🏷 감정가 49% 🧾 계산상 인수 0원 ❓ 대항력 미상 3건
등기상 말소기준 이후 권리는 매각으로 소멸하고 매각물건명세서에 명시된 인수권리도 없습니다. 다만 점유·임차 기재 18건 중 전입일이 확인되지 않은 3건은 대항력을 단정할 수 없고, 보증금과 확정일자도 확인이 필요합니다. 여기에 세금 압류 3건과 3.52㎡ 불법 증축 위반건축물이 겹쳐, 감정가 49%라는 숫자만으로 가격 메리트를 판단하면 안 됩니다.창원지방법원 2025타경387. 거제시 장평동 346-39 소재 토지와 현황 다가구주택을 일괄매각하는 사건입니다. 토지는 대지 197㎡이고, 건물은 철근콘크리트구조 콘크리트지붕 4층으로 조사됐습니다. 공부상 단독주택으로 표시된 목록은 현황 다가구주택으로 이용 중이며, 제시외 건물도 매각에 포함됩니다. 소유자는 주식회사원형주택건설이고, 2016년 고성농업협동조합의 채권최고액 660,000,000원 근저당권이 말소기준입니다.
말소기준 이후 등기된 국세 압류 2건, 거제시 압류 1건과 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 계산상 매수인 인수액도 0원입니다. 그러나 다가구주택은 호실별 점유관계와 보증금 확인이 핵심입니다. 확인된 전입일이 모두 말소기준보다 늦은 기재는 대항력이 없지만, 전입일이 확인되지 않은 3건은 대항력 가능·미상으로 남겨야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2025타경387 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 거제시 장평동 346-39 · 경상남도 거제시 장평3로7길 27-5 |
| 물건종류 / 현황 | 연립/다세대 + 토지 · 공부상 단독주택 · 현황 다가구주택 |
| 토지 | 대 197㎡ · 제2종일반주거지역 · 평지 · 세로장방 · 세로한면(가) |
| 건물 | 철근콘크리트구조 콘크리트지붕 4층 · 일괄매각 · 제시외 건물 포함 |
| 소유자 | 주식회사원형주택건설 |
| 감정가 / 최저가 | 859,110,080원 / 420,964,000원 (2회 유찰, 감정가 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 고성농업협동조합 / 1,150,370,980원 |
| 매각기일 | 2026.07.13 |
① 권리 흐름 — 등기상 후순위는 소멸
말소기준권리는 2016.05.30. 설정된 고성농업협동조합 근저당권입니다. 채권최고액은 660,000,000원이며 토지 장평동 346-39가 공동담보로 기재돼 있습니다. 이후 등기된 국세 압류 2건과 거제시 압류 1건, 2025.02.21. 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 매각물건명세서에 명시된 인수권리와 법정지상권은 해당 없음입니다.
② 점유·임차 관계 — 15건은 대항력 없음, 3건은 미상
조사된 점유·임차 기재는 총 18건입니다. 보증기관의 대위·승계 신고는 없으며, 확인된 전입일이 있는 15건은 모두 2016.05.30. 말소기준 이후 전입으로 대항력이 없습니다. 반면 202호 기재와 ‘주식회’, ‘오셔나’ 기재는 전입일이 확인되지 않아 대항력 가능·미상입니다. 보증금과 확정일자 역시 원본 확인이 필요합니다.
| 점유·임차 기재 | 부분 | 전입일 | 대항력 | 우선변제 | 승계 | 배당요구 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 계약자 주식회사 오셔나즈,조경노(김상호 전입) | 201호 | 2024.09.25 | 없음 | 미상 | 없음 | 미상 |
| 계약자 주식회사 오셔나즈,조경노 | 202호 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 없음 | 미상 |
| 문석범 | 203호 | 2019.01.22 | 없음 | 미상 | 없음 | 미상 |
| 계약자 주식회사 오셔나즈,조경노(김연찬 전입) | 301호 | 2021.09.08 | 없음 | 미상 | 없음 | 미상 |
| GANBOLD OTGON ERDENE | 501호 | 2025.02.24 | 없음 | 미상 | 없음 | 미상 |
| 문성동 | 미상 | 2023.07.03 | 없음 | 미상 | 없음 | 미상 |
| 김수란 | 미상 | 2021.08.31 | 없음 | 미상 | 없음 | 미상 |
| 최용준 | 미상 | 2020.09.04 | 없음 | 미상 | 없음 | 2025.04.10 |
| 한동희 | 101호 | 2022.09.15 | 없음 | 미상 | 없음 | 미상 |
| 김동재 | 302호 | 2020.06.12 | 없음 | 미상 | 없음 | 미상 |
| 김정호 | 303호 | 2019.07.15 | 없음 | 미상 | 없음 | 미상 |
| 남유리 | 501호 | 2023.03.06 | 없음 | 미상 | 없음 | 2025.04.09 |
| 류우석 | 502호 | 2024.07.10 | 없음 | 미상 | 없음 | 미상 |
| 임포섭 | 미상 | 2020.07.13 | 없음 | 미상 | 없음 | 미상 |
| EL ARBI RAYEN | 미상 | 2024.11.26 | 없음 | 미상 | 없음 | 미상 |
| NEFZI SIWAR | 미상 | 2024.01.16 | 없음 | 미상 | 없음 | 미상 |
| 주식회 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 없음 | 미상 |
| 오셔나 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 없음 | 미상 |
③ 가격·회차 — 감정가 49%지만 시세 판단은 보류
감정가 859,110,080원에서 2회 유찰돼 현재 최저매각가는 420,964,000원, 감정가의 49%입니다. 그러나 비교 가능한 실거래 자료가 없어 현재 금액을 ‘시세보다 싸다’고 판단할 근거는 없습니다. 다가구주택은 호실 구성, 임대수입, 위반건축물, 내부 상태와 명도비용이 가격을 크게 좌우하므로 감정가 대비 할인율만으로 응찰가를 정하면 안 됩니다.
