목록

NPL 후보 아님 · 등기부를 확인했으나 NPL 후보로 볼 채권자가 없습니다.

D 매력지수38 유찰 1회

부동산임의경매

2025타경12775 · 천안지원 · 아파트
철근콘크리트구조 84.9720㎡
낙찰가 유찰 1회 후 낙찰
292,327,420원 2억 9,232만 감정가 367,000,000원
감정가의 79% 2026-08-10 낙찰
최저매각가 256,900,000원 최저가 대비 +13%
낙찰일
08-10 낙찰 완료
천안지원 1회 유찰 후 낙찰
입찰 보증금
2,569만원
최저가의 10% · 25,690,000원
실거래 대비
▼ 7.4% 싸게 매수
같은 평형 직전 3건 평균 3.16억원 · 낙찰가 기준
최근 결과
1 회 유찰
이전 회차 유찰 후 다음 차수 대기
지금 이 페이지에서 먼저 볼 것 권리상 선순위 하나은행 근저당 인수 가능성이 남아 실질취득 부담이 커지는 신건 물건입니다.
인쇄용 보기
대표 사진
현장 사진 15장 전체 보기 →
현장 사진 현장 사진 추가 사진 +11
매각결과 수집됨 — 지난 회차 유찰. 총 1회 유찰 후 다음 기일 대기. 변경이력 탭에서 가격 하락 흐름을 바로 확인할 수 있습니다.
법원경매 권리분석 · 집합건물(아파트)

선순위 근저당 인수 위험이 남는다 — 아산 모종캐슬어울림3단지 603호

대전지방법원 2025타경12775 · 충청남도 아산시 모종동 643 모종캐슬어울림3단지 303동 6층603호
감정가 367,000,000원 · 최저매각가 367,000,000원(신건) · 매각기일 2026.07.06 · 임의경매(주식회사 카카오뱅크)
38점
매력지수 D등급 · 선순위 근저당 인수 가능성과 신건 고가 부담으로 투자 매력 낮음
을구 1번 하나은행 근저당권이 말소기준 이전 권리로 매수인 인수 위험이 있고, 실질취득 부담이 커져 감정가 대비 실거래도 높아 D등급.
※ 이 매력지수는 리포트 본문(권리·환금성·시세 등)을 종합한 저자 주관 평가입니다.
한 줄 평 깨끗한 신건 아파트처럼 보이지만 핵심은 을구 1번 하나은행 근저당권입니다. 해당 권리는 말소기준권리 이전 설정으로 매수인 인수 위험이 남습니다. 낙찰가는 3.67억이지만 선순위 인수권리 1.21억을 고려하면 실질 부담은 커지고, 최근 실거래 평균 3.33억보다도 불리한 구조입니다.
감정가 / 최저가
367,000,000원
신건(0회 유찰)
실거래 평균
332,833,333원
동일평형 12건
실질취득 위험
488,000,000원+
낙찰가+하나은행 인수
매수인 인수
121,000,000원
선순위 근저당

대전지방법원 2025타경12775. 충남 아산시 모종동 모종캐슬어울림3단지 303동 603호 아파트입니다. 외형상 카카오뱅크가 신청한 임의경매이고 후순위 권리는 소멸하는 구조지만, 등기 순서를 보면 먼저 확인해야 할 권리가 있습니다. 2017년 설정된 하나은행 근저당권은 2023년 카카오뱅크 근저당보다 앞선 권리이며, 데이터상 말소기준권리 이전 → 매수인 인수로 표시됩니다.

따라서 이 물건은 단순히 최저가 3.67억만 보고 접근하면 안 됩니다. 낙찰 후 하나은행 채권최고액 1.21억을 인수할 가능성을 반영하면 실질 취득비용은 약 4.88억 수준으로 계산해야 하며, 이는 최근 실거래 평균을 크게 웃돕니다.

물건 개요

사건번호대전지방법원 2025타경12775 (임의경매)
소재지충청남도 아산시 모종동 643 모종캐슬어울림3단지 303동 6층603호
물건종류 / 전용아파트 · 전용 84.97㎡
소유자정슬기
감정가 / 최저가367,000,000원 / 367,000,000원 (신건)
신청채권자 / 청구주식회사 카카오뱅크 / 374,290,561원
매각기일2026.07.06

① 권리 흐름 — 선순위 근저당 확인 필수

임차인은 없습니다. 다만 임차인 없음이 곧 안전을 의미하지 않습니다. 핵심은 을구 1번 하나은행 근저당권입니다. 해당 권리는 2017.05.02 설정, 채권최고액 121,000,000원이며 카카오뱅크 근저당보다 앞선 권리입니다. 경매로 소멸하는 것은 카카오뱅크 근저당과 경매개시결정 등 후순위 권리이며, 하나은행 권리는 매수인 인수 대상으로 판단해야 합니다.

