20,580,000원
대전지방법원 2025타경12444. 천안시 동남구 구성동 480-4 삼우연립 제나동 제2층 제202호입니다. 감정평가상 연립주택 1세대로 이용 중이며, 사용승인일은 1980.08.07.입니다. 소유자는 홍용화이며 2019.07.04. 협의분할에 의한 상속으로 소유권을 취득했습니다. 말소기준권리는 2020.04.14. 설정된 천안중앙신용협동조합 근저당권 15,600,000원입니다. 이후 설정된 백종호 근저당권과 국민건강보험공단·천안시·국의 압류, 현재 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
권리분석 자체보다 입찰 판단의 핵심은 가격과 환금성입니다. 두 차례 유찰돼 최저가는 감정가 42,000,000원의 49%인 20,580,000원까지 내려왔습니다. 이는 최근 12개월 거래가 38,000,000원의 54.2%이므로 단순 가격 수준은 낮습니다. 하지만 실거래 비교 대상은 43.9㎡~48.2㎡이고 본건 목표 면적은 38.1㎡로 면적이 일치하지 않습니다. 또한 최근 거래가격은 과거 거래군보다 15.8% 낮은 추세여서, 47.1%라는 전체 평균 대비 비율만 보고 가격 메리트를 과대평가하면 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2025타경12444 |
|---|---|
| 소재지 | 충청남도 천안시 동남구 구성동 480-4 나동 2층202호 |
| 물건종류 / 이용 | 다세대 · 연립주택 1세대 |
| 전유면적 | 38.1㎡ |
| 소유자 | 홍용화 · 2019.07.04. 협의분할에 의한 상속 |
| 감정가 / 최저가 | 42,000,000원 / 20,580,000원 (2회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 천안중앙신용협동조합 / 6,450,978원 |
| 매각기일 | 2026.09.21 |
| 사용승인일 | 1980.08.07. |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 매각으로 소멸
임차인 신고 내역은 없습니다. 따라서 현재 배당 시뮬레이션상 매수인이 떠안는 임차보증금은 없고, 매수인 인수액은 0원입니다. 2020.04.14. 천안중앙신용협동조합 근저당권이 말소기준이며, 그 뒤의 백종호 근저당권 13,000,000원과 각 압류 및 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
② 시세 비교 — 싸 보이지만 비교 표본과 하락 추세를 같이 봐야 한다
삼우(가나)의 확인된 실거래는 5건이고 전체 평균은 43,700,000원입니다. 그러나 가격 판단은 과거 고가 거래가 섞인 전체 평균보다 최근 거래를 우선해야 합니다. 최근 12개월 거래는 2025.10, 38,000,000원 1건이며, 최근 거래군은 이전 거래군 대비 -15.8%의 하락 추세입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.10 | 48.2㎡ | 1 | 38,000,000원 |
| 2023.10 | 47.1㎡ | 2 | 43,000,000원 |
| 2023.06 | 43.9㎡ | 2 | 45,000,000원 |
| 2022.06 | 47.1㎡ | 1 | 48,000,000원 |
| 2021.09 | 47.1㎡ | 1 | 44,500,000원 |
| 전체 평균 | — | 5건 | 43,700,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 1건 | 38,000,000원 |
현재 최저가 20,580,000원은 최근 12개월 평균 38,000,000원의 54.2%입니다. 숫자만 놓고 보면 큰 폭의 할인입니다. 다만 본건 전유면적은 38.1㎡인데 비교 거래는 43.9㎡~48.2㎡여서 동일 면적 직접 비교가 아닙니다. 따라서 “시세의 절반 가격”이라는 숫자를 그대로 본건의 확정 할인율로 해석하기보다, 현장 상태와 실제 전유면적·등기 및 건축물대장을 다시 맞춰보는 접근이 필요합니다.
③ 예상배당표 (매각가 20,580,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 770,440원 |
| 1. 근저당 · 천안중앙신용협동조합 | 15,600,000원 | 15,600,000원 |
| 2. 근저당 · 백종호 | 13,000,000원 | 4,209,560원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
채권최고액 합계 28,600,000원 중 예상 배당은 19,809,560원이며, 미배당은 8,790,440원입니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 천안시 구성동 525 소재 휴먼시아 아파트 동측 근거리에 위치하며, 주변은 아파트단지·연립주택·단독주택이 혼재합니다.
- 교통. 본건까지 차량 출입이 가능하고 인근에 시내버스 정류소가 있어 대중교통 사정은 양호합니다.
- 건물. 시멘트벽돌조 슬래브지붕 2층 건물의 2층 202호이며 사용승인일은 1980.08.07.입니다. 위생·급배수·도시가스·난방설비가 있습니다.
- 토지. 부정형 평지의 연립주택 건부지이며 북서측 및 남서측으로 폭 약 7~8m 도로에 접합니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역이며 소로3류에 접하고, 가축사육제한구역에 포함됩니다. 공시지가는 652,600원/㎡입니다.
- 환금성. 삼우(가나)는 14세대이고 확인된 실거래는 5건입니다. 최근 거래는 2025.10의 38,000,000원이며 최근 거래 추세는 -15.8%입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 주소 표기 대조. 등기부 도로명주소는 ‘구성8길 19’, 현황 및 건축물대장상 표시는 ‘구성8길 17-2’입니다. 입찰 전 해당 호수와 건축물대장·현황을 직접 대조해야 합니다.
- 전유면적 확인. 삼우연립 전유면적은 지하층 포함 면적으로 기재돼 있어 실제 이용면적과 평가 범위를 확인해야 합니다.
- 내부 상태 확인. 이해관계인 부재로 내부 확인이 곤란해 표준적인 설비 및 이용상황을 기준으로 평가됐습니다.
- 실거래 비교 주의. 본건 목표 면적 38.1㎡와 거래 표본 43.9㎡~48.2㎡가 일치하지 않습니다. 단순 금액 비교만으로 시세를 확정하지 않는 편이 안전합니다.
- 세금 압류 확인. 국세·지방세 압류가 있어 당해세 여부와 금액을 확인해야 합니다. 이는 예상배당 순서와 후순위 배당액에 영향을 줄 수 있습니다.
- 추가 유찰 시나리오. 3회 유찰 시 14,406,000원, 4회 유찰 시 10,084,200원으로 내려갑니다. 가격이 낮아질수록 채권자 미배당은 14,853,308원, 19,097,316원으로 커지지만 매수인 인수액은 각 시나리오에서 0원입니다.
맺으며 — “가격은 내려왔지만, 오래된 소규모 연립의 할인에는 이유가 있다”
이 물건은 말소기준 이후 권리가 소멸하고 임차인 신고도 없어 권리 구조는 비교적 단순합니다. 현재 최저가 20,580,000원은 최근 12개월 거래 38,000,000원의 54.2%까지 내려왔으므로 가격 자체는 확실히 낮아졌습니다. 그러나 비교 거래의 면적이 본건과 일치하지 않고 최근 시세가 -15.8% 하락 추세이며, 1980년 사용승인·14세대 연립주택이라는 환금성 조건, 주소 표기 차이와 지하층 포함 전유면적 문제도 있습니다. 권리는 무난, 가격은 낮음, 확인할 물건성 리스크는 많음. 현재 회차는 단순히 할인율만 보고 들어가기보다 실제 면적·내부 상태·세금·환금성을 확인한 뒤 응찰가를 정하는 사건입니다.
