대전지방법원 2025타경12076. 충남 아산시 방축동, 신정호 관광단지 남측 인근에 위치한 토지 및 건물 일괄매각 사건입니다. 건물은 철근콘크리트구조의 2층 건물로, 1층은 문화및집회시설과 제1종근린생활시설인 휴게음식점, 2층은 제1종근린생활시설인 소매점으로 이용 중입니다. 소유자는 주식회사밤송이이며, 매각에는 제시외 건물인 창고도 포함됩니다.
감정가 4,293,541,400원에서 3회 유찰을 거쳐 최저매각가가 1,472,685,000원으로 내려왔습니다. 숫자만 보면 감정가 대비 낙폭이 큽니다. 하지만 이 물건은 단순한 토지 할인 매물이 아닙니다. 임차인의 점유 시점, 종전 근저당의 권리 상태, 신청채권자 배당구조, 보전녹지지역의 이용 제한을 함께 판단해야 합니다. 특히 보증금 미상의 선순위 임차인이 실제 대항력을 갖는다면 낙찰자가 추가 부담을 떠안을 수 있으므로 최저가만으로 투자수익을 계산해서는 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2025타경12076 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 충청남도 아산시 방축동 592-38 도로명주소: 충청남도 아산시 남부로8번길 27-31 |
| 물건종류 | 대지 + 토지 · 근린생활시설 및 문화집회시설 건물 · 일괄매각 |
| 건물구조 | 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 2층 건물 사용승인일: 2022.12.15 |
| 이용상태 | 1층: 문화및집회시설·제1종근린생활시설(휴게음식점) 2층: 제1종근린생활시설(소매점) |
| 소유자 | 주식회사밤송이 (2024.06.10 소유권이전) |
| 감정가 | 4,293,541,400원 |
| 최저매각가 | 1,472,685,000원 (3회 유찰 · 감정가의 34.3%) |
| 신청채권자 | 아산원예농업협동조합 |
| 청구금액 | 1,899,774,087원 |
| 말소기준 표시 | 2025.02.28 · 을구 2번 근저당권 · 명산종합건설주식회사 |
| 매각조건 | 일괄매각 · 제시외 건물(㉠ 창고) 매각 포함 · 목록 ⑥ 지적도상 맹지 |
| 매각기일 | 2026.10.26 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 먼저 시작된 점유
| 실제 임차인 / 점유 | 임대차 조건 | 대항력 | 우선변제 | 매수인 승계 |
|---|---|---|---|---|
| 주식회사 밤 1·2층 전부 점유 신고 2024.05.31 |
보증금 미상 월 차임 6,000,000원 |
가능·미상 말소기준 이전 점유 |
미상 확정일자·배당요구 확인 필요 |
인수 위험 보증금 및 대항요건 확인 전 미확정 |
현황조사상 실제 임차인으로 파악되는 곳은 1곳입니다. 법인 임차인의 점유 사실과 임대차 대항력의 법률요건은 구분해야 합니다. 사업자등록, 임대차계약, 실제 점유의 계속성, 보증금 및 확정일자, 배당요구 여부를 확인해야 최종 인수금액을 판단할 수 있습니다.
실질취득비용은 낙찰가에 실제 인수되는 보증금을 더해 판단해야 합니다. 특히 대항력 있는 임차인의 보증금이 낙찰가보다 크고 배당 후 차액을 매수인이 인수하는 구조라면, 낙찰가가 내려갈수록 인수액이 늘어 실질취득비용이 보증금 수준으로 고정될 수도 있습니다. 다만 이 사건은 보증금 자체가 확인되지 않았으므로 해당 구조의 적용 여부와 금액을 확정할 수 없습니다.
2025.07.24 임의경매개시결정과 2025.11.03 아산시 압류는 표시된 말소기준권리 이후의 등기입니다. 매각으로 말소되는 권리로 분류되지만, 압류와 관련한 세금의 실제 배당순위 및 매수인에게 영향을 줄 수 있는 공과금 문제는 별도로 검토해야 합니다. 명산종합건설주식회사 근저당의 채권최고액은 529,279,804원입니다.
