대전지방법원 2025타경12601. 천안시 동남구 신방동 두레현대아파트1단지 103동 24층 2401호, 전용 59.995㎡ 아파트입니다. 현재 소유자는 이진희로 2022.07.06 소유권을 이전받았고 당시 거래가액은 145,000,000원입니다. 현재 등기상 유효한 근저당권이 없는 상태에서 2025.10.30 주택도시보증공사의 강제경매개시결정이 말소기준이 됐습니다.
이 사건은 단순히 “최저가가 감정가의 70%까지 내려왔다”는 숫자만 보면 안 됩니다. 말소기준보다 앞선 임차관계가 두 건 있기 때문입니다. 다만 이예린의 주택임차권은 주택도시보증공사 확약으로 매수인에 대한 잔존 보증금 청구가 제거됩니다. 따라서 이예린만 놓고 보면 최저가가 더 내려가더라도 원 계산상 미배당액이 커질 뿐, 그 미배당액을 매수인이 실질적으로 인수하는 구조는 아닙니다. 반대로 최수연은 확약 대상이 아니므로 별도 확인이 필요합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2025타경12601 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 충청남도 천안시 동남구 신방동 895 두레현대아파트1단지 103동 24층2401호 |
| 물건종류 / 전용 | 아파트 · 전용 59.995㎡ · 24층 내 24층 2401호 |
| 소유자 | 이진희 (2022.07.06 소유권이전 · 거래가액 145,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 144,000,000원 / 100,800,000원 (2회 유찰 · 감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 183,009,457원 |
| 매각기일 | 2026.09.21 |
| 사용승인 | 1997.06.05 |
| 단지 규모 | 두레현대1 · 676세대 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 임차관계가 핵심
현재 유효한 선순위 근저당이 없어 2025.10.30 강제경매개시결정이 말소기준입니다. 이예린은 2022.06.16 임대차계약, 2022.06.17 확정일자, 2022.07.06 주민등록 및 점유개시 후 2024.07.10 주택임차권등기를 마쳤습니다. 등기된 임차보증금은 170,000,000원이고 배당요구도 확인됩니다.
최수연은 2401호에 2025.06.27 전입한 것으로 조사됐습니다. 전입일만 보면 말소기준보다 앞서지만 보증금과 확정일자, 배당요구 여부가 확인되지 않습니다. 따라서 이 점유관계를 대항력 있음으로 확정해서는 안 되고, 대항력 가능·미상으로 두고 입찰 전 확인해야 합니다.
| 임차인 | 전입 / 점유 | 확정일자 | 보증금 | 권리 판단 |
|---|---|---|---|---|
| 이예린 승계·확약 | 2022.07.06 | 2022.06.17 | 170,000,000원 | 대항력 有 우선변제 有 실질 인수 0원 |
| 최수연 | 2025.06.27 | 미상 | 미상 | 대항력 가능·미상 우선변제 미상 |
실제 임차인은 2명으로 봅니다. 주택도시보증공사는 이예린의 주택임차권 승계인으로 확약서를 제출한 신청채권자이며, 별도의 실제 임차인으로 보증금을 중복 합산하지 않습니다.
② 시세 비교 — 가격은 낮아졌지만 ‘확정된 실질취득가’는 아니다
두레현대1 동일 면적대 전용 60.0㎡의 최근 12개월 실거래는 12건이고, 평균은 123,916,666원입니다. 최신 거래는 2026.08의 135,000,000원입니다. 현재 최저가 100,800,000원은 최근 12개월 평균의 81.3%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.08 | 60.0㎡ | 9 | 135,000,000원 |
| 2026.07 | 60.0㎡ | 5 | 111,000,000원 |
| 2026.07 | 60.0㎡ | 2 | 120,000,000원 |
| 2026.07 | 60.0㎡ | 2 | 105,000,000원 |
| 2026.06 | 60.0㎡ | 19 | 110,000,000원 |
| 2026.05 | 60.0㎡ | 1 | 118,000,000원 |
| 2026.05 | 60.0㎡ | 2 | 132,500,000원 |
| 2026.03 | 60.0㎡ | 19 | 135,000,000원 |
| 2026.03 | 60.0㎡ | 3 | 119,000,000원 |
| 2026.02 | 60.0㎡ | 22 | 139,500,000원 |
| 2026.01 | 60.0㎡ | 13 | 132,000,000원 |
| 2026.01 | 60.0㎡ | 17 | 130,000,000원 |
| 최근12개월 평균 | — | 12건 | 123,916,666원 |
가격 숫자만 놓고 보면 현재 최저가 100,800,000원은 최근 12개월 평균 123,916,666원보다 낮고, 최신 거래 135,000,000원보다도 낮습니다. 이예린 확약만 반영하면 실질취득 기본값도 100,800,000원입니다. 그러나 최수연의 보증금이 미상이라 실제 매수인 부담 총액을 100,800,000원으로 확정할 수는 없습니다. 따라서 이 사건은 “81.3%라서 싸다”가 아니라 “미상 임차인 확인 후에야 가격 메리트를 판단할 수 있다”가 정확합니다.
