대전지방법원 2025타경12633. 충남 아산시 둔포면 봉재리 159의 단독주택과 토지 일괄매각 사건입니다. 소유자는 신동찬이며, 2020.10.27 소유권을 취득했습니다. 현재 권리관계의 기준점은 2021.11.08 설정된 중소기업은행 근저당 45,456,000원입니다. 그 뒤 롯데카드주식회사 근저당 1,000,000,000원, 중소기업은행 가압류 248,252,471원, 임의경매개시결정이 이어졌고, 모두 말소기준권리 이후라 매각으로 소멸합니다.
과거 농업협동조합중앙회 및 둔포농업협동조합 근저당은 등기부상 이미 말소돼 현재 낙찰자가 인수하는 권리가 아닙니다. 배당 시뮬레이션에서도 현재 회차부터 4회 유찰 시나리오까지 매수인 인수액은 모두 0원으로 잡혀 있습니다. 다만 감정평가상 임대관계가 미상으로 기재돼 있어 실제 점유관계는 입찰 전 현장과 원본 서류로 다시 확인하는 편이 안전합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2025타경12633 |
|---|---|
| 소재지 | 충청남도 아산시 둔포면 봉재리 159 · 충청남도 아산시 둔포면 봉신로 138-28 |
| 물건종류 | 단독주택 + 토지 · 일괄매각 · 제시외 건물(㉠, ㉡, ㉢) 포함 |
| 토지 | 330.0㎡ · 지목 대 · 계획관리지역 · 토지이용상황 공업용 |
| 건물 이용 | 주택으로 이용 중 · 공부상 주택이나 현황 일부 사무실로 사용 중 |
| 건물 구조 | 경량철골조 샌드위치판넬지붕 단층 |
| 소유자 | 신동찬 |
| 감정가 / 최저가 | 140,376,320원 / 68,784,000원 |
| 유찰 | 2회 · 현재 회차 감정가 49% |
| 신청채권 / 청구 | 중소기업은행 / 45,456,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.21 |
① 권리 흐름 — 기준권리 이후는 소멸
말소기준권리는 2021.11.08 중소기업은행 근저당권입니다. 2025.08.13 롯데카드주식회사 근저당, 2025.09.25 중소기업은행 가압류, 2025.11.07 임의경매개시결정은 모두 그 이후 등기여서 매각으로 소멸합니다. 배당 부족액이 크게 발생하더라도 그것이 곧 낙찰자의 인수채무가 되는 구조는 아니며, 제공된 배당 시나리오상 매수인 인수는 0원입니다.
② 가격 판단 — 49%라는 숫자만 보고 싸다고 단정하면 안 된다
감정가 140,376,320원에서 2회 유찰돼 현재 최저매각가는 68,784,000원, 감정가의 49%입니다. 다음 시나리오는 3회 유찰 시 48,148,800원, 4회 유찰 시 33,704,160원으로 제시돼 있습니다.
| 회차 | 감정가 비율 | 매각가 | 채권자 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 | 49% | 68,784,000원 | 1,226,562,583원 |
| 3회 유찰 시 | 34% | 48,148,800원 | 1,246,826,349원 |
| 4회 유찰 시 | 24% | 33,704,160원 | 1,261,010,986원 |
다만 이 사건에는 비교 가능한 실거래 시세가 제시돼 있지 않습니다. 따라서 감정가 대비 49%라는 할인율 자체를 시세 메리트로 바꿔 읽어서는 안 됩니다. 단독주택과 토지, 일부 사무실 사용, 제시외 건물까지 포함된 물건은 개별성이 커 실제 가격 판단에서는 토지·건물 상태와 현황 이용을 직접 확인해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 68,784,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,638,112원 |
| 1. 근저당 · 중소기업은행 | 45,456,000원 | 45,456,000원 |
| 2. 근저당 · 롯데카드주식회사 | 1,000,000,000원 | 21,689,888원 |
| 3. 가압류 · 중소기업은행 | 248,252,471원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 집행비용 1,638,112원, 중소기업은행 근저당 45,456,000원, 롯데카드주식회사 21,689,888원까지 배당되고, 중소기업은행 가압류와 소유자 잔여는 0원입니다. 채권자 미배당은 1,226,562,583원이나 매수인 인수액은 0원으로 계산돼 있습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 시뮬레이션입니다.
④ 이용상태·입지·토지 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 대원협동화단지 남동측 인근으로, 주변은 중소규모 공장과 단독주택 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 본건까지 차량 진출입이 가능하며 인근에 버스정류장이 있어 제반 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 경량철골조 샌드위치판넬지붕 단층 건물이며 외벽은 사이딩 판넬, 창호는 새시창호 등으로 마감돼 있습니다.
- 설비. 기본적인 위생·급배수설비와 난방설비가 갖춰져 있습니다.
- 현황 이용. 감정평가상 주택으로 이용 중이며, 매각물건명세서 비고에는 공부상 주택이나 현황 일부를 사무실로 사용 중이라고 기재돼 있습니다.
- 토지. 면적 330.0㎡, 지목 대, 토지이용상황 공업용, 완경사·사다리형·세로한면(가)입니다.
- 규제. 계획관리지역이며 중로1류에 접하고, 도로구역 접함·접도구역 저촉·가축사육제한구역 포함으로 기재돼 있습니다.
- 공시지가. 177,900원/㎡로 기재돼 있으며 공부와의 차이는 특이사항 없음으로 평가됐습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 현장 점유 확인. 임대관계가 미상으로 평가돼 있으므로 실제 점유자와 사용관계를 현장에서 확인해야 합니다.
- 일부 사무실 사용 확인. 공부상 주택과 현황 이용이 일부 다르므로 해당 공간의 실제 사용상태를 확인하세요.
- 제시외 건물 확인. ㉠·㉡·㉢ 제시외 건물이 일괄매각에 포함돼 있으므로 위치·형상·이용상태를 직접 대조해야 합니다.
- 토지 경계·도로 확인. 330.0㎡ 토지의 현황 경계와 도로 접면, 접도구역 저촉 부분을 현장에서 확인하세요.
- 가격 검증. 현재 최저가는 감정가의 49%지만 실거래 비교자료가 없으므로 주변 토지·주택의 실제 거래 수준을 별도로 확인한 뒤 응찰가를 정해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서를 입찰 전에 다시 대조하세요.
맺으며 — “49% 할인”보다 먼저 볼 것은 현황과 시세다
등기 권리만 보면 구조는 비교적 명확합니다. 2021.11.08 중소기업은행 근저당을 기준으로 이후 롯데카드주식회사 근저당·중소기업은행 가압류·경매개시결정이 매각으로 소멸하고, 제공된 배당 시나리오에서 매수인 인수는 0원입니다.
다만 이 물건의 승부처는 단순한 권리보다 가격과 현황입니다. 감정가 140,376,320원에서 2회 유찰돼 68,784,000원, 즉 49%까지 내려왔지만 비교할 실거래 시세가 없고, 주택 중 일부 사무실 사용, 제시외 건물 포함, 임대관계 미상이라는 확인사항이 남아 있습니다. 따라서 권리는 비교적 단순하지만 가격 메리트는 현장조사와 별도 시세 검증 뒤에 판단할 물건으로 보는 것이 적절합니다.
