2,103,835,000원
대전지방법원 2025타경12076. 아산시 방축동 592-38 일대의 대지·토지와 2층 건물이 일괄매각되는 사건입니다. 건물은 철근콘크리트구조 2층으로 2022년 12월 15일 사용승인됐고, 1층은 문화및집회시설 및 제1종근린생활시설(휴게음식점), 2층은 제1종근린생활시설(소매점)으로 이용 중입니다. 현재 소유자는 주식회사밤송이입니다.
가격만 보면 감정가의 49%까지 내려왔습니다. 그러나 권리분석의 핵심은 임차인 보증금이 얼마인지 아직 알 수 없다는 점입니다. 현황조사상 주식회사 밤이 1·2층 전부를 점유하고 있고 전입신고일은 2024.05.31, 말소기준은 2025.02.28입니다. 시간 순서상 말소기준보다 앞서므로 대항력 가능성이 있지만, 보증금과 확정일자가 미상이라 매수인이 부담할 수 있는 금액을 계산할 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2025타경12076 |
|---|---|
| 소재지 | 충청남도 아산시 방축동 592-38 · 충청남도 아산시 남부로8번길 27-31 |
| 용도 / 이용상태 | 대지 + 토지 · 1층 문화및집회시설 및 제1종근린생활시설(휴게음식점) · 2층 제1종근린생활시설(소매점) |
| 토지 | 2,941㎡ · 지목 대 · 상업용 · 완경사 · 자루형 · 세로한면(가) |
| 건물 | 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 2층 · 사용승인 2022.12.15 |
| 소유자 | 주식회사밤송이 |
| 감정가 / 최저가 | 4,293,541,400원 / 2,103,835,000원 (2회 유찰) |
| 청구금액 | 1,899,774,087원 |
| 매각기일 | 2026.09.21 |
| 매각조건 | 일괄매각 · 제시외 건물(창고) 매각 포함 · 목록⑥ 지적도상 맹지 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 점유가 핵심
말소기준은 2025.02.28 명산종합건설주식회사 근저당권 529,279,804원입니다. 그 이후의 임의경매개시결정과 아산시 압류는 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다. 다만 이 물건에는 말소기준 이전에 2024.05.31 전입신고된 점유자가 있어, 단순히 “말소기준 이후 권리는 소멸한다”는 것만으로 인수 위험이 끝나지 않습니다.
② 임차인 — 실제 임차인 1명, 인수액은 아직 계산 불가
| 임차인 | 점유 | 전입신고 | 보증금 | 월차임 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 주식회사 밤 | 1, 2층 전부 | 2024.05.31 | 미상 | 6,000,000원 | 대항력 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
실제 임차인은 1명입니다. 보증기관 대위·승계로 중복 신고된 임차인은 없습니다. 확정일자와 배당요구 여부가 확인되지 않고 보증금도 미상이므로 우선변제 가능성 역시 확정할 수 없습니다. 월차임은 6,000,000원입니다.
③ 예상배당표 (매각가 2,103,835,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 23,438,350원 |
| 2. 근저당 · 명산종합건설주식회사 | 529,279,804원 | 529,279,804원 |
| 신청채권자 청구액 | 1,899,774,087원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 1,551,116,846원 |
현재 회차 계산상 명산종합건설주식회사 채권 529,279,804원은 전액 배당되고, 잔여 1,551,116,846원이 소유자 교부로 계산돼 있습니다. 신청채권자 청구액은 1,899,774,087원, 현재 시나리오상 배당액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
④ 회차 시나리오 — 가격은 내려가도 임차 리스크는 사라지지 않는다
| 회차 | 최저가 | 채권 미배당 | 소유자 잔여 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 · 감정가 49% | 2,103,835,000원 | 0원 | 1,551,116,846원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 1,472,684,500원 | 0원 | 926,277,851원 |
| 4회 유찰 시 · 감정가 24% | 1,030,879,149원 | 0원 | 488,890,554원 |
명산종합건설주식회사 채권만 놓고 보면 4회 유찰 시까지도 미배당액은 0원입니다. 하지만 이것이 매수인의 최종 인수액이 0원이라는 뜻은 아닙니다. 임차보증금이 미상인 상태이므로, 유찰로 낙찰가가 내려가도 실질취득가가 얼마나 되는지 판단할 수 없습니다.
⑤ 입지·이용상태·토지 리스크
- 입지. 신정호 관광단지 남측 인근이며 주변은 상가·단독주택·농경지가 혼재합니다. 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 본건 또는 인근까지 차량 접근이 가능하고, 인근에 노선버스정류장이 있어 교통상황은 보통입니다.
- 건물 이용. 1층 문화및집회시설 및 제1종근린생활시설(휴게음식점), 2층 제1종근린생활시설(소매점)으로 이용 중입니다.
- 토지. 2,941㎡, 지목 대, 토지이용상황 상업용, 완경사·자루형, 도로접면 세로한면(가)입니다. 공시지가는 175,000원/㎡입니다.
- 용도지역. 도시지역·보전녹지지역·성장관리계획구역·중점경관관리구역이며, 일부 토지는 보전산지·공익용산지·가축사육제한구역과 관련됩니다.
- 맹지. 일괄매각 대상 중 목록⑥은 지적도상 맹지로 기재돼 있습니다.
- 제시외 건물. 창고가 매각에 포함됩니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없습니다. 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 임차보증금 확인이 최우선. 주식회사 밤의 보증금·확정일자·배당요구 여부를 확인하기 전에는 실질취득가 상한을 정하지 마세요.
- 대항력 판정. 전입신고일 2024.05.31은 말소기준 2025.02.28보다 빠르지만, 보증금·확정일자가 미상이므로 ‘대항력 가능·미상’으로 접근해야 합니다.
- 을구 1번 최신 상태 확인. 아산원예농업협동조합 근저당권과 2025.10.16 농업협동조합자산관리회사 이전등기의 존속·말소 관계를 최신 등기 원본에서 확인하세요.
- 배당표 대조. 신청채권자 청구액 1,899,774,087원에 대해 현재 시나리오 배당이 0원으로 계산돼 있으므로 배당 관련 원본과 대조가 필요합니다.
- 맹지 목록 확인. 목록⑥의 위치·접근로·실제 이용 가능성을 현장에서 확인하세요.
- 일괄매각 범위 확인. 제시외 창고를 포함한 토지·건물의 정확한 매각 범위를 현황과 원본 서류에서 맞춰보세요.
- 용도제한 검토. 보전녹지지역·성장관리계획구역·중점경관관리구역·보전산지·공익용산지 관련 제한이 향후 활용에 미치는 영향을 확인하세요.
맺으며 — “49%”보다 먼저 확인할 것은 보증금
이 사건에서 가장 눈에 띄는 숫자는 감정가 대비 49%인 최저가입니다. 하지만 권리분석에서 더 중요한 숫자는 아직 나타나지 않았습니다. 바로 임차보증금입니다. 1·2층 전부 점유자의 전입신고가 말소기준보다 앞선 만큼 보증금이 확인되지 않은 상태에서는 매수인 인수액도, 실질취득가도 확정할 수 없습니다.
따라서 이 물건은 “2회 유찰돼 싸졌다”보다 “보증금과 권리관계를 먼저 확정해야 가격을 평가할 수 있다”가 정확한 결론입니다. 목록⑥ 맹지와 토지이용 제한, 을구 1번 근저당권 이전관계까지 함께 확인한 뒤에야 2,103,835,000원이라는 최저가의 의미를 판단할 수 있습니다.
