대전지방법원 2025타경11894. 천안시 서북구 직산읍 신갈리 143, 143-15, 143-19, 143-25, 144-3 일원의 기타 건물과 토지가 일괄매각되는 사건입니다. 건물은 제2종근린생활시설(제조업소)로 이용 중이며, 일반철골구조 판넬지붕 단층 건물입니다. 토지는 공장용지·공업용으로 이용되고 있고 면적은 3,273㎡, 용도지역은 자연녹지지역입니다.
등기상 말소기준권리는 2021년 9월 15일 설정된 우리은행 근저당권 1,116,000,000원입니다. 이후 하나은행 근저당권과 우리카드·충남신용보증재단·기술보증기금 가압류, 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 다만 이 물건에는 그 흐름과 별도로 반드시 확인해야 할 예외가 있습니다. 목록2 을구 1번 지상권설정등기(2006.01.23.)가 말소되지 않고 매수인에게 인수된다는 매각물건명세서 기재입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2025타경11894 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 충청남도 천안시 서북구 직산읍 신갈리 143, 143-15, 143-19, 143-25, 144-3 · 도로명 충청남도 천안시 서북구 직산읍 신갈1길 71-6 |
| 물건종류 / 이용 | 기타 + 토지 · 제2종근린생활시설(제조업소) · 공장용지·공업용 |
| 건물 | 일반철골구조 판넬지붕 단층 · 사용승인 2019.01.29 |
| 토지 | 3,273㎡ · 자연녹지지역 · 평지 · 사다리형 · 세로한면(가) |
| 소유자 | 주식회사티에스에스이엔지 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 1,872,184,670원 / 1,310,529,000원 (1회 유찰 · 감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 에프더블유2503유동화전문유한회사 / 866,759,659원 |
| 매각기일 | 2026.08.10 |
| 임차관계 | 확인된 임차인 없음 · 감정평가상 임대관계 미상 |
① 권리 흐름 — 소멸권리보다 ‘인수 지상권’이 핵심
등기부상 과거 대전·충남양돈축산업협동조합 근저당권 936,000,000원은 이미 말소되었고, 2021년 9월 15일 우리은행 근저당권이 현재의 말소기준권리입니다. 그 뒤 설정된 하나은행 근저당권 360,000,000원과 2025년의 세 건 가압류, 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 따라서 후순위 금전채권 자체의 승계 위험은 없지만, 명세서에 별도로 기재된 선행 지상권은 남습니다.
② 가격 판단 — 감정가 70%지만 ‘싸다’고 말할 근거는 없다
현재 최저가는 1,310,529,000원으로 감정가 1,872,184,670원의 70%입니다. 한 차례 더 유찰될 경우 시나리오상 917,370,300원(49%), 세 차례 유찰 시 642,159,210원(34.3%)으로 내려갑니다. 그러나 이 수치만 보고 가격 메리트를 판단해서는 안 됩니다.
감정평가상 본건은 천안제4일반산업단지 서측 인근에 위치하고, 주변은 중·소규모 공장과 농경지가 혼재합니다. 이용상태 역시 주거용이 아닌 제조업소입니다. 이런 물건은 주거용 집합건물처럼 일반 실거래 평균만으로 환금성을 평가하기 어렵고, 토지 이용제한·진입조건·지상권 범위가 가격에 직접적인 영향을 줄 수 있습니다.
