대구지방법원 2025타경100274. 안동시 풍산읍 계평리 381-1 토지와 지상 건물을 함께 매각하는 사건입니다. 사건상 용도는 연립/다세대 + 토지로 분류돼 있으나, 감정평가상 건물은 철근콘크리트구조 2층이고 1층과 2층 모두 단독주택으로 이용 중입니다. 토지는 1,170㎡의 대지로, 완경사 사다리형이며 소로 한 면에 접합니다.
현재 소유자는 김현숙 씨입니다. 2022년 10월 31일 남안동농업협동조합 명의 채권최고액 504,000,000원의 근저당이 설정됐고, 이 권리가 말소기준입니다. 이후 정명필 씨의 240,000,000원 근저당과 남안동농협의 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 전입자 최재우 씨도 2025년 1월 15일 전입해 말소기준보다 늦으므로 낙찰자에게 보증금이 승계되는 구조는 아닙니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2025타경100274 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상북도 안동시 풍산읍 계평리 381-1 |
| 물건종류 / 이용 | 연립/다세대 + 토지 · 감정상 1·2층 단독주택 이용 |
| 건물구조 | 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 2층 |
| 토지 | 대 1,170㎡ · 완경사 · 사다리형 · 소로 한면 |
| 소유자 | 김현숙 (2020.07.22. 소유권이전) |
| 감정가 / 최저가 | 648,177,120원 / 453,724,000원 (1회 유찰, 감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 남안동농업협동조합 / 452,394,636원 |
| 매각기일 | 2026.08.03 |
| 매각조건 | 일괄매각 · 접도구역 저촉 감안 |
① 권리 흐름 — 현재 인수액은 0원
등기 흐름에는 과거 근저당이 여러 건 등장하지만, 서안동농협 근저당은 2016년 10월 11일, 박경호 씨 근저당은 2017년 9월 25일, 이동규 씨 근저당은 2019년 3월 21일, 최종갑 씨 근저당은 2022년 10월 21일, 중앙새마을금고 근저당은 2022년 10월 31일 각각 말소된 이력이 확인됩니다. 현재 말소기준으로 선언된 권리는 2022년 10월 31일 남안동농협 근저당입니다.
② 점유자 분석 — 전입자 1명, 대항력 없음
| 성명 | 점유·조사 내용 | 전입일 | 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 매수인 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 최재우 | 기호 1·2번 전입세대확인서상 전입자 | 2025.01.15 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 0원 |
조사상 전입자는 1명입니다. 전입일이 말소기준일인 2022년 10월 31일보다 늦으므로 대항력은 없습니다. 보증금과 확정일자는 확인되지 않지만, 말소기준 이후 전입이라는 시간 순서상 낙찰자에게 보증금이 승계되지는 않습니다. 다만 배당요구 여부와 실제 점유 범위, 임대차계약 존재 여부는 현장에서 다시 확인해야 합니다.
③ 가격 판단 — 감정가 70%지만 ‘싸다’고 단정할 근거는 없다
현재 최저매각가는 453,724,000원으로 감정가 648,177,120원의 70%입니다. 권리 인수액이 0원이므로 현재 회차에서의 실질취득액도 453,724,000원입니다. 그러나 비교 가능한 실거래 시세가 확인되지 않아, 감정가 대비 할인율만으로 시장가격보다 저렴하다고 평가할 수는 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 453,724,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(약 매각가의 1.5% 추정) | - | 6,937,240원 |
| 을구 1번 근저당권 · 서안동농업협동조합 | 379,200,000원 | 379,200,000원 |
| 을구 3번 근저당권 · 중앙새마을금고 | 403,000,000원 | 67,586,760원 |
| 을구 4번 근저당권 · 박경호 | 260,000,000원 | 0원 |
| 을구 6번 근저당권 · 이동규 | 300,000,000원 | 0원 |
| 을구 8번 근저당권 · 최종갑 | 360,000,000원 | 0원 |
| 을구 11번 근저당권 · 남안동농업협동조합 | 504,000,000원 | 0원 |
| 을구 12번 근저당권 · 정명필 | 240,000,000원 | 0원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
예상배당 계산상 총 채권액은 2,446,200,000원, 채권자 배당액은 446,786,760원, 미배당액은 1,999,413,240원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다. 매수인 인수액은 0원으로 계산돼 있습니다.