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 계산상 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (2회 유찰, 감정가 49%) | 420,964,000원 | 414,354,360원 | 245,645,640원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 (감정가 34%) | 294,674,800원 | 289,749,353원 | 370,250,647원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 (감정가 24%) | 206,272,360원 | 202,584,547원 | 457,415,453원 | 0원 |
회차가 내려갈수록 고성농업협동조합의 미배당액은 늘지만, 제공된 배당 시나리오상 매수인 인수액은 모두 0원입니다. 다만 이는 명시된 권리와 현재 확인된 임차관계를 기준으로 한 계산이므로, 미상 임차의 대항력과 보증금이 확인되기 전에는 실질취득액을 최저가와 완전히 동일하다고 확정해서는 안 됩니다.
④ 예상배당표 (매각가 420,964,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 (약 매각가의 1.6% 추정) | - | 6,609,640원 |
| 2. 을구 1번 근저당권 · 고성농업협동조합 | 660,000,000원 | 414,354,360원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
고성농업협동조합의 채권최고액 660,000,000원 중 414,354,360원이 배당되고 245,645,640원이 미배당되는 계산입니다. 소유자 잔여는 0원이며, 당해세와 임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당액은 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·건물 상태 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 장평초등학교 남서측 인근이며, 주변은 다가구주택과 근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 해당 토지까지 차량 진입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있습니다.
- 이용상태. 폐문과 이해관계인 부재로 내부구조 및 이용상황을 확인하지 못했으며, 현황 다가구주택으로 이용 중인 것으로 탐문됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 콘크리트지붕 4층 건물이며 기본적인 위생·급배수·난방설비가 구비돼 있습니다. 사용승인일은 2016.04.28. 및 2016.10.07.로 기재돼 있습니다.
- 위반건축물. 일반건축물대장상 지상 1층 바닥면적 3.52㎡를 불법 증축한 위반행위로 위반건축물에 등재돼 있습니다.
- 토지. 제2종일반주거지역, 가축사육제한구역, 장평초등학교 및 병설유치원 상대보호구역이며 공시지가는 865,400원/㎡입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 전입일 미상 3건 확인. 202호 기재와 ‘주식회’, ‘오셔나’ 기재의 실제 계약자·전입자·점유 호실과 전입일을 확인해야 합니다.
- 보증금·확정일자 대조. 각 호실의 임대차계약서, 보증금, 확정일자와 배당요구 여부를 매각물건명세서 및 문건접수 내역과 대조해야 합니다.
- 중복 점유 기재 확인. 501호에는 GANBOLD OTGON ERDENE과 남유리가 함께 기재돼 있으므로 실제 점유관계를 현장에서 확인해야 합니다.
- 세금 확인. 서대구세무서장·남대구세무서장·거제시 압류의 체납액과 당해세 해당 여부를 확인해야 합니다.
- 위반건축물 조치비용. 3.52㎡ 불법 증축 부분의 시정명령, 이행강제금 및 원상복구 가능성을 확인해야 합니다.
- 내부 확인. 감정 당시 내부구조와 이용상황을 확인하지 못했으므로 호실 수, 공실, 시설 상태와 실제 임대수입을 현장 조사해야 합니다.
- 가격 검증. 비교 가능한 실거래 자료가 없으므로 감정가 49%만으로 저가라고 판단하지 말고 임대수익과 보수·명도·위반건축물 비용을 함께 반영해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부, 매각물건명세서, 현황조사서, 건축물대장과 배당요구 문건을 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “할인율보다 미상 임차와 위반건축물이 먼저”
이 사건은 등기만 보면 말소기준 이후 권리가 모두 소멸하고 계산상 인수액도 0원인 구조입니다. 최저매각가도 감정가의 49%까지 내려왔습니다. 그러나 현황은 여러 호실이 있는 다가구주택이고, 점유·임차 기재 18건 가운데 3건은 전입일이 확인되지 않습니다. 보증금과 확정일자도 확인이 필요하며, 세금 압류 3건과 3.52㎡ 불법 증축까지 존재합니다.
등기 권리는 단순하지만 현장 권리와 물건 상태는 단순하지 않습니다. 명시 인수권리 없음이라는 문구만으로 안전형으로 분류하기보다, 미상 임차 3건의 대항력과 호실별 계약관계, 당해세, 위반건축물 비용을 먼저 확정해야 합니다. 시세 자료도 없으므로 감정가 49%라는 할인율은 매력의 결론이 아니라 추가 검증의 출발점입니다.