대전지방법원 2025타경12714. 천안시 서북구 백석동 천안베스트빌2차 4층 412호로, 감정 이용상태는 오피스텔입니다. 현재 소유자는 주식회사테네오이며 2021년 12월 10일 거래가액 110,000,000원으로 소유권을 취득했습니다. 이후 2023년 9월 19일 주식회사에이코리아대부의 채권최고액 200,000,000원 근저당권이 설정됐고, 이 근저당이 이번 경매의 말소기준권리입니다.

하지만 이 사건의 권리분석 핵심은 근저당보다 앞선 임차관계입니다. 전용준은 임대차계약일 2021년 11월 11일, 점유개시일 2021년 12월 6일, 전입일과 확정일자 모두 2021년 12월 22일로 확인됩니다. 즉 말소기준권리인 2023년 9월 19일 근저당보다 선행하고, 자료상 대항력과 우선변제권이 모두 인정되어 있습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준보다 임차인이 먼저다

2016년 중소기업은행 근저당권 98,400,000원은 2018년 4월 23일 이미 말소됐습니다. 이번 경매에서 실질적인 말소기준은 2023.09.19. 주식회사에이코리아대부 근저당권 200,000,000원입니다. 이후 국세·지방세 압류 3건과 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.

② 임차인 — 실제 임차인 1명, 보증금 110,000,000원

보증기관 대위·승계 신고가 아니라 실제 임차인 1명입니다. 현재 회차 매각가 43,610,000원을 가정하면 집행비용 1,184,980원을 먼저 차감하고, 임차인에게 42,425,020원이 배당됩니다. 따라서 보증금 110,000,000원 중 67,574,980원이 미배당으로 남아 매수인 인수 가능액이 됩니다.

③ 핵심 계산 — 낙찰가가 내려가도 총취득비용은 거의 안 내려간다

이 물건은 전형적인 대항력 임차보증금 인수형입니다. 낙찰가가 보증금 110,000,000원보다 훨씬 낮기 때문에, 낙찰가가 내려갈수록 임차인이 배당받는 금액은 줄고 대신 매수인이 인수할 미배당 보증금이 늘어납니다. 결과적으로 낙찰가 + 인수액은 보증금 수준에서 거의 고정됩니다.

현재 회차의 실질취득 111,184,980원은 매각가 43,610,000원과 인수액 67,574,980원의 합계입니다. 집행비용이 매각대금에서 먼저 빠지기 때문에 실질취득액은 보증금 110,000,000원보다 집행비용 상당액만큼 높아집니다. 다음 회차로 유찰돼 최저가가 더 낮아져도 인수액이 거의 같은 폭으로 증가하므로, “더 유찰되면 더 싸진다”는 일반적인 경매 논리가 이 사건에는 그대로 적용되지 않습니다.

④ 시세 비교 — 최저가가 아니라 실질취득으로 봐야 한다

천안베스트빌2차의 대상 면적 38.56㎡와 매칭되는 최근 거래 12건의 평균은 64,433,333원입니다. 최신 거래는 2026년 7월 95,000,000원이고, 최근 거래 범위는 54,300,000원~95,000,000원입니다.

표면 최저가 43,610,000원만 보면 최근 평균의 67.7%이지만, 이 사건에서는 그 비율로 가격 메리트를 판단하면 잘못입니다. 실제 비교 기준은 실질취득 111,184,980원입니다. 이는 최근 12개월 평균 64,433,333원의 약 172.6%, 최신 거래 95,000,000원의 약 117.0% 수준입니다. 감정가 89,000,000원보다도 실질취득액이 높습니다.

⑤ 예상배당표 (매각가 43,610,000원 가정)

현재 회차에서는 임차인 보증금 중 67,574,980원이 미배당으로 남아 매수인 인수 가능액이 됩니다. 국세·지방세 압류 3건이 있으며 당해세에 해당할 경우 선순위 차감으로 실제 배당은 달라질 수 있습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 위 배당 추정에 반영되지 않았습니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 이용상태. 감정평가상 본건은 오피스텔로 이용 중입니다. 철근콘크리트구조 지하3층·지상10층 건물의 4층 412호입니다.
• 주위환경. 천안 백석초등학교 북동측 인근으로 아파트단지·주택·근린상가 등이 소재합니다.
• 교통. 인근에 시내버스 승강장이 소재하며 제반 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
• 도로. 북측과 동측으로 약 4미터 내외 도로에 접합니다.
• 용도지역. 도시지역·준주거지역·지구단위계획구역이며 공시지가는 1,760,000원/㎡입니다.
• 규모·환금성. 천안베스트빌2차는 29호 규모이며 2016.09.30. 준공됐습니다. 경매 통계상 평균 유찰 5.4회, 매각률 0.0%로 집계돼 있습니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 최저가만 보지 말 것. 43,610,000원이 아니라 미배당 보증금 67,574,980원을 더한 실질취득 111,184,980원을 기준으로 판단해야 합니다.
• 추가 유찰 착시 주의. 3회 유찰 시 매각가 30,526,999원으로 내려가지만 인수액은 80,422,487원으로 늘어 실질취득은 110,949,486원입니다.
• 임차권 원문 확인. 전용준의 전입·확정일자·임차권등기와 매각물건명세서의 인수 문구를 입찰 직전 다시 대조해야 합니다.
• 관계인 여부 확인. 임차인 전용준과 경매신청채권자 전용준이 동일하므로 가장임차인 의심 또는 관계인 가능성 경고의 근거와 진행 상황을 확인해야 합니다.
• 세금 압류 확인. 국세·지방세 압류 3건이 있어 당해세 해당 여부에 따라 배당순위와 임차인 미배당액이 달라질 수 있습니다.
• 실거래 비교. 최근 12개월 평균 64,433,333원과 최신 95,000,000원에 비해 실질취득이 높은 구조임을 전제로 응찰 여부를 결정해야 합니다.

맺으며 — “유찰됐다 ≠ 싸졌다”

이 사건에서 가장 위험한 숫자는 43,610,000원입니다. 두 번 유찰돼 감정가의 49%까지 내려왔다는 사실만 보면 큰 폭의 할인처럼 보이지만, 선순위 대항력 임차보증금 110,000,000원이 그 할인 효과를 사실상 상쇄합니다. 현재 회차에서 매수인이 인수할 수 있는 금액은 67,574,980원, 실질취득은 111,184,980원입니다.

최근 12개월 평균 64,433,333원은 물론 최신 거래 95,000,000원보다도 높습니다. 3회·4회 유찰로 내려가도 실질취득은 각각 110,949,486원·110,784,640원으로 거의 달라지지 않습니다. 여기에 동일 건물 경매의 평균 유찰 5.4회와 매각률 0.0%까지 겹칩니다. 따라서 이 물건은 “낮은 최저가를 노리는 경매”가 아니라 “선순위 임차보증금 인수 여부가 가격을 결정하는 경매”로 봐야 합니다. 권리와 가격을 함께 놓고 보면 현재 조건은 보수적으로 접근해야 할 사건입니다.