대전지방법원 2025타경12793. 아산시 인주면 해암리 미진무지개아파트 104동 6층 606호입니다. 감정가는 60,000,000원이지만 두 차례 유찰되어 현재 최저매각가는 29,400,000원까지 내려왔습니다. 권리관계의 기준점은 2022.01.12. 설정된 삼성화재해상보험주식회사 근저당권으로 채권최고액은 43,125,000원입니다. 이후 2025.08.13. 국의 압류와 2025.11.27. 임의경매개시결정은 모두 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다.
임차인은 유호종 1명이 확인됩니다. 전입일은 2022.02.23.으로 말소기준권리보다 늦고, 자료상 대항력 없음으로 판정돼 있습니다. 배당요구는 2026.02.10.에 했으나 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 우선변제 여부와 실제 배당액은 확정하기 어렵습니다. 다만 현재 분석상 낙찰자가 임차보증금을 승계하는 구조는 아니며 매수인 인수액은 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2025타경12793 |
|---|---|
| 소재지 | 충청남도 아산시 인주면 해암리 280-4 미진무지개아파트 104동 6층606호 |
| 물건종류 / 전용 | 아파트 · 전용 32.61㎡ · 방1·거실/주방·욕실·발코니 등 · 15층 중 6층 |
| 소유자 | 안병철 · 2022.01.12. 소유권이전 · 거래가액 62,500,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 60,000,000원 / 29,400,000원 (2회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 삼성화재해상보험주식회사 / 37,783,172원 |
| 매각기일 | 2026.09.21 |
| 사용승인일 | 2000.04.24 |
① 권리 흐름 — 말소기준 뒤 임차인이라 대항력 없음
말소기준권리는 2022.01.12. 설정된 삼성화재해상보험주식회사 근저당권 43,125,000원입니다. 임차인 유호종의 전입은 2022.02.23.로 기준권리보다 뒤여서 대항력이 없습니다. 이후의 국 압류와 경매개시결정도 매각으로 소멸합니다. 따라서 등기·임차 관계에서 낙찰자가 승계할 금액은 현재 분석상 0원입니다.
| 임차인 | 전입일 | 확정일자 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 유호종 104동 6층606호 | 2022.02.23 | 미상 | 미상 | 2026.02.10 | 없음 | 미상 | 0원 |
② 시세 비교 — 2회 유찰 뒤 최근 시세의 61.8%
미진무지개 동일 면적 32.61㎡의 최근 12개월 거래는 12건이며 평균 거래가는 47,600,000원입니다. 현재 최저가는 29,400,000원으로 이 평균의 61.8%입니다. 최신 거래도 2026.08. 50,000,000원이어서, 현재 회차 가격은 최근 실거래 수준보다 충분히 낮습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.08 | 32.61㎡ | 2 | 50,000,000원 |
| 2026.08 | 32.61㎡ | 12 | 52,000,000원 |
| 2026.07 | 32.61㎡ | 5 | 44,000,000원 |
| 2026.05 | 32.61㎡ | 10 | 43,500,000원 |
| 2026.03 | 32.61㎡ | 2 | 43,900,000원 |
| 2026.03 | 32.61㎡ | 9 | 45,000,000원 |
| 2026.02 | 32.61㎡ | 12 | 47,000,000원 |
| 2026.01 | 32.61㎡ | 10 | 44,000,000원 |
| 2026.01 | 32.61㎡ | 6 | 60,000,000원 |
| 2025.12 | 32.61㎡ | 1 | 43,000,000원 |
| 2025.12 | 32.61㎡ | 1 | 43,000,000원 |
| 2025.11 | 32.61㎡ | 2 | 55,800,000원 |
| 평균 | 32.61㎡ | 12건 | 47,600,000원 |
최근 12건의 범위는 43,000,000원~60,000,000원이고 평균은 47,600,000원입니다. 감정가 60,000,000원은 실거래 상단에 있었지만 두 번 유찰되며 최저가가 29,400,000원까지 내려왔습니다. 현재 최저가는 최근 평균보다 18,200,000원 낮은 수준이고, 2026.08. 최신 거래 50,000,000원과 비교해도 20,600,000원 낮습니다.
