대구지방법원 2025타경10846. 경상북도 안동시 와룡면 서지리 일대의 대지·토지 물건입니다. 감정 이용상태에는 일반음식점과 창고, 관리사가 있고 모두 공실로 조사됐습니다. 현재 소유자는 김경현과 김상도 각 2분의 1 지분이며, 2025.07.31 김상도 지분에 대해 채권자 김경현 명의의 강제경매개시결정이 등기됐습니다. 매각물건명세서에는 일괄매각·제시외 건물 포함·지분매각과 함께 공유자 우선매수 제한 조건이 기재돼 있습니다.
권리 기준은 2015.03.19 설정된 주식회사한국외환은행 근저당권, 채권최고액 294,000,000원입니다. 이후 등기된 국민은행 근저당권은 2023.07.25 이미 말소됐고, 2020년 김상도 지분 압류 역시 같은 해 해제로 말소됐습니다. 경매개시결정은 말소기준 이후 권리로 매각에 따라 소멸하는 구조입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2025타경10846 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상북도 안동시 와룡면 서지리 258 |
| 물건종류 / 이용 | 대지 + 토지 · 일반음식점(공실) · 창고(공실) · 관리사(공실) |
| 소유자 | 김경현 2분의 1 · 김상도 2분의 1 |
| 등기 건물 소재 | 경상북도 안동시 와룡면 서지리 255-5 · 퇴계로 628 |
| 감정가 / 최저가 | 2,199,789,750원 / 1,077,897,000원 (2회 유찰 · 감정가 49%) |
| 청구금액 | 592,224,642원 |
| 매각기일 | 2026.09.07 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 정리
말소기준은 2015.03.19 주식회사한국외환은행 근저당권입니다. 채권최고액은 294,000,000원이며, 토지 서지리 255-5를 공동담보로 두고 이후 서지리 255-8도 공동담보 변경 내용에 포함됩니다. 2021.05.31 설정된 국민은행 근저당권 804,000,000원은 2023.07.25 일부해지를 원인으로 말소됐습니다.
② 임차·점유 — 전입자는 있으나 대항력 없음
| 점유자 | 전입일 | 보증금 | 확정일자 | 배당요구 | 판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김병희 기호3,4번 전입세대확인서의 전입자 | 2018.08.06 | 미상 | 미상 | 미상 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
김병희의 전입일은 2018.08.06으로 말소기준권리인 2015.03.19보다 뒤입니다. 따라서 전입 순서만 놓고 보면 대항력은 없습니다. 다만 보증금과 확정일자, 배당요구 여부는 확인되지 않아 배당순위·최우선변제 여부는 별도 확인이 필요합니다. 현재 제시된 배당 시나리오에서는 매수인 인수액을 0원으로 계산하고 있습니다.
③ 현황·매각조건 — 이 사건의 실제 확인 포인트
- 일괄·지분매각. 일괄매각이고 제시외 건물이 포함되며 지분매각입니다. 공유자 우선매수 제한 조건도 기재돼 있습니다.
- 목록 1. 일부 도로 및 접도구역 저촉이 감정평가에 반영됐습니다.
- 목록 3. 공부상 지목은 잡종지이나 현황은 대이며, 접도구역 저촉이 감안됐습니다. 컨테이너는 매각에서 제외됩니다.
- 건물 현황. 일반음식점·창고·관리사는 모두 공실입니다.
- 주소 차이. 다동 및 라동은 현황상 등기사항증명서와 도로명주소가 서로 다릅니다.
- 소재불명. 마동 조적조 화장실 16.20㎡는 소재불명으로 기재돼 있습니다.
