말소기준인 국민은행 근저당과 그 이후 가압류·경매개시결정은 매각으로 소멸하고, 현재 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액은 0원입니다. 다만 감정평가상 실제 이용은 “공동주택(상가)”이고, 임대관계는 미상, 현장 방문 당시 이해관계인 부재·폐문으로 내부도 확인하지 못했습니다. 6회 유찰이라는 가격 숫자만 보고 일반 아파트처럼 판단하기보다 이용상태·점유·내부 현황을 먼저 확인해야 하는 물건입니다.
20,000,000원
창원지방법원 2025타경370. 거제시 장평동 삼성중공업협력업체복지기숙사 102동 지1층 비103호입니다. 사건상 용도는 아파트이지만 감정평가 이용상태는 공동주택(상가)로 기재돼 있습니다. 공부상 및 서측 도로 기준으로는 지하1층이지만 동측 도로 기준으로는 지상층에 위치합니다. 따라서 이 물건은 명칭만 보고 통상적인 공동주택 한 세대로 단정하기보다 실제 이용 형태를 확인하는 것이 먼저입니다.
권리구조는 비교적 명확합니다. 2016.02.26. 국민은행 근저당권 163,200,000원이 말소기준이고, 이후 경남신용보증재단 가압류와 2025.02.07. 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 2021년 설정됐던 제주신용보증재단 근저당권 36,000,000원은 2021.07.27. 이미 말소됐습니다. 현재 회차의 배당 계산에서도 매수인 인수액은 0원으로 잡혀 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2025타경370 |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 거제시 장평동 1115-7 삼성중공업협력업체복지기숙사 102동 지1층비103호 |
| 물건종류 / 이용 | 아파트 · 감정평가상 공동주택(상가) 이용 |
| 소유자 | 안인애 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 철근콘크리트지붕 4층 건물 내 지1층 비103호 · 사용승인일 2016.01.27. |
| 감정가 / 최저가 | 170,000,000원 / 20,000,000원 (6회 유찰) |
| 신청채권 청구액 | 91,125,202원 |
| 매각기일 | 2026.08.24 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸
말소기준은 2016.02.26. 설정된 국민은행 근저당권 163,200,000원입니다. 2024.12.06. 경남신용보증재단의 가압류 18,034,557원과 2025.02.07. 국민은행의 임의경매개시결정은 모두 매각으로 소멸합니다. 별도로 2021.06.28. 제주신용보증재단 명의로 설정됐던 근저당권 36,000,000원은 2021.07.27. 해지로 이미 말소됐습니다.
② 가격 구조 — 6회 유찰, 그러나 ‘싸다’ 단정은 금물
감정가는 170,000,000원이지만 현재 최저매각가는 20,000,000원까지 내려왔습니다. 현재 시나리오는 6회 유찰·감정가 12%로 표시돼 있고, 추가 유찰 시 7회차 14,000,000원, 8회차 9,800,000원 시나리오가 제시돼 있습니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (6회 유찰, 감정가 12%) | 20,000,000원 | 19,240,000원 | 161,994,557원 | 0원 |
| 7회 유찰 시 (감정가 8%) | 14,000,000원 | 13,348,000원 | 167,886,557원 | 0원 |
| 8회 유찰 시 (감정가 6%) | 9,800,000원 | 9,223,600원 | 172,010,957원 | 0원 |
유찰 횟수와 최저가 하락 폭은 매우 큽니다. 다만 이 물건은 감정평가상 공동주택(상가)로 이용 중이고, 공부상 지하1층이지만 도로 방향에 따라 지상층으로 인식되는 구조입니다. 이런 특성을 빼고 단순히 감정가 170,000,000원과 최저가 20,000,000원만 비교해 “시세보다 싸다”라고 결론내릴 근거는 부족합니다. 이 건의 가격 판단은 실제 용도·점유·내부 상태 확인과 함께 해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 20,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 760,000원 |
| 1. 근저당 · 주식회사국민은행 | 163,200,000원 | 19,240,000원 |
| 2. 가압류 · 경남신용보증재단 | 18,034,557원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권자 총 채권액 181,234,557원 중 현재 회차 예상배당은 19,240,000원, 미배당은 161,994,557원입니다. 소유자 잔여는 0원이며, 매수인 인수액도 0원으로 계산돼 있습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.
④ 입지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 경상남도 거제시 장평동 삼성중공업거제조선소 서측 인근에 위치하며, 주위는 자연림 및 농경지 등이 혼재하는 시가지주변 야산지대로 제반 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근 및 출입이 가능하며 제반 교통상황은 보통입니다.
- 이용상태. 감정평가상 공동주택(상가)로 이용 중입니다. 현장 방문 시 이해관계인의 부재 및 폐문으로 내부 상태를 확인하지 못했습니다.
- 층 위치. 공부상 및 서측 도로 기준 지하1층이나, 동측 도로 기준 지상층에 소재합니다.
- 도로. 동측으로 약 20m 폭 도로가 소재하고 약 8m 폭의 내부도로가 있으며, 진출입 상태와 옥내외 주차시설은 보통입니다.
- 토지. 자연녹지지역 · 지목 대 · 완경사 · 부정형 · 중로한면이며, 공시지가는 291,800원/㎡입니다.
- 규제. 자연녹지지역, 가축사육제한구역, 중로2류 및 소로2류와 관련된 토지이용계획이 확인됩니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 4층 건물이며 사용승인일은 2016.01.27.입니다. 위반건축물 표시는 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 실제 용도 확인. 사건상 아파트이지만 감정평가상 공동주택(상가)로 이용 중입니다. 현장 이용 형태를 직접 확인해야 합니다.
- 점유관계 확인. 감정 당시 폐문·이해관계인 부재였고 임대관계가 미상입니다. 실제 점유자와 점유원인을 확인하세요.
- 내부 상태 확인. 감정평가도 내부를 직접 확인하지 못해 일반적인 상태를 기준으로 평가했습니다.
- 층 위치 확인. 공부상 지하1층이지만 서측·동측 도로의 높이 차이로 실제 체감 층이 다릅니다. 현장에서 진입 동선과 채광·접근성을 확인하세요.
- 6회 유찰 원인 점검. 최저가 20,000,000원이라는 숫자보다 반복 유찰과 이용상태의 관계를 먼저 검토하세요.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·감정평가서의 최신 원본을 입찰 전에 다시 확인하세요.
맺으며 — “가격은 낮지만, 일반 아파트처럼 보면 안 된다”
이 사건의 권리관계만 보면 말소기준 이후 권리가 소멸하고 현재 배당 계산상 매수인 인수액은 0원입니다. 감정가 170,000,000원에서 6회 유찰돼 최저가가 20,000,000원까지 내려왔다는 점도 눈에 띕니다.
하지만 판단의 중심은 단순한 할인율이 아닙니다. 감정평가상 이용상태가 공동주택(상가)이고, 공부상 지하1층과 실제 도로 기준 층 인식이 다르며, 임대관계와 내부 상태도 확인되지 않았습니다. 따라서 권리는 비교적 단순하지만 물건 현황의 불확실성이 큰 유형입니다. 결론은 “권리 인수는 0원, 현황 확인은 필수.” 6회 유찰 가격만으로 서두르기보다 실제 이용·점유·내부 상태를 확인한 뒤 입찰가를 정하는 편이 데이터에 가장 충실한 접근입니다.