② 시세 비교 — 실질취득 기준으로 봐야 한다

같은 단지 동일평형 최근 실거래 12건 기준 평균은 332,833,333원입니다.

거래월전용층거래가
2026.0784.92㎡7326,000,000원
2026.0684.97㎡9315,000,000원
2026.0584.92㎡14316,000,000원
2026.0584.97㎡17340,000,000원
2026.0484.97㎡6330,000,000원
2026.0384.92㎡18375,000,000원
최근 실거래 평균—12건332,833,333원

최저가 367,000,000원은 실거래 평균 대비 110.3%입니다. 여기에 하나은행 인수 위험 121,000,000원을 고려하면 단순 낙찰가격 비교가 아니라 실질취득 약 488,000,000원 기준으로 판단해야 합니다.

⛔ 가격 판단 최저가만 보면 감정가 수준의 신건이지만, 선순위 근저당 인수 가능성을 반영하면 시세 대비 과도한 취득 구조입니다. 가격 메리트는 확인되지 않습니다.

③ 예상배당표 (매각가 367,000,000원 가정)

배당 항목채권액예상배당
0. 집행비용-5,938,000원
을구 1번 하나은행 근저당121,000,000원121,000,000원
을구 3번 카카오뱅크 근저당382,800,000원240,062,000원
카카오뱅크 미배당142,738,000원0원
매각대금 배분 (신건 3.67억)
실거래 평균 vs 감정가
감정가가 실거래 평균보다 높고, 인수권리 반영 시 부담은 더 커집니다.

④ 입지·환금성 메모

  • 입지. 온양동신초등학교 동측 인근으로 아파트단지와 근린상가가 혼재한 지역입니다.
  • 교통. 인근 시내버스 승강장이 소재하며 교통상황은 보통입니다.
  • 규제. 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역이며 위반건축물 사항은 없습니다.
  • 환금성. 모종캐슬어울림3단지는 516세대, 2017년 준공으로 비교적 신축급이나 가격 판단은 인수권리까지 반영해야 합니다.

⑤ 입찰 체크리스트

  • 하나은행 근저당 확인. 을구 1번 권리는 말소기준 이전 권리로 매수인 인수 위험이 있습니다.
  • 실질취득 계산. 낙찰가만 보지 말고 인수 가능 금액을 합산해 판단해야 합니다.
  • 신건 입찰 주의. 최저가는 3.67억이지만 최근 평균 실거래보다 높습니다.
  • 원본 확인. 등기부·매각물건명세서 원본을 반드시 대조해야 합니다.

맺으며 — “신건 가격보다 권리 승계가 핵심”

이 물건은 임차인 문제는 없지만 권리분석에서 가장 중요한 선순위 근저당 인수 이슈가 있습니다. 을구 1번 하나은행 근저당권은 2017년 설정된 선순위 권리로, 카카오뱅크 경매보다 앞선 권리입니다. 따라서 단순히 3.67억 낙찰이라고 보면 안 되고, 인수 가능성을 포함한 실질취득 기준으로 접근해야 합니다. 가격과 권리 모두 재검토가 필요한 물건입니다.

본 리포트는 등기부·매각자료·실거래 데이터를 토대로 작성한 분석 의견이며, 실제 권리관계는 입찰 전 원본 서류 확인이 필요합니다. 미확인 특수권리·세금·관리비 등은 별도 확인해야 하며 투자 판단의 책임은 이용자에게 있습니다.

위치 / 로드뷰

충청남도 아산시 모종동 643 모종캐슬어울림3단지 303동 6층603호

이 위치에는 로드뷰 데이터가 없습니다.
지도에서 펠리건 아이콘을 다른 위치로 드래그해 보세요.
로드뷰 풀스크린 카카오맵에서 길찾기 인쇄용

로그인이 필요한 정보입니다

실거래가 / 명세서 / 감정평가서 같은 핵심 분석 자료는
회원가입(무료) 후 이용하실 수 있습니다.

로그인 회원가입

매각결과

불러오는 중…

변경 이력

불러오는 중…

로그인이 필요한 정보입니다

실거래가 / 명세서 / 감정평가서 같은 핵심 분석 자료는
회원가입(무료) 후 이용하실 수 있습니다.

로그인 회원가입

로그인이 필요한 정보입니다

실거래가 / 명세서 / 감정평가서 같은 핵심 분석 자료는
회원가입(무료) 후 이용하실 수 있습니다.

로그인 회원가입

현장 사진 (15장)

이 매물에 문제가 있나요?

개인정보 노출, 잘못된 정보, 부적절한 내용 등을 알려주세요.

매물 신고