④ 예상배당표 (매각가 1,077,897,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 13,178,970원 |
| 1. 근저당 · 주식회사한국외환은행 | 294,000,000원 | 294,000,000원 |
| 2. 경매개시결정 · 김경현 | 592,224,642원 | 592,224,642원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 178,493,388원 |
현재 회차에서는 총 채권 886,224,642원이 전액 배당되고 미배당은 0원입니다. 소유자 교부액은 178,493,388원입니다. 당해세와 임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 가격은 내려가도 인수는 0원
| 회차 | 매각가 | 채권배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 2회 유찰 · 감정가 49% | 1,077,897,000원 | 886,224,642원 | 0원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 감정가 34% | 754,527,900원 | 744,582,621원 | 141,642,021원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 감정가 24% | 528,169,529원 | 520,487,834원 | 365,736,808원 | 0원 |
3회 유찰 시 신청채권자 김경현은 592,224,642원 중 450,582,621원을 배당받고, 4회 유찰 시에는 226,487,834원을 배당받는 시나리오입니다. 채권자의 미배당액은 커지지만 제시된 시나리오에서는 어느 회차에서도 매수인 인수액이 발생하지 않습니다.
⑥ 입지·토지이용 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 안동시 와룡면 서지리 ‘윗마마을’ 북서측 인근이며, 국도변 단독주택·근린생활시설·농경지 등이 혼재합니다.
- 교통. 본건까지 차량 진출입이 가능하고 제반 교통사정은 보통으로 조사됐습니다.
- 용도지역. 계획관리지역이며 가축사육제한구역이 포함됩니다.
- 추가 제한. 목록에 따라 도로구역·접도구역·준보전산지·영농여건불리농지 저촉 사항이 있습니다.
- 토지. 토지면적 18,591.0㎡, 공시지가 74,800원/㎡, 평지·부정형·소로한면 조건입니다.
- 건물. 경량철골조 및 조적조 단층 건물이며 일반음식점·창고·관리사로 이용되고 현재 공실입니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 지분 범위 확인. 김경현과 김상도가 각 2분의 1을 보유하고 있고 김상도 지분 강제경매개시결정이 등기돼 있으므로 실제 매각지분과 일괄매각 범위를 원문에서 대조해야 합니다.
- 공유자 우선매수 조건. 매각물건명세서에 공유자 우선매수 제한 조건이 있으므로 적용 범위를 확인해야 합니다.
- 매각대상 특정. 제시외 건물은 포함되지만 컨테이너는 제외되고, 마동 화장실 16.20㎡는 소재불명입니다.
- 주소·현황 대조. 다동·라동은 현황상 등기사항증명서와 도로명주소가 다릅니다.
- 토지 규제 확인. 접도구역·도로구역·준보전산지·영농여건불리농지 등 저촉 여부가 목록별로 다릅니다.
- 임차 보증금 확인. 김병희는 대항력은 없지만 보증금·확정일자·배당요구 여부가 미상이라 배당 관련 확인이 필요합니다.
- 가격 검증. 실거래 비교자료가 없어 감정가 대비 49%만으로 시세 대비 저렴하다고 판단해서는 안 됩니다.
맺으며 — “인수 0원”보다 현황 특정이 중요하다
권리만 보면 핵심은 명확합니다. 2015.03.19 한국외환은행 근저당이 말소기준이고, 2018.08.06 전입한 김병희는 그보다 늦어 대항력이 없습니다. 현재 최저가 1,077,897,000원에서는 채권도 전액 배당되고 매수인 인수액은 0원입니다.
하지만 이 사건을 단순한 ‘권리 깨끗한 49% 물건’으로 보면 곤란합니다. 일괄매각과 지분매각이 함께 기재돼 있고, 공유자 우선매수 제한, 제시외 건물, 매각 제외 컨테이너, 접도구역·도로구역 저촉, 공부와 현황 차이, 건물 주소 차이, 소재불명 시설이 동시에 존재합니다. 실거래 자료도 없어 가격 메리트 자체는 별도로 검증해야 합니다. 결론은 권리 인수는 낮지만, 현황·매각범위 확인 난도는 높은 물건입니다.
