일 용도·동일 상권의 최근 실거래 평균이나 최신 거래가격을 확인할 수 없으므로, 시세보다 얼마나 저렴한지 계산할 수 없습니다.

더 중요한 점은 4층 호실의 실질취득금액이 미확정이라는 사실입니다. 대항력 있는 임차인의 보증금을 인수하게 되면 낮아진 매각가격에 인수액이 더해집니다. 그러므로 현재 최저가만을 기준으로 가격이 싸다고 평가하거나 감정가 대비 할인 폭을 이유로 높은 등급을 부여하기 어렵습니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 매각목록 확인. 4층 403-1호만 매각되는지, 1층 108-1호·112호·106-1호 등이 일괄매각 대상인지 확인해야 합니다. 공동담보 목록과 매각목록은 구분해야 합니다.
• 4층 임대차계약 원본. 주식회사 지엔케이코리아의 보증금, 계약기간, 사업자등록, 실제 점유, 확정일자, 배당요구 여부를 확인해야 합니다.
• 양성호 점유 확인. 양성호의 임차인 지위·전입신고일·보증금·점유 범위와 법인 임차관계와의 관계를 조사해야 합니다.
• 1층 임차인 확인. 공동담보 호실이 매각에 포함된다면 황창환·안완호·양우현의 계약 및 대항력, 보증금 인수 여부를 별도 분석해야 합니다.
• 공동담보 배당. 이시영 근저당권은 다른 호실과 공동담보 관계에 있으므로 공동담보 매각 및 배당 구조에 따라 실제 회수액이 달라질 수 있습니다.
• 국가 압류 및 조세. 아산세무서장의 2026.03.24. 압류가 있으므로 당해세와 법정기일별 조세채권을 확인해야 합니다.
• 대지권 확인. 집합건물 등기와 토지 관련 권리, 대지권 비율 및 매각 포함 범위를 원본 서류로 확인해야 합니다.
• 영업시설·명도. 용인대학사태권도장으로 이용 중인 만큼 실제 영업자, 시설물 소유, 원상회복, 인도 및 명도 문제를 확인해야 합니다.
• 관리비 및 부대비용. 공용부분 관리비 체납 여부, 취득세, 명도비용 및 시설 정리비용 등을 점검해야 합니다.
• 원본 서류 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서와 매각기일 변경 여부를 입찰 전에 재확인해야 합니다.

맺으며 — “34.3% 낙찰가보다 중요한 것은 인수보증금”

이번 사건의 표면적인 매력은 분명합니다. 감정가 97,000,000원의 물건이 3회 유찰되면서 최저매각가가 33,271,000원까지 내려왔습니다. 그러나 권리분석을 진행하면 상황은 달라집니다.

이시영의 근저당권과 후순위 국가 압류는 매각으로 소멸하는 구조지만, 4층 403-1호의 말소기준권리 이전 임차인과 보증금 미상 점유자는 별도로 해결해야 하는 문제입니다. 배당모형에 포함된 20,000,000원 인수액도 1층 호실과 관련된 금액으로, 현재 매각 대상 호실의 확정 인수액과 혼동해서는 안 됩니다.

특히 대항력 임차인의 보증금이 낙찰가보다 크고 전액 인수되는 구조라면 낙찰가가 추가 하락해도 실질취득금액은 보증금 수준에서 유지될 수 있습니다. 임차보증금과 비교 실거래가격이 확인되지 않은 상태에서는 감정가의 34.3%라는 숫자만으로 저가매수라고 판단할 수 없습니다.

결론은 입찰 보류·권리관계 선확인입니다. 4층 실제 임차보증금, 공동담보 매각 범위, 조세채권과 현지 시세를 확인한 후 실질취득금액을 다시 계산해야 합니다. 이 사건의 승부처는 유찰 횟수가 아니라 낙찰 후 실제로 얼마를 추가 부담해야 하는지를 확정하는 데 있습니다.