50,470,000원
대구지방법원 2025타경100190. 안동시 용상동 베스트빌 비동 2층 202호, 다세대주택입니다. 현재 소유자는 정종훈이고, 이번 강제경매의 신청채권자는 박미진입니다. 권리관계의 기준점은 2014.02.18. 주식회사푸드머스 근저당권 100,000,000원입니다. 그 뒤의 가압류·압류와 2025.02.11. 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
문제는 등기상 후순위 권리가 아니라 임차인 박미진입니다. 박미진의 전입일은 2012.11.30.으로 말소기준권리보다 먼저이고, 보증금은 115,000,000원입니다. 예상배당에서는 우선변제권 없이 임차인에게 배당되는 금액을 0원으로 두고, 보증금 전액을 매수인 인수로 계산하고 있습니다. 따라서 최저가 50,470,000원만 보고 할인율을 판단하면 실제 경제적 부담을 크게 놓치게 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2025타경100190 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상북도 안동시 마들3길 32, 비동 2층 202호 (용상동,베스트빌) |
| 물건종류 / 이용 | 다세대 · 다세대주택으로 이용 중 · 지상5층 건물 중 제2층 제202호 |
| 비교 면적 | 72.74㎡ |
| 소유자 | 정종훈 |
| 감정가 / 최저가 | 103,000,000원 / 50,470,000원 (2회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 박미진 / 115,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.07 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 빠른 임차인
박미진은 2012.11.30. 전입해 2014.02.18. 말소기준 근저당보다 앞섭니다. 따라서 대항력 있는 임차인으로 조사되어 있고, 매각물건명세서에도 배당에서 보증금을 전액 받지 못하면 잔액을 매수인이 인수한다고 기재돼 있습니다. 현재 예상배당은 박미진에게 0원을 배당하고 보증금 115,000,000원 전액을 인수시키는 계산입니다.
| 임차인 | 점유 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 박미진 | 기호1번 전부 | 2012.11.30 | 115,000,000원 | 대항력 有 | 우선변제 無 | 115,000,000원 인수 |
② 시세 비교 — 최저가 51.5%가 아니라 실질 부담을 봐야 한다
베스트빌 동일 면적 72.74㎡의 실거래는 3건입니다. 최신 거래는 2025.04 · 98,000,000원, 최근 12개월 평균도 98,000,000원으로 집계돼 있습니다. 전체 거래 평균 98,666,666원보다 최근 시세를 우선해 판단하면 됩니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.04 | 72.74㎡ | 2 | 98,000,000원 |
| 2024.05 | 72.74㎡ | 2 | 98,000,000원 |
| 2022.04 | 72.74㎡ | 3 | 100,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 72.74㎡ | 2건 | 98,000,000원 |
표면 최저가 50,470,000원은 최근 12개월 평균의 51.5%라 매우 싸게 보입니다. 그러나 배당표가 잡은 인수액 115,000,000원을 합치면 현재 회차의 실질 부담은 165,470,000원입니다. 이는 최근 평균 98,000,000원의 168.8%로, 시세보다 저렴한 것이 아니라 크게 높은 수준입니다.
③ 예상배당표 (매각가 50,470,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,308,460원 |
| 인수. 임차인 박미진 보증금 | 115,000,000원 | 0원 |
| 2. 근저당 · 주식회사푸드머스 | 100,000,000원 | 49,161,540원 |
| 3. 가압류 · 서울보증보험주식회사 | 94,738,738원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 주식회사채권추심전문엘씨대부 | 4,007,632원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 서울보증보험 주식회사 | 100,000,000원 | 0원 |
| 6. 경매개시결정 · 박미진 | 115,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권자 총 청구액은 413,746,370원, 현재 회차 예상 배당액은 49,161,540원, 미배당은 364,584,830원입니다. 임차보증금 115,000,000원은 경매대금에서 배당되지 않고 매수인 인수로 계산돼 있습니다. 국세·지방세 압류 중 당해세가 있으면 실제 배당순서는 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경상북도 안동시 용상동 길주중학교 남측 인근이며, 주변은 아파트단지·단독주택·근린생활시설로 형성돼 있습니다.
- 교통. 대상물건까지 차량 접근이 용이하고 제반 교통사정은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 스라브지붕 지상5층 건물 중 제2층 제202호이며, 승강기·도시가스 보일러 난방·위생 및 급배수설비가 갖춰져 있습니다.
- 도로. 남동측으로 폭 약 8미터 포장도로가 형성돼 있습니다.
- 규제. 제2종일반주거지역이며 소로2류(폭 8m~10m)에 접하고, 가축사육제한구역·상대보호구역에 포함됩니다. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 없습니다.
- 환금성. 베스트빌은 16세대, 사용승인일은 2011.05.13입니다. 확인되는 동일 면적 거래는 3건이고 최근 가격 추세는 -2.0%여서 환금성은 보수적으로 판단할 필요가 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 최저가 착시 금지. 50,470,000원이 아니라 인수 115,000,000원을 포함한 경제적 부담을 기준으로 판단해야 합니다.
- 박미진 임차권 원본 확인. 2012.11.30. 전입, 보증금 115,000,000원, 대항력 있음으로 조사돼 있으므로 임대차계약서·점유·전입관계와 매각물건명세서를 대조해야 합니다.
- 동일인 관계 확인. 임차인 박미진과 신청채권자 박미진이 동일하게 나타나 가장임차인 의심 또는 관계인 가능성이 지적돼 있습니다. 의심만으로 인수액을 제외해서는 안 됩니다.
- 세금 압류 확인. 국세·지방세 압류 5건이 지적돼 있어 당해세 여부와 실제 배당순위를 확인해야 합니다.
- 하락 추세 반영. 최근 시세는 98,000,000원이고 최근 대비 이전 거래 추세는 -2.0%입니다. 과거 전체 평균보다 최신·최근 평균을 우선해 상한가를 정해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·임대차관계와 실제 배당요구 여부를 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “49% 할인”보다 1.15억 인수가 먼저다
이 물건의 숫자만 보면 감정가 103,000,000원에서 최저가 50,470,000원까지 내려온 2회 유찰 다세대입니다. 하지만 권리분석에서는 할인율이 결론을 결정하지 않습니다. 2012.11.30. 전입한 박미진이 말소기준권리보다 앞서 있고, 배당표상 보증금 115,000,000원 전액이 매수인 인수로 잡혀 있기 때문입니다.
현재 회차 기준 최저가와 인수액을 합친 실질 부담은 165,470,000원. 최근 12개월 평균 98,000,000원의 168.8%입니다. 최신 거래도 98,000,000원이고 가격 추세는 -2.0%입니다. 따라서 표면가격은 크게 할인됐지만 실질취득 기준으로는 시세보다 높은 물건입니다. 임차인과 신청채권자가 동일하다는 특이점은 반드시 확인할 사항이지만, 그 관계가 명확히 해소되기 전에는 보증금 인수 위험을 그대로 반영하는 것이 안전합니다. 가격보다 권리 확인이 먼저인 D등급 고위험 건입니다.
