대전지방법원 2025타경12817. 천안시 동남구 삼룡동 502의 토지와 4층 건물이 일괄매각되는 사건입니다. 감정 이용상태는 1층 근린생활시설(사무실), 2층~4층 다가구주택 5가구로 확인됩니다. 건물은 철근콘크리트구조 슬래브지붕 4층이며 사용승인일은 2017.08.10입니다. 권리분석의 기준점은 바로 다음 날인 2017.08.21 아산신용협동조합의 채권최고액 600,000,000원 근저당권입니다.
그 뒤 설정된 권용완·주상인의 주택임차권, 하나캐피탈·신한카드 가압류, 천안시 압류와 각 경매개시결정은 말소기준권리 이후입니다. 다만 등기부 정리만으로 끝낼 물건은 아닙니다. 임차관계가 여러 건이고, 그중 기사항전은 보증금 50,000,000원이 기재돼 있으나 전입신고일이 확인되지 않아 대항력 가능·미상으로 남습니다. 배당표상 인수 0원이라는 숫자와 실제 입찰 전 확인해야 할 임차 위험을 구분해서 볼 필요가 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2025타경12817 |
|---|---|
| 소재지 | 충청남도 천안시 동남구 삼룡동 502 · 충청남도 천안시 동남구 청수10길 4-116 |
| 용도 | 다가구주택 + 토지 · 1층 근린생활시설(사무실) · 2층~4층 다가구주택(5가구) |
| 건물 / 토지 | 철근콘크리트구조 슬래브지붕 4층 · 사용승인 2017.08.10 · 토지 230.1㎡ |
| 소유자 | 서정운 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 1,134,077,200원 / 555,698,000원 (2회 유찰 · 감정가 49%) |
| 청구금액 | 104,490,310원 |
| 매각기일 | 2026.09.21 |
| 매각조건 | 일괄매각 · 제시외 건물 창고 포함 |
① 권리 흐름 — 기준은 2017.08.21 근저당
말소기준권리인 아산신용협동조합 근저당권은 2026.03.09 케이씨유엔피엘대부주식회사로 이전돼 있습니다. 등기 순위의 기준점은 2017.08.21 설정된 을구 1번 근저당권입니다. 2017년 황현숙 전세권과 2018년 박은숙 전세권은 각각 등기부상 이미 말소됐습니다.
② 임차인 분석 — 6건은 후순위, 1건은 대항력 미상
| 임차관계 | 부분 | 전입·점유 | 확정일 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 박은숙 | 401호 | 2018.10.31 | 미상 | 미상 | 2026.02.26 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 한지영 | 201호 | 2023.11.30 | 미상 | 미상 | 2025.12.31 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 오기석 | 302호 | 2024.02.26 | 미상 | 미상 | 2025.12.11 | 없음 | 미상 | 없음 |
| (주)우성이엔씨 | 미상 | 2018.11.15 | 미상 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 권용완 | 2층 102.81㎡ 중 약 50㎡ | 2023.01.31 | 2023.01.11 | 100,000,000원 | 2025.04.01 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 주상인 | 3층 102.81㎡ 중 약 50㎡ | 2019.08.26 | 2019.08.05 | 80,000,000원 | 2025.08.25 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 기사항전 | 미상 | 미상 | 미상 | 50,000,000원 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
박은숙·한지영·오기석·(주)우성이엔씨·권용완·주상인은 전입 또는 점유개시가 말소기준일인 2017.08.21보다 늦어 자료상 대항력이 없습니다. 반면 기사항전은 보증금 50,000,000원이 확인되지만 전입일이 확인되지 않아 대항력 가능·미상입니다. 따라서 이 건은 배당표상 인수 0원이라는 이유만으로 최종 인수 위험까지 0원이라고 단정해서는 안 됩니다.
