대전지방법원 2025타경11671. 아산시 배방읍 세교리·휴대리의 토지와 병원 관련 건물을 묶어 매각하는 사건입니다. 감정평가상 기호(1)는 병원(아산병원 의료시설), 기호(9)는 병원·노유자시설 및 기숙사 등으로 이용 중이며, 제시외 건물인 사무실·창고·통로·휴게실도 일괄매각에 포함됩니다. 토지는 8,929㎡, 계획관리지역이며 현재 회차 최저가는 감정가의 49% 수준입니다.
권리의 출발점은 2022.04.21. 설정된 대전.충남양돈축산업협동조합 근저당권입니다. 이후 가압류와 경매개시결정은 말소기준권리 뒤에 들어왔고 매각으로 소멸하는 구조입니다. 그러나 이 사건에는 일반적인 후순위 권리보다 더 중요한 두 가지가 있습니다. 첫째는 2011.05.20. 전입한 임차인 강남정의 대항력 보증금 300,000,000원, 둘째는 보조금이 지원된 건물에 붙은 처분 제한과 보건복지부장관 처분허가 조건입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2025타경11671 |
|---|---|
| 소재지 | 충청남도 아산시 배방읍 세교리 348-16 4동 · 휴대세교길 101 |
| 용도 | 기타 + 토지 · 병원(아산병원 의료시설) · 병원·노유자시설·기숙사 |
| 토지 | 8,929㎡ · 지목 대 · 상업용 · 계획관리지역 · 공시지가 492,200원/㎡ |
| 건물 | 철근콘크리트조 단층(사용승인 2022.01.07) · 철근콘크리트라면조 4층 및 부속건물 2층(사용승인 1986.11.25) |
| 소유자 | 의료법인정빈의료재단 |
| 감정가 / 최저가 | 14,204,952,180원 / 6,960,427,000원 (2회 유찰) |
| 청구금액 | 7,764,215,475원 |
| 매각기일 | 2026.09.21 |
① 권리 흐름 — 후순위 소멸보다 ‘인수와 처분제한’이 핵심
말소기준은 2022.04.21. 대전.충남양돈축산업협동조합 근저당권입니다. 설정 당시 채권최고액은 6,000,000,000원이고, 2022.05.06. 변경등기에서는 채권최고액이 9,120,000,000원으로 변경됐습니다. 그 뒤 가압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 후순위 권리입니다.
② 임차인 — 실제 임차인 1명, 보증금 3억 전액 인수
| 임차인 | 사용 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계·인수 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 강남정, 750326-******* | 병원 | 2011.05.20 | 300,000,000원 | 대항력 有 | 우선변제권 無 | 300,000,000원 인수 |
강남정은 2011.05.20. 전입해 말소기준일 2022.04.21.보다 앞섭니다. 따라서 대항력 있는 임차인으로 판단돼 있고, 우선변제권은 없는 구조입니다. 배당표에서도 임차인에게 배당되는 금액은 0원으로 잡혀 있으며, 보증금 300,000,000원 전액이 매수인 인수로 계산돼 있습니다.
③ 특별매각조건 — 허가서 미제출 시 보증금 반환 없음
이 조건은 단순한 권리분석상의 주의 문구가 아니라 실제 입찰자격·매수 절차와 직접 연결됩니다. 더구나 2023.04.12. 등기의 금지사항도 2037.01.06까지 보건복지부장관 승인 없이 양도·교환·대여·담보 제공 등을 제한하고 있습니다. 이 사건은 ‘낙찰만 받으면 되는’ 일반 부동산과 다르게 주무관청 처분허가 가능 여부가 선행돼야 하는 특수매각입니다.
