창원지방법원 2025타경372. 거제시 둔덕면 학산리 소재 근린시설·숙박시설 및 토지가 함께 걸린 경매입니다. 감정 이용상태를 보면 1층은 식당 및 노래연습장, 2층은 근린생활시설(일반음식점) 및 숙박시설, 3층부터 6층은 숙박시설이고 별도 관리시설도 있습니다. 건물은 철근콘크리트조 슬래브지붕 6층이며 사용승인일자는 1995.06.07입니다. 권리상 말소기준은 2020년 부산경남우유협동조합의 근저당권이고, 이후 경남신용보증재단·소상공인시장진흥공단 가압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
다만 이 사건은 단순히 “감정가 2,364,021,620원짜리를 593,086,000원에 산다”는 숫자로 접근하면 위험합니다. 현재까지 5회 유찰됐고, 매각물건명세서상 일괄매각이며 제시외 건물과 제시외 구축물도 포함됩니다. 특히 목록 3·5·6은 농지취득자격증명 제출이 필요하고, 미제출 시 보증금 몰수라는 절차상 조건이 붙어 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2025타경372 |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 거제시 둔덕면 학산리 산124-8 |
| 등기 건물 표시 | 경상남도 거제시 둔덕면 학산리 67 · 경상남도 거제시 둔덕면 거제남서로 5013 |
| 물건종류 / 이용 | 근린시설 + 토지 · 식당·노래연습장·일반음식점·숙박시설·관리시설 |
| 건물 | 철근콘크리트조 슬래브지붕 6층 · 사용승인일자 1995.06.07 |
| 소유자 | 김영자 |
| 감정가 / 최저가 | 2,364,021,620원 / 593,086,000원 (5회 유찰) |
| 신청채권 청구 | 1,592,253,456원 |
| 매각기일 | 2026.08.31 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸
말소기준권리는 2020.03.11 부산경남우유협동조합 근저당권으로, 채권최고액은 1,824,000,000원입니다. 이후 2024년 경남신용보증재단 가압류 46,240,000원, 2025년 경매개시결정, 소상공인시장진흥공단 가압류 4,453,143원은 모두 말소기준권리 뒤에 위치하여 매각으로 소멸합니다. 배당 시나리오상 매수인이 떠안을 금액은 0원입니다.
② 가격 해석 — 25%까지 내려왔지만 ‘시세 할인’과는 다르다
현재 최저매각가는 593,086,000원으로, 사건 시나리오상 5회 유찰·감정가 25% 회차입니다. 다음 시나리오는 6회 유찰 시 474,468,800원, 7회 유찰 시 379,575,040원입니다.
그러나 감정가 대비 낙폭은 어디까지나 감정가와의 비교입니다. 숙박시설·근린시설과 여러 토지가 결합된 자산은 아파트처럼 단순한 동일평형 실거래 평균으로 판단하기 어렵고, 특히 본건에는 자연환경보전지역·수산자원보호구역·공익용산지·접도구역 등 이용 제한이 겹칩니다. 따라서 “감정가의 25%니까 싸다”는 결론은 금물입니다.
③ 예상배당표 (매각가 593,086,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 8,330,860원 |
| 2. 근저당 · 부산경남우유협동조합 | 1,824,000,000원 | 584,755,140원 |
| 3. 가압류 · 경남신용보증재단 | 46,240,000원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 소상공인시장진흥공단 | 4,453,143원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 채권자 총 청구 1,874,693,143원 중 584,755,140원이 배당되고, 미배당은 1,289,938,003원입니다. 소유자 잔여는 0원이며 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 실제 배당에서 변동 가능성이 있습니다.
④ 토지·용도·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 영등마을 남동측 인근이며, 지방도변에 근린생활시설·단독주택·농경지·임야가 혼재합니다. 제반 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 숙박시설 및 부속 토지로서 차량 접근이 자유롭고 관내 일반적 교통사정은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물 이용. 1층 식당·노래연습장, 2층 일반음식점·숙박시설, 3층~6층 숙박시설이며 별도 관리시설이 있습니다.
- 설비. 숙박시설에 난방·위생·승강기·급탕·급배수·소방·전기설비가 갖춰져 있고 관리시설에도 위생·급탕·급배수·전기설비가 있습니다.
- 토지 규제. 자연환경보전지역·수산자원보호구역·가축사육제한구역이 포함되며 일부에는 접도구역·공익용산지가 겹칩니다.
- 대표 토지 특성. 지목 임야, 토지면적 416.0㎡, 토지이용상황 조림, 급경사·부정형·소로한면이며 공시지가는 2,260원/㎡입니다.
- 공부 차이. 감정요항표상 공부와의 차이는 없습니다.
⑤ 매각조건 — 이 사건의 실무 핵심
⑥ 입찰 체크리스트
- 감정가 할인율만 보지 않기. 현재 5회 유찰·감정가 25% 회차지만, 이를 곧바로 시세 대비 할인으로 해석하지 마세요.
- 농지취득자격증명 사전 검토. 목록 3·5·6의 증명 발급 가능 여부와 제출 절차를 입찰 전에 확인해야 합니다.
- 일괄매각 범위 확인. 토지·본건 건물·제시외 건물·제시외 구축물이 함께 매각되는 범위를 현장과 원본 서류에서 대조해야 합니다.
- 토지이용규제 검토. 자연환경보전지역·수산자원보호구역·공익용산지·접도구역이 실제 영업·증축·개발·용도변경에 미치는 영향을 확인해야 합니다.
- 점유·명도 확인. 확인된 임차인은 없지만 임대관계가 미상으로 기재돼 있으므로 실제 숙박시설 운영자와 점유자를 현장에서 확인해야 합니다.
- 시설 상태 확인. 1995.06.07 사용승인된 숙박·근린시설로, 승강기·소방·급탕·급배수·전기설비의 실제 상태와 향후 비용을 점검해야 합니다.
- 배당 부족과 인수는 구별. 현재 채권자 미배당이 1,289,938,003원이지만 배당표상 매수인 인수액은 0원입니다.
맺으며 — “권리 인수 0원”만으로는 부족하다
이 사건의 등기 권리구조는 비교적 명확합니다. 2020.03.11 부산경남우유협동조합 근저당권이 말소기준이고 후순위 가압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸하며, 현재 배당 시나리오의 매수인 인수액은 0원입니다. 하지만 투자 판단의 중심은 권리보다 물건 자체에 있습니다.
5회 유찰, 숙박·근린시설과 토지가 결합된 일괄매각, 제시외 시설 포함, 목록 3·5·6의 농지취득자격증명 조건, 자연환경보전지역·수산자원보호구역 등 다층적인 토지 규제가 동시에 존재합니다. 현재 최저가는 593,086,000원까지 내려왔지만, 이 숫자만으로 가격 메리트를 인정할 수는 없습니다. 권리는 소멸형, 인수는 0원. 그러나 환금성과 이용규제·입찰자격은 높은 난도의 물건입니다.