③ 예상배당표 (매각가 100,800,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,211,200원 |
| 1. 임차인 이예린 보증금(우선변제) | 170,000,000원 | 98,588,800원 |
| 2. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 183,009,457원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 배당 시뮬레이션상 이예린 보증금 부족분은 71,411,200원입니다. 다만 제출된 확약에 따라 이예린 관련 잔존 반환청구권은 매수인에게 실질 승계되지 않습니다. 이 확약은 최수연에게 적용되지 않습니다. 당해세·최우선변제는 반영되지 않았습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 천안신용초등학교 북측 도로 월편에 인접하며, 주위는 각종 규모의 아파트 단지가 다수 소재하는 아파트 주거지대로 근린생활시설과 학교 등이 혼재합니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 간선도로와 시내버스 정류장이 있어 대중교통 편의는 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트 벽식조 슬래브지붕 24층 건물의 24층 2401호이며, 위생·급배수·개별난방·화재탐지·소화전·승강기·지하주차장 설비가 되어 있습니다.
- 도로. 북측 약 20미터, 서측·남측·동측 약 10미터 도로와 접합니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역이며 가축사육제한구역, 천안신용초등학교 및 천안용곡중학교 교육환경보호구역 관련 제한이 확인됩니다.
- 토지. 지목 대, 토지이용상황 아파트, 평지이며 공시지가는 1,491,000원/㎡입니다.
- 하자 표시. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시도 없습니다.
- 환금성. 676세대 단지이고 동일 면적 최근 12개월 실거래가 12건 확인됩니다. 거래가 범위는 105,000,000원부터 139,500,000원까지입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 최수연 임대차 원본 확인. 보증금, 계약일, 점유 여부, 확정일자, 배당요구 여부를 확인해야 실질 인수액을 확정할 수 있습니다.
- 확약서 원문 대조. 주택도시보증공사가 대항력과 잔존 임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기 말소에 동의한 내용이 매각조건에 그대로 반영되는지 원문을 대조하세요.
- 이예린 보증금 중복계산 금지. 이예린 보증금 170,000,000원과 주택도시보증공사 청구 183,009,457원을 서로 다른 실제 임차보증금처럼 합산하면 안 됩니다.
- 시세 기준. 전체 평균이나 감정가보다 최근 12개월 평균 123,916,666원과 최신 거래 135,000,000원을 우선 비교하되, 최수연 인수액이 확인되기 전에는 현재 최저가 100,800,000원을 최종 취득원가로 확정하지 마세요.
- 최상층 확인. 감정평가상 24층 내 24층 물건이므로 현장 상태와 개별 호수 상태를 직접 확인하세요.
- 관리비·점유 인도. 실제 점유자와 관리비 체납 여부를 현장에서 확인하고 인도 절차를 함께 검토하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·확약서·실거래 원본을 입찰 전 직접 대조하세요.
맺으며 — “주된 인수는 0원, 그러나 미상 임차인은 별개”
이 사건의 가장 중요한 포인트는 170,000,000원 임차보증금 자체가 아닙니다. 현재 최저가 기준으로 이예린에게 98,588,800원이 배당되고 71,411,200원이 부족하지만, 주택도시보증공사의 확약 때문에 이 부족분은 매수인 실질 인수 0원입니다. 따라서 이예린만 놓고 낙찰가에 71,411,200원을 더해 실질취득가를 계산하는 것은 맞지 않습니다.
반면 최수연은 2025.06.27 전입이 확인되지만 보증금과 확정일자가 미상이고, 이예린 관련 확약의 적용 대상도 아닙니다. 현재 최저가 100,800,000원은 최근 12개월 평균의 81.3%로 가격상 낮아 보이지만, 최수연의 실질 인수 가능액이 확인되기 전에는 이 숫자를 최종 취득원가로 확정할 수 없습니다. 이 사건의 결론은 “주된 선순위 임차권은 확약으로 해소, 가격은 매력 가능성이 있으나 미상 임차인 확인 전까지 보류”입니다.
