대구지방법원 2025타경100396. 경상북도 영주시 영주동 19-26에 있는 단독주택 + 토지입니다. 토지는 대 66.0㎡이고, 건물은 1985.06.11 사용승인된 시멘트 블록조 시멘트 기와지붕 단층으로 단독주택으로 이용 중입니다. 현재 등기상 소유자는 김종식이며 2020.11.24 매매로 소유권을 취득했습니다.
권리 구조의 핵심은 근저당이 아니라 가압류입니다. 2024.11.15 현대카드주식회사의 가압류 24,449,636원이 말소기준이고, 2025.06.23 이 가압류가 본압류로 이행되면서 강제경매개시결정이 등기됐습니다. 이후 2025.07.31 농협은행 주식회사 가압류 10,088,296원도 붙었지만 모두 매각으로 소멸하는 구조입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2025타경100396 |
|---|---|
| 소재지 | 경상북도 영주시 영주동 19-26 · 경상북도 영주시 철탄길 28-1 |
| 물건종류 | 단독주택 + 토지 · 일괄매각 · 제시외 건물 포함 |
| 토지 | 대 66.0㎡ · 제2종일반주거지역 · 단독 · 완경사 · 사다리형 · 도로접면 세로한면(불) |
| 건물 | 단독주택 · 시멘트 블록조 시멘트 기와지붕 단층 · 사용승인일 1985.06.11 |
| 소유자 | 김종식 (2020.11.24 매매로 소유권이전) |
| 감정가 / 최저가 | 34,020,500원 / 16,670,000원 (2회 유찰 · 감정가 49%) |
| 청구금액 | 24,303,906원 |
| 매각기일 | 2026.09.07 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 현대카드 가압류
1993.10.11 김주호의 소유권보존 이후 2017.04.28 남정민, 2020.11.24 김종식으로 소유권이 이전됐습니다. 현재 권리분석의 기준점은 2024.11.15 갑구 4번 현대카드주식회사 가압류입니다. 이 가압류 자체와 이를 본압류로 이행한 2025.06.23 강제경매개시결정, 그 이후의 농협은행 주식회사 가압류는 매각으로 소멸합니다.
② 가격 판단 — 감정가 49%지만 ‘시세 49%’는 아니다
현재 최저매각가는 16,670,000원으로 감정가 34,020,500원의 49%입니다. 2회 유찰되며 감정가 대비 가격은 크게 내려왔습니다. 그러나 이 사건은 실거래 비교 없이 감정가와 회차 가격만으로 판단해야 하므로, 49%라는 숫자를 곧바로 시장가격 대비 할인율로 해석하면 안 됩니다.
특히 물건은 공동주택이 아니라 단독주택 + 토지이고, 토지 도로접면은 세로한면(불)로 표시돼 있습니다. 또한 정비구역·제1종지구단위계획구역·역사문화환경보존지역· 상대보호구역 등에 포함됩니다. 가격 판단에서는 토지 형상, 도로 조건, 건물 상태와 제시외 건물까지 함께 확인해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 16,670,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 700,060원 |
| 갑구 4번 가압류 · 현대카드주식회사 | 24,449,636원 | 15,969,940원 |
| 갑구 5번 · 현대카드주식회사 | 미상 | 0원 |
| 갑구 6번 가압류 · 농협은행 주식회사 | 10,088,296원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권자 청구 합계 34,537,932원 중 예상배당은 15,969,940원, 미배당은 18,567,992원입니다. 매수인 인수는 0원입니다. 집행비용은 매각가의 4.2% 추정치이며, 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.
현재 회차에서 매각대금은 집행비용 700,060원을 먼저 반영한 뒤 현대카드주식회사 가압류에 15,969,940원이 배당되는 구조입니다. 농협은행 주식회사 가압류까지 배당재원이 도달하지 않아 소유자 잔여도 0원입니다. 추가 유찰 시 매각대금이 내려가는 만큼 채권자 미배당은 더 커지지만, 매수인 인수액은 0원으로 유지됩니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 영주초등학교 북동측 인근이며, 주변은 단독 및 다가구주택·학교·공원 등이 소재합니다. 주위환경 및 생활편의시설 접근성은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하며 인근 도로여건을 포함한 제반 교통사정은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 시멘트 블록조 시멘트 기와지붕 단층으로, 외벽은 흙벽돌쌓기 및 일부 시멘트 몰탈 위 페인팅 등이며 위생·급배수시설과 유류보일러 난방설비가 갖춰져 있습니다.
- 토지. 대 66.0㎡ · 완경사 · 사다리형 · 도로접면 세로한면(불)이며 공시지가는 197,200원/㎡입니다.
- 규제. 제2종일반주거지역·제1종지구단위계획구역·정비구역·가축사육제한구역·역사문화환경보존지역·상대보호구역에 포함됩니다.
- 이용상태. 단독주택으로 이용 중이며 위반건축물 표시는 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 일괄매각 범위. 토지와 건물을 일괄매각하며 제시외 건물도 포함됩니다. 현장에서 실제 현황과 매각 범위를 대조해야 합니다.
- 점유관계. 감정요항상 임대관계가 미상입니다. 입찰 전 실제 점유자와 명도 가능성을 확인해야 합니다.
- 말소기준. 2024.11.15 현대카드주식회사 가압류가 기준이며 이후 강제경매개시결정과 농협은행 주식회사 가압류는 매각으로 소멸합니다.
- 가격 검증. 현재 최저가는 감정가 34,020,500원의 49%인 16,670,000원이지만, 감정가 할인율과 시장가 할인율은 다릅니다.
- 토지 조건. 66.0㎡·사다리형·완경사·도로접면 세로한면(불) 및 정비구역 등 토지이용 제한을 확인해야 합니다.
- 배당과 인수 구분. 현재 회차 채권자 미배당 18,567,992원이 발생하지만 매수인 인수는 0원입니다. 채권자 미배당과 매수인 인수채무를 혼동하면 안 됩니다.
맺으며 — “49% 할인”보다 중요한 것은 현장과 시세
이 사건의 권리 구조는 비교적 명확합니다. 현대카드주식회사 가압류가 말소기준이고 이후 권리는 매각으로 소멸하며, 현재 회차부터 추가 유찰 시나리오까지 매수인 인수액은 0원입니다. 권리상 미배당 18,567,992원이 발생해도 그것이 낙찰자의 추가 부담으로 넘어가지는 않습니다.
다만 투자 판단의 핵심은 다른 곳에 있습니다. 물건은 단독주택 + 토지이고 임대관계가 미상이며, 토지 도로접면은 세로한면(불), 일괄매각에는 제시외 건물까지 포함됩니다. 최저가 16,670,000원이 감정가의 49%라는 사실만으로 시세보다 싸다고 결론내릴 수 없습니다. 권리상 인수는 0원, 가격 판단은 별도 검증. 이 사건은 그 두 가지를 분리해서 봐야 합니다.
