대구지방법원 2025타경100046. 등기상 말소기준은 2019.10.29 설정된 봉화농업협동조합 근저당권 195,000,000원입니다. 그 뒤의 이한섭 근저당권 25,000,000원, 소유권이전청구권 가등기, 현재 강제경매개시결정과 봉화군 압류는 데이터상 매각으로 소멸하는 흐름입니다. 다만 권리분석의 승부처는 등기 후순위가 아니라 말소기준보다 먼저 점유·사업자등록이 확인된 사람들입니다.
사건 용도 분류는 연립주택 + 토지지만 감정평가 이용상태는 기호(가-다) 마사, 기호(라) 퇴비사로 확인됩니다. 농가주택·축산농장·농경지·임야가 형성된 지역이고, 일부 토지는 현황 도로·법면으로 이용됩니다. 따라서 통상적인 주거용 연립주택처럼 가격과 환금성을 판단하면 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2025타경100046 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상북도 봉화군 봉화읍 도촌리 266-5 · 등기상 도촌리 266-6, 266-5 / 경상북도 봉화군 봉화읍 음평길 114 |
| 용도 / 현황 | 연립주택 + 토지 · 감정 이용상태 마사·퇴비사 |
| 소유자 | 말산업연구소망아지닷컴농업회사법인주식회사 (2019.10.21 소유권이전 · 거래가액 50,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 347,720,100원 / 170,383,000원 (2회 유찰 · 감정가 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 이한섭 / 21,446,575원 |
| 말소기준권리 | 2019.10.29 봉화농업협동조합 근저당권 · 채권최고액 195,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.07 |
| 매각 조건 | 일괄매각 · 제시외 건물 포함 · 농지취득자격증명 미제출시 보증금 몰수 대상 목록 존재 |
① 권리 흐름 — 후순위는 소멸, 선순위 점유는 별도
말소기준인 봉화농업협동조합 근저당 이후의 등기권리는 매각으로 소멸하는 구조입니다. 특히 2021.06.09 이한섭 명의 소유권이전청구권 가등기도 시간 순서상 말소기준 뒤에 있습니다. 다만 분석 메모에는 이 가등기에 대해 담보가등기 여부·종류 확인 필요가 명시돼 있으므로, 입찰 전 원문상 법적 성격을 다시 확인해야 합니다.
② 임차인·점유 분석 — 확인된 20,000,000원 외에 미상 위험이 남는다
| 점유·임차 관련자 | 확인 내용 | 전입·사업자등록 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 박봉하 | 전입세대확인서상 전입자 | 2024.09.06 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
| 박병호 | 전입세대확인서상 전입자 | 2019.02.11 | 미상 | 대항력 가능·미상 | 미상 | 승계 미상 |
| 곰바위목장농업회사법인주식회사 청산인 감사 김영대 | 상가건물임대차현황서상 등록 사업자 | 2014.10.01 | 20,000,000원 | 대항력 有 | 우선변제 無 | 20,000,000원 |
현재 배당 계산에 반영된 매수인 인수액은 20,000,000원입니다. 따라서 최저가 170,383,000원에 낙찰된다고 가정하면 알려진 범위의 실질취득은 최소 190,383,000원입니다. 그러나 박병호의 보증금이 미상이라 이 금액을 최종 취득원가로 확정할 수는 없습니다. 추가 인수액이 확인되면 실질취득가는 그만큼 더 올라갑니다.
③ 예상배당표 (매각가 170,383,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,185,362원 |
| 인수. 곰바위목장농업회사법인주식회사 청산인 감사 김영대 보증금 | 20,000,000원 | 0원 |
| 2. 근저당 · 봉화농업협동조합 | 195,000,000원 | 167,197,638원 |
| 3. 근저당 · 이한섭 | 25,000,000원 | 0원 |
| 4. 강제경매개시결정 · 이한섭 | 21,446,575원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 집행비용 3,185,362원을 제외한 167,197,638원이 봉화농업협동조합에 배당되고, 후순위 채권에는 배당 재원이 남지 않습니다. 채권 미배당은 74,248,937원이며 소유자 잔여는 0원입니다. 곰바위목장농업회사법인주식회사 청산인 감사 김영대의 20,000,000원은 매각대금 배당이 아니라 매수인 인수로 계산된 금액입니다. 박병호의 미상 보증금은 이 계산과 별도로 확인해야 합니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 도촌초등학교 북서측 인근이며, 농가주택·축산농장·농경지·임야 등으로 형성된 지역입니다.