② 가격 분석 — 감정가의 34.3%가 곧 시세는 아니다
현재 최저매각가는 1,472,685,000원으로, 감정가 4,293,541,400원의 약 34.3%입니다. 3회 유찰을 거치면서 가격은 크게 낮아졌지만, 상업시설과 토지는 아파트처럼 동일 평형의 거래가격만으로 비교하기 어렵습니다. 실제 이용 상태, 임대차 관계, 토지의 개발·이용 가능성, 개별 필지의 접근성과 환금성을 함께 고려해야 합니다.
| 유찰 시나리오 | 매각가 | 명산 근저당 배당 | 신청채권자 배당 | 단순 계산 잔여 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 · 3회 유찰 감정가의 34.3% |
1,472,685,000원 | 529,279,804원 | 0원 | 926,278,346원 |
| 4회 유찰 가정 감정가의 24.01% |
1,030,879,499원 | 529,279,804원 | 0원 | 488,890,900원 |
| 5회 유찰 가정 감정가의 16.81% |
721,615,649원 | 529,279,804원 | 0원 | 182,719,689원 |
위 회차별 잔여금은 명산종합건설주식회사 근저당 채권최고액 등을 반영한 단순 배당 계산값이며, 선순위 임차보증금·종전 근저당의 권리 상태·당해세 등은 확정적으로 반영되지 않았습니다. 다음 회차 금액은 조건부 시나리오로, 실제 매각가격이나 최종 배당을 보장하지 않습니다.
③ 예상배당표 (매각가 1,472,685,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 17,126,850원 |
| 1. 근저당 · 명산종합건설주식회사 | 529,279,804원 | 529,279,804원 |
| 신청채권자 · 아산원예농업협동조합 단순 계산에서 미반영 |
1,899,774,087원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 단순 계산값 |
— | 926,278,346원 |
집행비용은 추정치이며, 근저당 배당은 채권최고액을 기준으로 한 계산입니다. 소유자 잔여금 926,278,346원은 실제 확정 배당금이 아닙니다. 종전 근저당권, 신청채권자의 청구금액, 선순위 임차보증금, 당해세·최우선변제 등을 반영하면 배당구조가 달라질 수 있습니다.
④ 입지·토지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 충청남도 아산시 방축동 소재 신정호 관광단지 남측 인근입니다. 주변은 상가, 단독주택, 농경지 등이 혼재하는 지역로, 주위환경은 보통 수준으로 평가되어 있습니다.
- 교통. 해당 부동산 또는 인근까지 차량 접근이 가능하고 노선버스정류장이 소재합니다. 전체적인 교통상황은 보통으로 평가됩니다. 다만 개별 필지별 접근조건은 서로 다를 수 있습니다.
- 건물. 사용승인일은 2022.12.15이며 철근콘크리트구조의 2층 건물입니다. 외벽은 드라이비트·강화유리 등으로 마감되어 있고, 기본적인 위생 및 급배수 시설을 갖추고 있습니다. 1층은 문화·집회 및 휴게음식점 용도, 2층은 소매점 용도로 이용 중입니다.
- 토지 특성. 토지정보상 면적은 2,941㎡, 지목은 대, 토지이용상황은 상업용으로 나타납니다. 지형은 완경사·자루형이며, 도로접면은 세로한면(가)로 표시됩니다. 다만 일괄매각 대상의 개별 토지와 전체 면적 및 진입조건은 별도로 대조해야 합니다.
- 용도지역. 보전녹지지역과 성장관리계획구역에 속하고, 신정호 중점경관관리구역에 해당합니다. 공시지가 정보는 175,000원/㎡입니다. 보전녹지지역의 개발행위 및 건축 제한이 활용가치에 영향을 줄 수 있습니다.
- 산지·환경 규제. 일부 토지에는 가축사육제한구역이 적용되며, 기호 ⑥에는 공익용산지·보전산지 지정이 나타납니다. 토지별 적용 범위를 확인하지 않고 전체 부지를 자유롭게 활용할 수 있다고 가정해서는 안 됩니다.
- 맹지 이슈. 매각물건명세서에 목록 ⑥은 지적도상 맹지라고 명시되어 있습니다. 도로 연결 및 법적 통행권, 실제 이용 가능성에 직접적인 영향을 줄 수 있는 사항입니다.
- 제시외 건물. 제시외 건물인 ㉠ 창고는 매각에 포함됩니다. 현장 상태, 건축물대장과의 관계, 면적 및 활용 가능성 등을 확인해야 합니다.
