대구지방법원 2025타경10693. 영주시 영주동 360-10 소재 물건으로, 감정 이용상태는 소매점입니다. 토지는 일반상업지역의 대 32.0㎡이고, 건물은 경량철골구조 판넬지붕 단층으로 기재되어 있습니다. 현재 소유자는 주식회사코이카메디칼입니다. 권리흐름의 기준이 되는 권리는 2024.01.04 신용보증기금 가압류 522,000,000원이며, 이후 가처분·압류·경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
하지만 이 사건의 핵심은 등기상 후순위 권리의 소멸 여부가 아니라 임차보증금 승계입니다. 임병하의 상가건물임차권은 계약일 2022.03.01, 점유개시일 2022.03.01, 사업자등록신청일 2023.01.05, 확정일자 2023.01.19로 기재되어 있고, 매각물건명세서가 명시적으로 “매수인에게 대항할 수 있는 상가건물임차인”으로 다루면서 보증금 전액을 배당받지 못하면 잔액을 매수인이 인수한다고 밝히고 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2025타경10693 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상북도 영주시 영주동 360-10 · 등기 표시 영주동 360-4, 360-10 · 번영로 176-1 |
| 용도 / 이용상태 | 대지 + 토지 · 소매점 · 경량철골구조 판넬지붕 단층 |
| 토지 | 32.0㎡ · 지목 대 · 일반상업지역 · 상업용 · 평지 · 사다리형 · 중로각지 |
| 소유자 | 주식회사코이카메디칼 |
| 감정가 / 최저가 | 185,251,800원 / 90,773,000원 (2회 유찰·감정가 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 임병하 / 321,994,520원 |
| 매각기일 | 2026.09.07 |
① 권리 흐름 — 말소기준 뒤 권리는 소멸, 보증금 승계는 별개
기존 국민은행 근저당 2건과 신한은행 근저당은 등기부상 이미 말소됐고, 2022년 우리자산신탁 신탁등기도 2023.04.28 말소됐습니다. 현재 분석의 말소기준은 2024.01.04 신용보증기금 가압류입니다. 그 뒤의 신용보증기금 가처분, 국·영주시 압류, 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
② 임차인 — 실제 임차인 1명, 미배당 보증금이 핵심
| 임차인 | 점유·일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 임병하 상가전부 | 계약 2022.03.01 점유 2022.03.01 사업자등록 2023.01.05 확정일자 2023.01.19 | 300,000,000원 | 대항력 有 | 미상 | 미배당 잔액 인수 |
보증기관의 대위·승계 중복신고가 아닌 실제 임차인 1명입니다. 임차권자 임병하와 강제경매 신청채권자 임병하가 동일인으로 기재되어 있어 관계와 임대차의 실재성은 원본 서류에서 반드시 대조할 필요가 있습니다. 다만 현재 명세서 문구만 놓고 보면 보증금 미배당 잔액 인수 위험을 제거해서 계산할 근거는 없습니다.
③ 가격 판단 — 비교 기준은 최저가가 아니라 실질취득 300,000,000원
이 사건에서 가격 판단의 기준은 90,773,000원이 아니라 약 300,000,000원의 실질취득비용입니다. 이는 감정가 185,251,800원의 161.9%입니다. 따라서 감정가 대비 최저가가 49%라는 할인율을 가격 메리트로 평가해서는 안 됩니다. 공개된 낙찰가만 낮아질 뿐, 임차보증금 인수부담이 반대로 커집니다.
| 회차 | 낙찰가 가정 | 보증금 인수 추정 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 | 90,773,000원 | 209,227,000원 | 300,000,000원 |
| 3회 유찰 시 | 63,541,099원 | 236,458,901원 | 300,000,000원 |
| 4회 유찰 시 | 44,478,769원 | 255,521,231원 | 300,000,000원 |
임차보증금 300,000,000원이 낙찰가보다 큰 대항력 인수형으로 보고, 낙찰가 감소분만큼 미배당 인수잔액이 증가하는 경제적 구조를 반영한 계산입니다.
④ 예상배당표 (매각가 90,773,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,033,914원 |
| 2. 갑구 7번 가압류 · 신용보증기금 | 522,000,000원 | 88,739,086원 |
| 3. 갑구 11번 경매개시결정 · 임병하 | 321,994,520원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 총액 843,994,520원 중 예상배당 88,739,086원, 미배당은 755,255,434원입니다. 위 표는 매각대금의 채권자 배당 시뮬레이션이며, 매수인의 경제적 부담 판단에는 매각물건명세서의 임차보증금 미배당 잔액 인수 문구를 별도로 반영해야 합니다. 당해세·임차인 최우선변제는 실제 배당에서 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 영주초등학교 남측 근거리에 위치하며, 부근은 근린생활시설·단독주택·학교 등으로 형성되어 있습니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 제반 교통사정은 보통으로 평가되어 있습니다.
- 이용상태. 소매점으로 이용 중이며, 경량철골구조 판넬지붕 단층 건물입니다. 위생설비와 급배수설비가 되어 있습니다.
- 토지. 32.0㎡, 일반상업지역, 상업용, 평지·사다리형·중로각지이며 공시지가는 860,900원/㎡입니다.
- 규제. 가축사육제한구역·상대보호구역·중점경관관리구역에 포함되고 소로2류에 접합니다. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
- 환금성. 2회 유찰된 상태라는 점 자체가 현재 가격대에서의 시장 반응을 보여줍니다. 소매점 용도인 만큼 실질취득비용 300,000,000원을 기준으로 회수 가능성을 검토해야 합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 최저가가 아닌 실질취득비용으로 계산. 현재 최저가 90,773,000원만 자금계획에 넣지 말고, 임차보증금 미배당 인수액을 합산해 약 300,000,000원을 기준으로 판단해야 합니다.
- 임차권 원본 확인. 임대차계약일 2022.03.01, 점유개시 2022.03.01, 사업자등록 2023.01.05, 확정일자 2023.01.19 및 보증금 300,000,000원을 계약서·명세서 원본과 대조해야 합니다.
- 동일인 관계 확인. 임차권자 임병하와 강제경매 신청채권자 임병하가 동일인으로 기재되어 있으므로 임대차 실재성과 채권관계를 확인해야 합니다.
- 실제 배당액 확인. 임차보증금이 실제로 얼마 배당되고 얼마가 매수인에게 남는지가 최종 취득비용을 결정합니다.
- 용도·현황 확인. 공부상·감정상 소매점 이용상태와 현장 점유·영업 상태, 인도 가능성을 현장에서 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·배당요구 및 임차권 관련 원본을 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “49% 유찰”보다 “300,000,000원 보증금”을 먼저 봐야 한다
표면만 보면 감정가 185,251,800원에서 2회 유찰되어 최저가가 90,773,000원까지 내려온 물건입니다. 하지만 이 사건은 최저가가 내려갈수록 싸지는 일반적인 경매가 아닙니다. 매각물건명세서상 대항 가능한 상가건물임차인의 보증금이 300,000,000원이고, 전액 배당되지 않은 잔액을 매수인이 인수하기 때문입니다. 현재 최저가를 기준으로 하면 인수액은 약 209,227,000원, 실질취득은 약 300,000,000원으로 감정가의 161.9%입니다.
권리상 핵심 위험은 임차보증금 승계, 가격상 핵심 위험은 최저가 착시입니다. 3회·4회 유찰로 낙찰가가 더 내려가더라도 보증금 인수잔액이 증가해 실질취득비용은 약 300,000,000원에 머무는 구조이므로, 단순한 유찰률을 근거로 가격 메리트를 부여하기 어렵습니다.