- 교통. 일부 기호는 본건까지 차량 접근이 가능하고, 일부는 인접지까지 차량 접근이 가능합니다. 감정평가상 제반 교통사정은 보통입니다.
- 실제 이용. 기호(가-다)는 마사, 기호(라)는 퇴비사입니다. 경량철골구조 판넬지붕 단층이며 전기설비 또는 급배수설비가 확인됩니다.
- 토지 규제. 계획관리지역·농림지역에 걸쳐 있고 가축사육제한구역, 임업용산지, 준보전산지 등이 포함됩니다.
- 공부와 현황 차이. 일부 토지는 공부상 지목이 전이지만 현황 도로 등으로 이용되고, 일부는 도로·법면 부분이 포함됩니다.
- 일괄 이용. 일부 토지는 일단의 건부지로 같은 용도로 이용 중이며 상호불가분성이 인정되어 일단지로 감정평가됐습니다.
- 추가 물건성. 제시외 건물이 포함되고, 입목을 토지와 일괄 평가한 목록이 있으며 지적도상 맹지인 목록도 확인됩니다.
- 환금성. 주거용 아파트가 아니라 마사·퇴비사와 농지·임야가 결합된 성격이므로 일반 주택보다 매수층과 활용 가능성을 좁게 봐야 합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 박병호 보증금 확인. 2019.02.11 전입은 말소기준 2019.10.29보다 앞섭니다. 보증금·확정일자가 미상인 만큼 대항력과 승계 범위를 원문에서 확인해야 합니다.
- 20,000,000원 인수 반영. 곰바위목장농업회사법인주식회사 청산인 감사 김영대 보증금은 배당 시뮬레이션상 매수인 인수입니다. 최저가와 별도로 취득원가에 넣어야 합니다.
- 가등기 성격 확인. 2021.06.09 이한섭 가등기는 말소기준 뒤지만, 담보가등기 여부·종류 확인 필요가 명시되어 있습니다.
- 농지취득자격증명. 농지취득자격증명 미제출 시 보증금 몰수 대상 목록이 있으므로 발급 가능 여부를 입찰 전에 확인해야 합니다.
- 현황과 공부 대조. 일부 토지는 공부상 전이나 현황 도로·법면이고, 제시외 건물·입목·맹지 요소도 포함됩니다. 각 목록의 위치와 사용상태를 현장에서 대조해야 합니다.
- 용도 오판 금지. 사건 분류만 보고 일반 연립주택으로 판단하지 말고, 감정평가상 마사·퇴비사라는 실제 이용을 기준으로 활용성과 환금성을 검토해야 합니다.
- 최저가만 보지 않기. 현재 최저가는 감정가 49%지만, 실질취득은 확인된 인수만 반영해도 최소 190,383,000원입니다. 미상 승계 위험을 정리한 뒤 응찰가를 판단해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·감정평가 자료를 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “49% 할인”보다 선순위 점유를 먼저 본다
이 사건은 감정가 347,720,100원에서 최저가 170,383,000원까지 내려와 표면적으로는 감정가의 49%입니다. 그러나 권리분석에서는 이 숫자가 출발점일 뿐입니다. 곰바위목장농업회사법인주식회사 청산인 감사 김영대의 보증금 20,000,000원은 매수인 인수로 계산되어 알려진 실질취득이 최소 190,383,000원이고, 그보다 앞서 2019.02.11 전입한 박병호의 보증금은 아직 금액을 확정할 수 없습니다.
등기상 후순위 권리는 대체로 정리되는 흐름이지만, 선순위 점유와 농지취득자격증명, 가등기 성격 확인, 현황 도로·법면, 제시외 건물, 입목·맹지, 마사·퇴비사라는 실제 이용상태가 겹칩니다. 따라서 결론은 “최저가는 낮지만 권리와 활용 검증이 먼저인 물건”입니다. 2회 유찰됐다는 사실 자체를 가격 메리트로 보지 말고, 확정 인수 20,000,000원과 박병호의 미상 승계 위험을 해소한 뒤 실질취득가를 다시 계산하는 것이 핵심입니다.