③ 예상배당표 (매각가 29,400,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 929,200원 |
| 1. 근저당 · 삼성화재해상보험주식회사 | 43,125,000원 | 28,470,800원 |
| 미배당 | - | 14,654,200원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 29,400,000원 가정 시 집행비용 929,200원을 제외한 28,470,800원이 삼성화재해상보험주식회사 근저당에 배당되고, 채권최고액 기준 14,654,200원이 미배당으로 남습니다. 이 미배당은 매수인 인수액이 아니며, 현재 분석상 매수인 인수는 0원입니다. 실제 배당은 당해세와 임차인 최우선변제 여부 등에 따라 달라질 수 있습니다.
④ 회차별 가격·미배당
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 · 감정가 49% | 29,400,000원 | 28,470,800원 | 14,654,200원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 20,580,000원 | 19,809,560원 | 23,315,440원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 · 감정가 24% | 14,406,000원 | 13,746,692원 | 29,378,308원 | 0원 |
유찰이 한 번 더 진행되면 최저가는 20,580,000원, 네 번째 유찰 구간에서는 14,406,000원까지 내려갑니다. 가격이 내려갈수록 근저당권자의 미배당은 커지지만 각 시나리오에서 매수인 인수액은 모두 0원으로 계산돼 있습니다. 따라서 이 사건에서는 채권자의 회수율과 낙찰자의 인수 위험을 혼동하지 않는 것이 중요합니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 해암1리 마을회관 북서측 인근으로, 주변은 아파트단지·근린생활시설·농경지 등이 혼재한 지방도 주변 지역입니다.
- 교통. 단지까지 차량 출입이 가능하고 인근 지방도에 버스정류장이 있습니다. 차량 접근성과 대중교통 편의는 보통 수준으로 평가돼 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트조 슬래브지붕 15층 아파트로 사용승인일은 2000.04.24이며, 급배수·위생·승강기·도시가스·난방설비를 갖추고 있습니다.
- 토지. 대지권의 목적 토지는 부정형 평지이며 아파트부지로 이용 중입니다. 계획관리지역·주거개발진흥지구가 포함되고 일부 접도구역·소로2류 저촉 사항이 있습니다.
- 단지. 미진무지개는 480세대이며 동일 면적 32.61㎡ 실거래가 최근 12개월 동안 12건 확인됩니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 해당사항이 없고 위반건축물도 확인되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 임차인 원문 대조. 유호종의 보증금과 확정일자가 확인되지 않습니다. 대항력은 없지만 배당순위 판단을 위해 매각물건명세서와 배당요구 서류를 확인해야 합니다.
- 현재 가격 검증. 최저가 29,400,000원은 최근 12개월 평균 47,600,000원의 61.8%입니다. 동일 면적 최근 거래와 비교해 가격 할인 폭이 큰 구간입니다.
- 명도 확인. 현황조사상 임차인 유호종이 확인되므로 실제 점유 상태와 인도 협의 가능성을 현장에서 확인해야 합니다.
- 세금·배당 확인. 2025.08.13. 국 압류가 있고 예상배당표에는 당해세 등이 반영되지 않았습니다. 실제 배당표를 확인해야 합니다.
- 관리비 확인. 공동주택의 미납 관리비 중 공용부분 부담 가능성은 관리사무소 확인이 필요합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서·실거래 자료를 입찰 직전 다시 대조하세요.
맺으며 — 권리는 단순, 승부처는 현장과 배당 확인
이 사건의 핵심은 비교적 명확합니다. 2022.01.12. 삼성화재해상보험주식회사 근저당이 말소기준이고, 임차인 유호종은 2022.02.23. 전입해 대항력이 없습니다. 후순위 압류와 경매개시결정도 매각으로 소멸하고 매수인 인수액은 0원입니다.
가격도 두 번 유찰된 현재 회차에서는 달라졌습니다. 29,400,000원은 최근 12개월 평균 47,600,000원의 61.8%, 최신 2026.08. 거래 50,000,000원보다 20,600,000원 낮습니다. 따라서 권리와 가격만 놓고 보면 검토할 이유가 충분한 구간입니다. 다만 임차인의 보증금과 확정일자, 국 압류가 실제 배당에 미칠 영향, 현재 점유 상태는 반드시 원문과 현장에서 마무리 확인해야 합니다.
