부동산임의경매 (아파트)

부동산임의경매

2025타경12596 · 천안지원 · 아파트
철근콘크리트구조 84.65㎡

낙찰가 유찰 1회 후 낙찰

250,330,000원 2억 5,033만 감정가 310,000,000원

감정가의 80% 2026-08-10 낙찰

최저매각가 217,000,000원 최저가 대비 +15%

낙찰일

08-10 낙찰 완료

천안지원 1회 유찰 후 낙찰

입찰 보증금

2,170만원

최저가의 10% · 21,700,000원

실거래 대비

▼ 14.2% 싸게 매수

같은 평형 직전 3건 평균 2.92억원 · 낙찰가 기준

최근 결과

1 회 유찰

이전 회차 유찰 후 다음 차수 대기

지금 이 페이지에서 먼저 볼 것 인수 위험 없는 안전형 물건. 1회 유찰 후 최저가는 최근 12개월 실거래 평균의 75.2%로 가격 메리트가 확보됩니다.

가격 최저가 2.17억 = 최근 실거래 평균 2.885억의 75.2% — 시세 대비 할인 구간
자금 입찰보증금 약 2,170만원 · 매수인 인수액 0원
리스크 상상인플러스저축은행 근저당이 말소기준권리이며 후순위 권리는 매각으로 소멸

한 줄 평 임차인 인수 위험이 없는 권리 안전형 아파트입니다. 감정가 3.10억에서 한 차례 유찰되어 최저가가 2.17억까지 내려왔고, 최근 12개월 실거래 평균 2.885억 대비 75.2% 수준이라 가격 메리트가 생긴 구간입니다.

감정가 / 최저가

310,000,000원 / 217,000,000원

1회 유찰

실거래 평균

288,500,000원

최근 12건

최저가 ÷ 시세

75.2%

가격 메리트

매수인 인수

0원

임차인 없음

대전지방법원 2025타경12596. 충남 아산시 배방읍 용연마을3단지 304동 704호 아파트입니다. 권리관계의 핵심은 2022년 설정된 상상인플러스저축은행 근저당권입니다. 해당 권리가 말소기준권리가 되고, 이후 가압류·압류·경매개시결정 등은 매각으로 소멸하는 구조입니다.

현재 가격은 감정가 그대로가 아닙니다. 한 차례 유찰 후 최저매각가가 2.17억으로 낮아졌고, 동일 평형 최근 거래 평균 대비 할인 폭이 확보되어 권리보다 가격 검토가 중요한 물건입니다.

물건 개요

사건번호	대전지방법원 2025타경12596
소재지	충청남도 아산시 배방읍 장재리 1208 용연마을3단지 제304동 제7층 제704호
물건종류 / 이용	아파트 · 침실3 · 거실 · 주방/식당 · 욕실2
소유자	정진
감정가 / 최저가	310,000,000원 / 217,000,000원
청구금액	112,799,769원
매각기일	2026.08.10

① 권리 흐름 — 인수할 권리 없음

임차인 조사상 인수 대상은 없습니다. 말소기준권리인 2022.04.26 상상인플러스저축은행 근저당권 이후 설정된 케이비캐피탈 가압류, 아산시 압류, 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.

② 시세 비교 — 유찰 후 가격 경쟁력 확보

용연마을3단지 동일 평형 최근 실거래 12건 기준 평균은 288,500,000원입니다. 최저매각가 217,000,000원은 최근 평균 대비 75.2% 수준입니다.

거래월	전용	층	거래가
2026.06	84.99㎡	17	325,000,000원
2026.06	84.65㎡	4	260,000,000원
2026.06	84.62㎡	11	290,000,000원
2026.04~2025.10	84.62~84.99㎡	4~19	270,000,000~303,000,000원
최근 평균	84.65㎡	12건	288,500,000원

✅ 가격 판단 최저가 217,000,000원은 최근 12개월 평균 288,500,000원 대비 낮은 수준입니다. 감정가 대비 하락보다 실거래 대비 할인 폭을 기준으로 접근할 수 있습니다.

③ 예상배당표 (매각가 217,000,000원 가정)

배당 항목	채권액	예상배당
집행비용	-	3,838,000원
을구 8번 근저당권 · 상상인플러스저축은행	156,000,000원	156,000,000원
갑구 9번 가압류 · 케이비캐피탈	51,720,591원	51,720,591원
잔여 · 소유자 교부	-	5,441,409원

매각대금 배분

감정가 vs 실거래 시세

최저가는 최근 실거래 평균보다 낮아 가격 메리트가 있습니다.

✅ 권리 관점 임차인 인수 부담이 없고 말소기준권리 이후 권리는 매각으로 정리되는 구조입니다.

⚠️ 체크 포인트 권리는 안전하지만 관리비·점유 상태·등기 원본 확인은 입찰 전 별도로 확인해야 합니다.

④ 입지·환금성 메모

입지. 용연초등학교 인근 아파트 지역으로 학교·공원·근린생활시설이 형성되어 있습니다.
교통. 탕정역(1호선) 인근이며 차량 출입 및 간선도로 접근이 가능합니다.
단지. 용연마을3단지는 378세대, 2009년 준공 단지입니다.
규제. 제3종일반주거지역, 지구단위계획구역 등에 해당하며 공부와의 차이는 없습니다.

⑤ 입찰 체크리스트

가격 기준. 최근 실거래 평균 2.885억 대비 최저가 2.17억 수준임을 기준으로 입찰가를 설정하세요.
권리 확인. 상상인플러스저축은행 근저당권 이후 권리는 소멸 대상입니다.
현장 확인. 소유자 점유 여부와 관리비 체납 여부를 확인하세요.
원본 대조. 등기부·매각물건명세서 원본 확인이 필요합니다.

맺으며 — “권리는 안전, 가격은 유찰 후”

이 물건의 장점은 명확합니다. 임차인 인수 위험이 없고, 말소기준권리 이후 권리도 정리되는 안전한 구조입니다. 동시에 1회 유찰로 최저가가 최근 실거래 평균보다 충분히 낮아져 가격 메리트도 확보되었습니다. 권리와 가격 두 요소가 모두 우호적인 물건으로, 현장 확인 후 합리적인 입찰가 설정이 핵심입니다.

채권자 관점 회수 구간

부동산임의경매

권리는 안전하고, 1회 유찰로 가격 메리트 확보 — 아산 용연마을3단지 704호

물건 개요

① 권리 흐름 — 인수할 권리 없음

② 시세 비교 — 유찰 후 가격 경쟁력 확보

③ 예상배당표 (매각가 217,000,000원 가정)

④ 입지·환금성 메모

⑤ 입찰 체크리스트

맺으며 — “권리는 안전, 가격은 유찰 후”

사건 개요

현황조사 법원 집행관

기일 타임라인

건물·단지 정보 K-apt

토지 정보 VWorld

위치 / 로드뷰

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매각결과

변경 이력

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현장 사진 (17장)

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회차	날짜	결과	최저가
1	2026-07-06	유찰	3억 1,000만원
2	2026-08-10	대기	2억 1,700만원