대구지방법원 2025타경10754. 경상북도 영주시 풍기읍 교촌리 11-2에 있는 주택과 토지를 함께 매각하는 사건입니다. 감정가 178,397,000원에서 2회 유찰되어 현재 최저매각가는 87,415,000원입니다. 등기부상 소유자는 이종호, 신청채권자는 춘양신용협동조합이며 청구액은 91,034,780원입니다. 말소기준권리는 2014.08.25. 설정된 춘양신용협동조합 근저당 104,000,000원이고, 그 뒤의 신한카드와 경북 신용보증재단 가압류 및 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
권리관계만 보면 매수인이 이어받는 금액은 0원으로 계산되어 비교적 단순합니다. 그러나 이 사건은 주택 한 동만 보는 물건이 아닙니다. 일괄매각이고, 제시외 건물 및 수목이 포함되며, 목록 1은 공부상 지목과 현황이 다르고 목록 3은 일부가 도로로 이용되고 있습니다. 따라서 등기 소멸 여부와 별개로 실제 사용범위와 현황을 확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2025타경10754 |
|---|---|
| 소재지 | 경상북도 영주시 풍기읍 교촌리 11-2 · 경상북도 영주시 풍기읍 동양대로65번길 56 |
| 물건종류 / 이용 | 연립/다세대 + 토지 · 주택 |
| 건물 구조 | 벽돌조 슬라브지붕 단층 · 적벽돌치장쌓기 등 외벽 · 벽지 등 내벽 · 장판지 등 바닥 · 샷시 등 창호 |
| 소유자 | 이종호 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 178,397,000원 / 87,415,000원 (2회 유찰 · 감정가 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 춘양신용협동조합 / 91,034,780원 |
| 매각기일 | 2026.09.07 |
| 토지 | 616.0㎡ · 제1종일반주거지역 · 공시지가 86,400원/㎡ · 평지 · 사다리형 · 세로한면(가) |
① 권리 흐름 — 2014.08.25. 근저당이 기준
현재 말소기준은 2014.08.25. 춘양신용협동조합 근저당권입니다. 채권최고액은 104,000,000원이고 채무자는 이종호입니다. 이후 설정된 신한카드 주식회사 가압류 11,611,850원, 경북 신용보증재단 가압류 14,200,000원과 2025.07.02. 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
2023.09.06. 이종태 명의 소유권이전청구권 가등기가 있었지만 2024.07.11. 해제로 말소되었습니다. 그보다 앞선 영주영남신용협동조합 근저당 494,000,000원 역시 2014.08.25. 말소되어 현재 말소기준권리보다 앞서 남아 있는 담보권으로 보지 않습니다.
② 가격 판단 — 감정가 49%만 보고 싸다고 단정할 수 없다
현재 최저매각가는 87,415,000원으로 감정가 178,397,000원의 49%입니다. 이미 2회 유찰됐다는 점은 확인되지만, 이 사건에서 가격 판단에 우선할 동일 용도 실거래 평균이나 최신 거래 수치가 확인되지 않으므로 감정가 대비 할인율만으로 시세보다 싸다고 결론 내리기는 어렵습니다.
| 시나리오 | 매각가 | 채권 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 · 감정가 49% | 87,415,000원 | 44,370,320원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 61,190,499원 | 70,122,780원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 · 감정가 24% | 42,833,349원 | 88,149,501원 | 0원 |
유찰이 추가되면 매각대금은 낮아지지만 채권자의 미배당액은 오히려 커집니다. 다만 세 시나리오 모두 매수인 인수액은 0원으로 계산되어, 채권자의 미회수액이 매수인에게 그대로 넘어가는 구조는 아닙니다.
③ 예상배당표 (매각가 87,415,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,973,470원 |
| 1. 근저당 · 춘양신용협동조합 | 104,000,000원 | 85,441,530원 |
| 2. 가압류 · 신한카드 주식회사 | 11,611,850원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 경북 신용보증재단 | 14,200,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액 129,811,850원 중 예상 배당액은 85,441,530원이고, 미배당은 44,370,320원입니다. 소유자 잔여는 0원, 매수인 인수액도 0원입니다. 실제 배당은 당해세·임차인 최우선변제 등에 따라 달라질 수 있습니다.
④ 입지·현황 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 동양대학교 영주캠퍼스 남서측 인근으로, 주변은 주택·근린생활시설·학교 등으로 형성되어 있습니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하며 간선도로 접근성 등을 고려한 대중교통 사정은 보통입니다.
- 토지. 제1종일반주거지역이며 가축사육제한구역과 공장설립승인지역에 포함됩니다.
- 공부 차이. 목록 1은 공부상 지목 ‘전’이나 현황은 ‘대’입니다. 목록 3은 현황 일부가 도로입니다.
- 일괄매각. 제시외 건물과 수목이 포함되며 수목은 감안평가되었습니다.
- 부속건물. 목록 2의 블록조 슬라브지붕 부속가 2.6㎡는 멸실된 상태입니다.
- 건축물. 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 점유 확인. 임차인 신고 내역만으로 점유관계를 단정하지 말고, 임대관계 미상이라는 감정평가 내용과 실제 현장을 대조해야 합니다.
- 일괄매각 범위. 토지·주택·제시외 건물·수목이 함께 매각되는 범위를 매각물건명세서와 현황에서 확인해야 합니다.
- 토지 현황. 공부상 ‘전’과 현황 ‘대’의 차이, 일부 도로 이용 부분을 확인하고 실제 사용범위와 경계를 살펴야 합니다.
- 공동담보. 춘양신용협동조합 근저당은 교촌리 11-2 외 토지와 공동담보 관계가 있었으므로 관련 등기 변동을 원본에서 다시 대조하는 것이 안전합니다.
- 가격 상한. 감정가 대비 49%라는 할인율만으로 시세 메리트를 확정하지 말고, 현장 조사와 주변 거래 확인 후 응찰가를 정해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서의 최신 원본을 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “권리 소멸과 현황 안전은 다른 문제”
이 사건의 등기상 핵심은 분명합니다. 2014.08.25. 춘양신용협동조합 근저당이 말소기준이고, 이후 가압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 예상배당에서도 매수인 인수액은 0원입니다. 다만 임대관계가 미상이고, 일괄매각에 제시외 건물과 수목이 포함되며, 공부상 지목과 현황 차이 및 일부 도로 이용도 존재합니다.
현재 최저가는 87,415,000원으로 감정가의 49%까지 내려왔지만, 실제 거래 시세와 직접 비교할 수 있는 수치 없이 이 비율만으로 ‘싸다’고 단정할 수는 없습니다. 따라서 결론은 등기 권리는 비교적 단순하지만, 현황과 가격 검증을 끝낸 뒤 입찰해야 하는 물건입니다.