③ 예상배당표 (매각가 1,310,529,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 15,505,290원 |
| 1. 근저당 · 주식회사우리은행 | 1,116,000,000원 | 1,116,000,000원 |
| 2. 근저당 · 주식회사하나은행 | 360,000,000원 | 179,023,710원 |
| 3. 가압류 · 주식회사 우리카드 | 7,734,896원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 충남신용보증재단 | 90,000,000원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 기술보증기금 | 85,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 총액 1,658,734,896원 중 예상배당 1,295,023,710원, 미배당은 363,711,186원입니다. 하나은행 근저당부터 미배당이 발생하며 후순위 가압류에는 배당이 없습니다. 배당계산상 금액으로 승계되는 채권은 0원이지만, 목록2 지상권은 별도로 매수인에게 인수됩니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영되어 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
④ 일괄매각·제외물건 체크
본건은 일괄매각입니다. 다만 매각물건명세서 비고상 목록5 지상 소재 제시외 건물, 관정 ㉠·㉡·㉢, 철거·이동이 용이한 컨테이너 1동은 매각에서 제외됩니다. 현장에서 사용되는 시설과 실제 취득 대상이 완전히 일치한다고 가정하면 안 됩니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용. 건물은 제2종근린생활시설(제조업소)로 이용 중이며, 토지는 공장용지·공업용입니다.
- 입지. 천안제4일반산업단지 서측 인근으로 주변은 중·소규모 공장과 농경지가 혼재하며 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있어 제반 교통상황은 보통입니다.
- 토지. 3,273㎡, 평지·사다리형, 도로접면은 세로한면(가)입니다. 공시지가는 207,300원/㎡입니다.
- 규제. 도시지역·자연녹지지역이며 가축사육제한구역에 포함됩니다. 일부 토지는 건축법상 도로 일부를 포함합니다.
- 건물. 일반철골구조 판넬지붕 단층, 사용승인일은 2019.01.29이며 공부와의 차이는 없습니다.
- 위반사항. 감정 자료상 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 제조업소와 토지가 결합된 비주거 물건으로, 일반 주거용 물건보다 매수층이 제한될 수 있어 지상권·용도제한·현장시설을 함께 검토해야 합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 지상권 원문 확인. 목록2 을구 1번 2006.01.23. 지상권설정등기의 대상·목적·범위·존속기간을 등기부 원문과 명세서에서 대조해야 합니다.
- 가격 착시 금지. 최저가가 감정가의 70%라는 사실만으로 시세보다 싸다고 판단할 수 없습니다. 실거래 비교자료도 없습니다.
- 매각 제외물 확인. 목록5의 제시외 건물, 관정 ㉠·㉡·㉢, 컨테이너 1동은 취득 대상에서 제외됩니다.
- 현황점유 확인. 확인된 임차인은 없지만 감정평가상 임대관계는 미상입니다. 실제 점유자와 사용관계를 현장에서 재확인해야 합니다.
- 용도·규제 확인. 자연녹지지역·가축사육제한구역 및 일부 도로 포함 여부가 향후 사용·개발에 미치는 영향을 확인해야 합니다.
- 배당과 인수 구분. 금전채권 미배당 363,711,186원은 곧바로 매수인 승계액을 뜻하지 않습니다. 반대로 배당표상 금액 인수 0원이라도 지상권은 인수됩니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 현장을 직접 확인한 뒤 입찰가를 결정해야 합니다.
맺으며 — “70% 유찰가보다 지상권이 먼저다”
이 사건은 숫자만 보면 감정가 18.72억원에서 한 차례 유찰되어 13.11억원까지 내려온 물건입니다. 그러나 가격 할인율이 핵심인 사건이 아닙니다. 후순위 근저당·가압류는 소멸하지만, 2006년 설정된 목록2 지상권이 매수인에게 인수됩니다. 실거래 비교자료도 없고 그 지상권의 경제적 부담도 금액으로 환산되어 있지 않으므로, 현재 최저가를 곧바로 실질취득가 또는 시세 대비 저가로 볼 수 없습니다.
여기에 제조업소·공장용지라는 비주거 용도, 자연녹지지역, 일괄매각이면서 일부 제시외 건물·관정·컨테이너가 제외되는 구조까지 겹칩니다. 따라서 결론은 “후순위 채권은 정리되지만, 인수 지상권의 내용이 해소되지 않은 상태에서는 가격 판단을 보류해야 하는 물건”입니다. 이 사건의 첫 번째 확인 대상은 최저가가 아니라 목록2 지상권의 구체적 내용입니다.
