한 줄 평 이 물건의 핵심은 최저가가 아닙니다. 대항력 있는 임차인 박연희의 보증금 90,000,000원 중 배당 부족분 5,948,000원이 매수인에게 인수될 가능성이 있습니다. 따라서 실질취득은 86,000,000원 + 5,948,000원 = 약 91,948,000원으로 봐야 하며, 최근 실거래 평균 83,333,333원보다 높습니다.
감정가 / 최저가
86,000,000원
신건(0회 유찰)
실질취득
91,948,000원
낙찰가+인수액
실거래 평균
83,333,333원
동일면적 6건
인수 위험
5,948,000원
박연희 임차보증금
대전지방법원 천안지원 2025타경12759. 천안 서북구 두정동 아크로텔천안두정 A-810호 오피스텔입니다. 권리분석에서 가장 중요한 부분은 을구 3번 주택임차권입니다. 박연희는 2021년 전입·점유 후 임차권등기를 마쳤고 확정일자와 배당요구도 갖춰 대항력 및 우선변제권이 인정되는 구조입니다.
말소기준권리는 2024년 4월 1일 설정된 김정희 근저당입니다. 그러나 그 이전에 존재한 임차권은 매수인이 떠안을 수 있습니다. 경매 매각대금 86,000,000원 기준 박연희에게 84,052,000원이 배당되고, 부족한 5,948,000원은 낙찰자가 부담할 수 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 천안지원 2025타경12759 |
|---|---|
| 소재지 | 충청남도 천안시 서북구 두정동 1464 아크로텔천안두정 8층 에이-810호 |
| 물건종류 / 이용 | 오피스텔 · 업무시설(오피스텔) 이용 |
| 소유자 | 주식회사아이인더스트리 |
| 감정가 / 최저가 | 86,000,000원 / 86,000,000원 |
| 신청채권자 / 청구 | 최애정 / 31,013,943원 |
| 매각기일 | 2026.07.06 |
① 권리 흐름 — 임차권이 핵심
임차인 조사 결과 박연희는 대항력 있는 임차인입니다. 최애정 임차권은 전입일이 확인되지 않아 대항력 판정은 불가합니다. 다만 박연희 인수 위험만으로도 가격 판단 기준은 최저가가 아닌 실질취득금액으로 변경됩니다.
② 임차인 분석
| 임차인 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 박연희 | 90,000,000원 | 有 | 有 | 5,948,000원 가능 |
| 최애정 | 30,000,000원 | 판정 불가 | 판정 불가 | 별도 확인 필요 |
⚠️ 실질취득 기준 판단 최저가 86,000,000원만 보면 시세와 비슷해 보이지만, 박연희 임차보증금 부족분 5,948,000원이 더해져 실질취득은 약 91,948,000원입니다. 낙찰가가 내려가면 인수액이 증가하는 구조라 총 부담액은 약 90,000,000원 수준으로 고정되는 성격이 있습니다.
③ 시세 비교 — 실질취득으로 봐야 한다
아크로텔천안두정 동일면적 33.55㎡ 최근 거래는 6건이며 평균은 83,333,333원입니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.02 | 33.55㎡ | 10 | 86,000,000원 |
| 2026.01 | 33.55㎡ | 3 | 80,000,000원 |
| 2024.11 | 33.55㎡ | 6 | 85,000,000원 |
| 2024.06 | 33.55㎡ | 7 | 90,000,000원 |
| 2022.08 | 33.55㎡ | 3 | 79,000,000원 |
| 2022.06 | 33.55㎡ | 11 | 80,000,000원 |
| 평균 | 83,333,333원 |
매각대금 배분 (86,000,000원)
실거래 평균 vs 실질취득
실질취득 약 9,194만원으로 실거래 평균보다 높습니다.
④ 예상배당표
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 집행비용 | - | 1,948,000원 |
| 임차인 박연희 보증금 | 90,000,000원 | 84,052,000원 |
| 농협은행 근저당 | 85,080,000원 | 0원 |
| 김정희 근저당 | 120,000,000원 | 0원 |
| 소유자 교부 | 0원 |
⛔ 입찰 판단 신건 최저가 86,000,000원은 싸 보이지만 임차보증금 인수를 반영하면 약 91,948,000원입니다. 최근 평균 거래가 83,333,333원보다 높은 수준이므로 가격 메리트가 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 임차권 확인. 박연희 임차권은 말소기준권리보다 앞서 매수인 인수 가능성이 있습니다.
- 최저가 착시 주의. 낙찰가가 내려가도 인수액 증가로 총 취득 부담은 줄지 않을 수 있습니다.
- 위반건축물 확인. 집합건축물대장에 위반건축물 표기가 있어 확인이 필요합니다.
- 환금성 검토. 아크로텔천안두정 경매 평균 유찰 횟수는 4.3회로 가격 저항이 있습니다.
맺으며 — “낙찰가는 끝이 아니다”
이 물건은 오피스텔 자체보다 임차권이 핵심입니다. 일반적인 권리분석처럼 최저매각가만 보면 86,000,000원으로 보이지만, 대항력 있는 임차인의 미배당 보증금을 고려하면 실질취득은 약 91,948,000원입니다. 권리 위험을 가격에 반영하지 않으면 시세보다 비싸게 취득할 수 있는 물건입니다. 현재 회차에서는 신중한 접근이 필요합니다.