④ 예상배당표 (매각가 6,960,427,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 72,004,270원 |
| 인수 · 임차인 강남정 | 300,000,000원 | 0원 |
| 을구 1번 근저당 · 대전.충남양돈축산업협동조합 | 6,000,000,000원 | 6,000,000,000원 |
| 갑구 5번 가압류 · 황재용 | 2,000,000,000원 | 888,422,730원 |
| 갑구 6번 가압류 · 주식회사초원케이터링 | 59,233,000원 | 0원 |
| 갑구 7번 가압류 · 김문성 | 346,092,600원 | 0원 |
| 갑구 8번 가압류 · 이경수 | 311,008,650원 | 0원 |
| 갑구 10번 가압류 · 원종대 | 1,006,800,000원 | 0원 |
| 갑구 11번 가압류 · 조수연 | 2,482,662,510원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 총액 12,205,796,760원 중 예상 배당은 6,888,422,730원, 미배당은 5,317,374,030원입니다. 임차보증금 300,000,000원은 배당되지 않고 매수인이 별도로 인수하는 구조입니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 매각가는 내려가도 인수 3억은 그대로
| 회차 | 매각가 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (2회 유찰, 감정가 49%) | 6,960,427,000원 | 5,317,374,030원 | 300,000,000원 |
| 3회 유찰 시 (감정가 34%) | 4,872,298,900원 | 7,384,620,849원 | 300,000,000원 |
| 4회 유찰 시 (감정가 24%) | 3,410,609,230원 | 8,831,693,622원 | 300,000,000원 |
유찰이 진행되면 매각대금 자체는 낮아지지만, 임차인 강남정의 보증금 300,000,000원 인수는 각 시나리오에서 동일합니다. 따라서 회차가 내려갈수록 응찰자는 ‘최저가’와 ‘인수액’을 반드시 따로 계산해야 합니다. 이 사건에서는 별도의 실거래 시세를 근거로 가격이 싸다고 단정할 수 없으므로, 감정가 대비 할인율만으로 가격 메리트를 평가해서는 안 됩니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용. 병원(아산병원 의료시설), 병원·노유자시설·기숙사 등으로 이용 중이며 제시외 사무실·창고·통로·휴게실을 포함합니다.
- 입지. 세교2리 마을회관 북측 인근으로 단독주택·농경지·소규모 공장·창고 등이 혼재하며 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 북측 및 서측 인근 도로변에 시내버스승강장이 있으며 전반적인 교통여건은 보통입니다.
- 토지. 8,929㎡ · 지목 대 · 상업용 · 완경사 · 부정형 · 세로한면(가)이며 계획관리지역입니다.
- 규제. 가축사육제한구역이 포함되고 준보전산지와 접하며, 계획관리지역에 저촉됩니다.
- 설비. 위생·급배수·냉난방·화재탐지·경보·스프링클러 등이 설치돼 있고 기호(9)에는 전기보일러와 승강기도 있습니다.
- 공부. 공부와의 차이는 없고 위반사항은 확인되지 않았습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 처분허가 가능 여부. 보건복지부장관 처분허가서 제출이 특별매각조건입니다. 미제출 시 매수신청보증금을 반환하지 않는 조건이므로 입찰 전 확인이 최우선입니다.
- 보조금 금지사항. 2037.01.06까지 보건복지부장관 승인 없이 보조금 교부 목적에 위배되는 용도 사용·양도·교환·대여·담보 제공을 할 수 없다는 등기를 확인해야 합니다.
- 임차보증금. 강남정의 보증금 300,000,000원은 대항력 있는 인수금액입니다. 입찰가와 별도의 취득부담으로 계산해야 합니다.
- 근저당 변경. 2022.04.21. 6,000,000,000원 설정 뒤 2022.05.06. 9,120,000,000원 변경등기가 있으므로 실제 채권액·배당관계를 원본으로 대조해야 합니다.
- 일괄매각 범위. 제시외 건물 사무실·창고·통로·휴게실이 포함됩니다. 토지·건물 전체의 이용 및 관리 범위를 확인해야 합니다.
- 배당요구 변동. 윤예중은 2025.08.05. 권리신고 및 배당요구를 했으나 대한법률구조공단이 2026.03.04. 배당요구취하서를 제출했습니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 주무관청 처분허가 가능 여부를 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “49% 할인”보다 허가와 인수가 먼저다
이 사건은 감정가 14,204,952,180원에서 2회 유찰돼 최저가가 6,960,427,000원까지 내려왔습니다. 숫자만 보면 감정가의 49%입니다. 그러나 실제 매수인은 대항력 임차보증금 300,000,000원을 추가로 떠안아 현재 회차 실질취득이 7,260,427,000원이 됩니다.
더 중요한 것은 보건복지부장관 처분허가입니다. 보조금 지원 건물의 처분제한이 등기돼 있고, 법원도 처분허가서 제출을 특별매각조건으로 정하면서 미제출 시 매수신청보증금을 반환하지 않는다고 명시했습니다. 병원·노유자시설·기숙사와 8,929㎡ 토지를 묶은 특수 목적 부동산이라는 점까지 고려하면, 이 사건의 핵심은 낮은 최저가가 아니라 허가 가능성·3억 인수·권리 원본 확인입니다. 가격 할인만으로 접근하기에는 위험요소가 분명한 사건입니다.