③ 예상배당표 (매각가 555,698,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 7,956,980원 |
| 2. 을구 1번 근저당권 · 아산신용협동조합 | 600,000,000원 | 547,741,020원 |
| 3. 갑구 4번 경매개시결정 · 권용완 | 104,490,310원 | 0원 |
| 4. 갑구 5번 가압류 · 하나캐피탈주식회사 | 46,209,549원 | 0원 |
| 5. 갑구 6번 경매개시결정 · 아산신용협동조합 | 104,490,310원 | 0원 |
| 6. 갑구 7번 가압류 · 신한카드 주식회사 | 10,547,545원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차의 채권 총액은 865,737,714원, 예상 배당액은 547,741,020원, 미배당은 317,996,694원입니다. 배당표상 매수인 인수는 0원입니다. 당해세와 임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
④ 가격·회차 — 49%라는 숫자만으로 싸다고 볼 수 없다
감정가는 1,134,077,200원, 현재 최저매각가는 555,698,000원으로 감정가의 49% 수준입니다. 2회 유찰됐고, 다음 회차 시나리오는 388,988,600원, 그 다음은 272,292,020원입니다.
| 회차 | 매각가 | 채권 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 · 2회 유찰 | 555,698,000원 | 547,741,020원 | 317,996,694원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 | 388,988,600원 | 382,742,760원 | 482,994,954원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 | 272,292,020원 | 267,679,932원 | 598,057,782원 | 0원 |
실거래 비교 없이 확인되는 것은 감정가 대비 할인율과 배당 구조입니다. 따라서 감정가 대비 49%라는 이유만으로 시세보다 싸거나 가격 메리트가 있다고 평가하지 않습니다. 특히 다가구주택과 근린생활시설이 함께 있는 물건은 개별 임대차와 현황 확인이 가격 판단보다 먼저입니다.
⑤ 현황·토지 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 1층은 근린생활시설(사무실), 2층~4층은 다가구주택 5가구로 이용 중입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 슬래브지붕 4층, 사용승인일 2017.08.10. 위생·급배수·주택 난방·도시가스·승강기 설비가 있습니다.
- 입지. 청삼교차로 북서측 인근이며 근린생활시설·다가구주택·주상나지·자연림이 섞인 주거상업지대입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장과 간선도로가 있어 제반 교통상황은 보통입니다.
- 토지. 230.1㎡ · 지목 대 · 주상용 · 평지 · 세로장방 · 소로한면 · 제1종일반주거지역 · 지구단위계획구역(청수지구).
- 공시지가. 1,103,000원/㎡.
- 매각 범위. 일괄매각이며 제시외 건물 창고가 포함됩니다.
- 면적 차이. 등기사항증명서상 1층 면적은 56.02㎡이나, 현황 및 건축물대장상 면적은 89.5㎡입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 기사항전 선후관계. 보증금 50,000,000원의 전입일·점유개시일을 확인해 2017.08.21보다 선순위인지 반드시 판정해야 합니다.
- 권용완 관계 확인. 임차권자이면서 강제경매 채권자로 나타나는 관계와 실제 보증금 지급 내역을 대조하세요.
- 다가구 전체 점유 확인. 1층 사무실과 2층~4층 5가구의 실제 점유자·임대차계약·보증금·전입·확정일자를 호실별로 대조하세요.
- 1층 면적 차이. 등기상 56.02㎡와 현황·건축물대장상 89.5㎡의 차이가 매각·대출·이용에 미치는 영향을 확인하세요.
- 제시외 창고. 일괄매각에 포함되는 창고의 위치·면적·사용상태를 현장에서 확인하세요.
- 배당표 해석. 현재 계산상 인수는 0원이지만 당해세·임차인 최우선변제와 대항력 미상 건은 별도 확인이 필요합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·임차권등기·건축물대장과 현장 상태를 입찰 전에 직접 대조하세요.
맺으며 — 할인율보다 먼저 볼 것은 ‘미상임차’
이 사건의 등기상 말소 구조는 비교적 명확합니다. 말소기준은 2017.08.21 근저당이고, 이후 권리는 대부분 매각으로 소멸하며 현재 배당표상 매수인 인수는 0원입니다. 하지만 다가구주택에서 임차관계 7건이 확인되고, 그중 보증금 50,000,000원의 기사항전은 전입일이 확인되지 않아 대항력 가능·미상입니다.
여기에 권용완의 임차권자·경매채권자 중첩, 1층 등기면적과 현황면적의 차이, 제시외 창고가 함께 존재합니다. 감정가 1,134,077,200원에서 555,698,000원까지 내려왔다는 숫자는 눈에 띄지만, 49% 할인보다 먼저 선순위 임차 여부와 건물 현황을 확정해야 하는 물건입니다. 종합적으로는 권리의 큰 틀은 읽히지만 원본 확인 없이는 안전 판정을 끝낼 수 없는 C등급 확인형으로 보는 것이 맞습니다.