- 환금성. 단독형 상업시설과 토지는 아파트와 달리 수요자층과 매수목적이 제한될 수 있습니다. 보전녹지지역 규제, 일부 맹지, 임차인 점유가 함께 존재하므로 매각가격뿐 아니라 향후 재매각 가능성도 보수적으로 평가해야 합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 임차인 대항력. 주식회사 밤의 사업자등록 시점, 임대차계약서, 실제 점유 개시 및 지속 여부를 확인하세요. 2024.05.31 점유가 법률상 대항요건을 충족하는지 판단해야 합니다.
- 보증금과 배당요구. 월 차임은 6,000,000원이지만 보증금·확정일자·배당요구는 확인이 필요합니다. 실제 보증금 및 미배당 인수 가능액을 확정하기 전에는 실질취득비용과 응찰 상한을 산정하지 마세요.
- 종전 근저당 원본 대조. 2023.01.20 아산원예농업협동조합 근저당, 2025.10.16 농업협동조합자산관리회사 이전등기, 2025.02.28 명산종합건설주식회사 근저당의 관계를 등기사항전부증명서와 공동담보목록에서 확인하세요.
- 신청채권자 배당. 아산원예농업협동조합의 청구금액 1,899,774,087원과 단순 계산상 배당 0원의 차이를 확인해야 합니다. 소유자 잔여액이 실제로 발생하는지도 별도의 배당순위 검토가 필요합니다.
- 세금 및 공과금. 아산시 압류 관련 체납세액, 당해세 우선순위, 미납 관리비와 기타 매수인 부담 가능 항목을 확인하세요.
- 맹지·도로. 목록 ⑥ 지적도상 맹지에 대한 현황도로, 통행 가능 여부, 법적 통행권 및 토지별 진입 동선을 지적도·현장조사로 확인하세요.
- 토지이용 규제. 보전녹지지역, 성장관리계획구역, 중점경관관리구역, 보전산지·공익용산지 관련 규제를 필지별로 확인하세요. 현재 이용과 향후 용도변경 가능성은 구분해 판단해야 합니다.
- 제시외 창고. 일괄매각에 포함되는 창고의 위치와 현황, 권리관계 및 관계 법령상 이용 가능성을 확인하세요.
- 시세 검증. 신정호 관광단지 인근의 유사 용도 토지와 건물에 대한 최근 거래가격, 임대수익 및 공실 위험을 별도로 비교하세요. 감정가 대비 낙폭만으로 응찰가를 정하지 마세요.
- 매각서류 최종 확인. 2026.10.26 매각기일을 기준으로 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서, 등기사항전부증명서와 경매사건 진행상태를 재확인하세요. 입찰 전 법률전문가를 통한 선순위 권리 검토가 필요합니다.
맺으며 — “34% 낙찰가보다 중요한 것은 실제 떠안는 금액”
이 물건은 3회 유찰로 감정가 대비 최저매각가가 크게 내려왔습니다. 그러나 가격이 많이 내려온 것과 안전하게 싸게 사는 것은 전혀 다른 문제입니다.
2024.05.31부터 점유한 주식회사 밤의 임대차 관계가 2025.02.28 표시된 말소기준 근저당보다 앞서고, 보증금과 대항요건이 확정되지 않았다는 점이 첫 번째 변수입니다. 여기에 2023년 종전 근저당권의 말소 표시와 2025년 이전등기, 신청채권자 배당 0원과 소유자 잔여액 발생이라는 계산상 불일치가 추가 검증을 요구합니다.
토지 측면에서도 보전녹지지역의 이용 제한과 목록 ⑥ 맹지, 제시외 창고 및 상업시설의 환금성 문제가 존재합니다. 실거래 시세가 확정되지 않은 상황에서 최저가 1,472,685,000원은 감정가보다 낮다는 의미만 있을 뿐, 실제 시장가격보다 저렴하다는 근거가 되지 않습니다.
결론은 권리·가격 모두 추가 확인이 필요한 입찰 보류형 물건입니다. 임차보증금과 선순위 권리, 배당순위, 토지이용 제한을 확인해 실질취득비용을 산출한 뒤에야 적정 응찰가를 판단할 수 있습니다. 이 사건에서 중요한 것은 얼마나 더 유찰되는지가 아니라, 낙찰 후 실제로 얼마를 부담하고 어떤 권리를 취득하는지입니다.
