대구지방법원 2025타경10709. 안동시 정상동 더힐101 4층 404호입니다. 사건 용도는 근린주택으로 표시되어 있고, 감정평가 이용상태는 연립주택입니다. 전용면적은 84.64㎡이며, 지하 1층·지상 4층 건물의 4층 단위세대입니다. 소유자 최광순은 2022.06.16 소유권을 이전받았고, 등기상 거래가액은 350,000,000원입니다. 같은 날 경북대구낙농협동조합의 채권최고액 240,000,000원 근저당이 설정됐습니다.
가격은 이미 한 차례 조정됐습니다. 감정가 263,000,000원에서 1회 유찰되어 현재 최저가는 184,100,000원입니다. 최근 12개월 동일면적 거래는 235,000,000원·240,000,000원·240,000,000원이고, 평균은 238,333,333원입니다. 현재 최저가는 이 최근 평균의 77.2%로, 권리 인수액 0원을 전제로 하면 실질취득 기준에서도 최근 거래대보다 낮습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2025타경10709 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상북도 안동시 정상동 125-1 더힐101 4층 404호 · 경상북도 안동시 강남로 480-12 |
| 물건종류 / 이용 | 근린주택 · 감정평가상 연립주택 이용 · 전용 84.64㎡ · 지하1층, 지상4층 중 4층 |
| 소유자 | 최광순 (2022.06.16 소유권이전 · 거래가액 350,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 263,000,000원 / 184,100,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 경북대구낙농협동조합 / 209,154,359원 |
| 매각기일 | 2026.08.03 |
① 권리 흐름 — 후순위 임차인, 매수인 인수 0원
권리흐름상 2022.03.17 안동시 압류가 말소기준으로 산정되어 있으며, 해당 압류는 2022.03.21 해제됐습니다. 이후 2022.06.16 경북대구낙농협동조합 근저당 240,000,000원이 설정됐고, 2024.09.05 농협은행 가압류 8,622,419원, 2025.06.26 임의경매개시결정, 2025.07.25 현대캐피탈 가압류 7,554,712원이 이어집니다. 경매에 따른 매수인 인수액은 0원으로 계산되어 있습니다.
② 임차인 — 실제 1명, 전입은 후순위
| 임차인 | 점유·용도 | 전입일 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 최일순 | 전입세대확인서의 전입자 | 2024.07.18 | 미상 | 2025.07.16 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
실제 임차인으로 집계되는 사람은 최일순 1명입니다. 전입일은 2024.07.18이고 배당요구는 2025.07.16에 접수됐습니다. 전입신고가 선순위 권리보다 늦어 대항력은 없으며, 보증금과 확정일자는 미상입니다. 보증기관 대위·승계 신고가 아니므로 중복 보증금으로 합산할 대상도 없습니다.
③ 시세 비교 — 1회 유찰로 최근 거래대 아래
더힐101 전용 84.64㎡ 실거래 12건입니다. 전체 12건 평균은 197,500,000원이지만, 가격 판단은 더 최근의 거래를 우선할 필요가 있습니다. 최근 12개월 거래 3건 평균은 238,333,333원, 최신 거래는 2026.01의 235,000,000원입니다. 최근 거래군은 과거 거래군보다 29.6% 높은 흐름입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.01 | 84.64㎡ | 2 | 235,000,000원 |
| 2025.10 | 84.64㎡ | 2 | 240,000,000원 |
| 2025.10 | 84.64㎡ | 2 | 240,000,000원 |
| 2024.11 | 84.64㎡ | 1 | 190,000,000원 |
| 2024.03 | 84.64㎡ | 3 | 180,000,000원 |
| 2024.03 | 84.64㎡ | 1 | 180,000,000원 |
| 2024.02 | 84.64㎡ | 2 | 180,000,000원 |
| 2024.02 | 84.64㎡ | 3 | 180,000,000원 |
| 2024.02 | 84.64㎡ | 1 | 175,000,000원 |
| 2024.02 | 84.64㎡ | 4 | 210,000,000원 |
| 2024.01 | 84.64㎡ | 2 | 180,000,000원 |
| 2023.10 | 84.64㎡ | 2 | 180,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 84.64㎡ | 3건 | 238,333,333원 |
현재 최저가 184,100,000원은 최근 12개월 평균의 77.2%입니다. 전체 12건 평균 대비로도 93.2%지만, 가격 메리트 판단의 핵심은 전체 평균보다 최근 평균 238,333,333원과 최신 거래 235,000,000원입니다. 현재 최저가는 두 기준 모두보다 낮습니다.