⑤ 토지·건물 및 매각 제외 항목
- 이용상태. 감정상 1층과 2층 모두 단독주택으로 이용 중입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 2층으로, 외벽은 징크판넬 및 복합판넬, 내벽은 타일 및 인테리어, 바닥은 강화마루, 창호는 샷시 이중창입니다.
- 설비. 급배수설비·위생설비와 유류보일러 난방설비가 갖춰져 있습니다.
- 토지. 보전관리지역의 대 1,170㎡로, 공시지가는 56,300원/㎡입니다.
- 규제. 가축사육제한구역에 포함되고 접도구역에 저촉됩니다. 농업진흥구역·도로구역·농림지역과 접합니다.
- 포함 항목. 담장 안 조경수 및 조경석은 토지에 포함해 평가됐습니다.
- 제외 항목. 담장 밖 조경석, 지상 휴게소인 목조 강판지붕 단층 건물과 컨테이너는 매각에서 제외됩니다.
- 공부 차이. 공부와 현황의 차이는 없으며 위반건축물 사항도 확인되지 않습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 업실마을 북서측 인근이며 단독주택, 농경지와 임야가 혼재하는 지역입니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 용이하고 인근 도로 여건을 포함한 전반적인 교통 사정은 보통입니다.
- 현황 도로명. 목록 2의 현황상 도로명은 풍산태사로 1964입니다.
- 환금성. 대규모 토지와 단독주택을 일괄 취득하는 물건으로, 일반 아파트보다 수요층이 제한될 수 있습니다.
- 가격 검증. 동일 조건의 실거래 비교가 어려우므로 토지 가치, 건물 잔존가치와 수리비를 분리해 산정해야 합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 최신 등기 재확인. 과거 근저당 말소 이력과 예상배당표가 상충하므로 현재 유효 권리와 배당순위를 다시 대조하세요.
- 점유자 확인. 최재우 씨의 실제 점유 범위, 임대차계약 존재 여부와 퇴거 협의 가능성을 확인하세요.
- 가격 상한 설정. 감정가 70%라는 할인율만으로 가격 메리트를 판단하지 말고 토지와 건물을 별도로 평가하세요.
- 접도구역 검토. 건축·증축·용도변경 계획이 있다면 접도구역 저촉 범위와 관련 제한을 관할 기관에 확인하세요.
- 매각 제외물 확인. 담장 밖 조경석, 휴게소와 컨테이너의 소유자·점유자 및 철거 책임을 현장에서 확인하세요.
- 경계 확인. 담장 안팎 조경석과 매각 제외 시설의 위치가 토지 경계와 어떻게 맞물리는지 측량도면과 대조하세요.
- 관리·수선비. 유류보일러, 급배수설비, 외벽 패널과 실내 마감의 실제 상태를 점검하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서와 집행기록을 직접 확인하세요.
맺으며 — 권리보다 ‘자료 상충과 현장성’이 핵심
현재 선언된 말소기준과 전입 순서만 보면 매수인 인수액은 0원입니다. 전입자는 말소기준 이후 전입했고, 남안동농협 근저당 이후의 권리도 매각으로 소멸합니다. 하지만 이 물건을 단순한 권리 깨끗형으로 분류하기는 어렵습니다. 과거 근저당 말소 이력과 예상배당표가 상충하고, 실거래 비교 없이 감정가의 70%만 제시돼 있으며, 접도구역 저촉과 매각 제외 시설까지 존재합니다.
권리 인수는 0원, 가격 판단은 보류, 현장과 원본 검증은 필수. 토지 1,170㎡와 2층 주택의 개별 가치를 보수적으로 산정하고, 배당표의 선순위 채권이 실제로 살아 있는지 확인한 뒤에만 입찰가를 정해야 하는 물건입니다.