④ 예상배당표 (매각가 184,100,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,377,400원 |
| 2. 근저당 · 경북대구낙농협동조합 | 240,000,000원 | 180,722,600원 |
| 3. 가압류 · 농협은행 주식회사 | 8,622,419원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 현대캐피탈 주식회사 | 7,554,712원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 합계 256,177,131원 중 예상배당은 180,722,600원이며 미배당액은 75,454,531원입니다. 신청채권자 청구액 209,154,359원도 현재 회차 배당만으로 전액 충족되지 않습니다. 그러나 이 미배당 채권을 매수인이 승계하는 구조는 아니며 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 안동고등학교 북서측 근거리에 위치하며, 주변은 연립주택·다세대주택·단독주택·농경지·임야 등으로 형성되어 있습니다.
- 교통. 대상물건까지 차량 출입이 가능하고 인근에 시내버스승강장이 있어 제반 교통사정은 보통입니다.
- 이용. 감정평가상 연립주택으로 이용 중이며, 전용 84.64㎡입니다. 위생·급배수, 화재탐지·경보, LPG가스 난방, 옥내소화전, 승강기 설비가 있습니다.
- 도로. 토지는 사다리형에 가까운 완경사 지대이며, 북동측 및 동측으로 왕복 2차선 포장도로와 접합니다.
- 규제. 자연녹지지역이며 소로3류와 접하고, 준보전산지·공장설립제한지역·가축사육제한구역·중점경관관리구역에 해당합니다. 공시지가는 213,100원/㎡입니다.
- 환금성. 더힐101은 20세대, 사용승인일은 2021.02.09입니다. 동일면적 실거래 12건이 확인되지만 소규모 단지인 만큼 개별 호수 상태와 실제 거래 가능 가격을 함께 확인할 필요가 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 임차인 원본 확인. 최일순의 보증금과 확정일자는 미상입니다. 대항력은 없지만 배당요구가 접수된 만큼 매각물건명세서와 문건접수 내용을 확인하세요.
- 가격 기준은 최근 거래. 전체 평균 197,500,000원보다 최근 12개월 평균 238,333,333원과 최신 거래 235,000,000원을 우선 비교하세요.
- 실질취득 기준. 현재 매수인 인수액은 0원이므로 최저가 184,100,000원이 실질취득 기준입니다.
- 현장 상태 확인. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시도 없지만, 실제 내부 상태와 관리 상태는 현장에서 별도 확인하세요.
- 토지이용 규제 확인. 자연녹지지역·준보전산지·공장설립제한지역·가축사육제한구역·중점경관관리구역 등 토지이용 제한을 원본으로 대조하세요.
- 배당과 인수는 구분. 신청채권자와 후순위 채권자에게 미배당이 발생하더라도 현재 분석상 이를 매수인이 승계하는 금액은 0원입니다.
맺으며 — “권리는 정리되고, 가격은 이미 한 번 내려왔다”
이 사건의 핵심은 인수 위험보다 현재 가격입니다. 실제 임차인 1명은 2024.07.18 전입으로 후순위이며 대항력이 없고, 매수인 인수액은 0원입니다. 반면 감정가 263,000,000원은 최근 거래대보다 높았지만 1회 유찰을 거치며 최저가가 184,100,000원까지 내려왔습니다. 최근 12개월 동일면적 평균 238,333,333원과 비교하면 77.2%입니다.
가격 흐름도 최근 거래군이 과거보다 29.6% 높은 방향이므로, 전체 12건 평균 197,500,000원만 보고 판단하는 것보다 최신 거래 235,000,000원과 최근 12개월 평균을 기준으로 보는 편이 적절합니다. 권리 인수 0원·최근 시세 대비 할인은 분명한 강점입니다. 다만 보증금·확정일자 미상 임차인, 20세대 소규모 단지, 자연녹지지역 등은 현장과 원본 서류에서 마지막으로 확인해야 할 요소입니다.
