대구지방법원 2025타경100463. 안동시 안막동 ‘화성아파트’ 1층 112호, 전용 49.23㎡ 아파트입니다. 감정가는 46,000,000원이고 한 차례 유찰돼 현재 최저매각가는 감정가의 70%인 32,200,000원입니다. 최신 동일 면적 실거래는 2026년 6월 60,000,000원, 최근 12개월 7건 평균은 58,142,857원입니다. 전체 과거 평균 53,583,333원보다 최근 가격대가 높아졌고, 최근 거래군과 이전 거래군의 차이도 +23.2%로 상승 흐름입니다.
가격만 보면 현재 실질취득액 32,200,000원은 최근 12개월 평균보다 25,942,857원 낮고, 최신 거래보다 27,800,000원 낮습니다. 따라서 이 사건은 최저가가 낮아 보이는 정도가 아니라, 주된 임차권 인수가 실제로 제거된다는 전제 아래 최근 실거래 대비 명확한 가격 간격이 존재합니다. 다만 임차권등기와 대항력 포기를 동반한 사건인 만큼, 일반적인 ‘임차인 없음’ 사건과 같은 방식으로 단순 처리해서는 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2025타경100463 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상북도 안동시 안막동 77-15 화성 1층 112호 도로명주소: 경상북도 안동시 퇴계로 259 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(아파트) · 전용 49.23㎡ · 철근콘크리트조 15층 중 1층 |
| 사용승인 / 규모 | 1995.12.16 · 안막화성 310세대 |
| 소유자 | 이새롬 (2014.05.09. 거래가 61,000,000원에 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 46,000,000원 / 32,200,000원 (1회 유찰, 감정가의 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 서울보증보험 주식회사 / 64,816,438원 |
| 매각기일 | 2026.08.03 |
① 권리 흐름 — 오래된 근저당 말소와 임차권 포기가 핵심
등기 자료에서 말소기준으로 제시된 권리는 1999.02.20. 주식회사한국주택은행의 근저당권 15,000,000원입니다. 다만 해당 근저당권은 주식회사국민은행으로 이전된 뒤 2014.05.09. 해지를 원인으로 말소된 기록도 함께 존재합니다. 반면 한국토지주택공사의 임대차 관련 날짜는 전입 2014.07.11., 확정일자 2014.07.18.이고, 현재 남아 있는 가압류는 2019.08.02.부터 시작합니다.
② 임차인·보증기관 신고 — 실제 임차인 0명
| 신고자 | 성격 | 보증금 | 주요 날짜 | 권리 판정 |
|---|---|---|---|---|
| 한국토지주택공사 | 보증기관 승계 실제 임차인 아님 | 50,000,000원* | 전입 2014.07.11. 확정 2014.07.18. 임차권등기·배당요구 2021.12.27. | 대항력 포기 우선변제 신고 승계 신고 인수 실질 0원* |
한국토지주택공사는 보증기관으로 분류되므로 보증금 50,000,000원을 별도의 실제 임차인 보증금으로 다시 합산하지 않습니다. 따라서 실제 임차인은 0명이고, 보증기관의 임차권등기 신고 1건만 존재합니다. 배당요구는 2021.12.27. 이뤄졌습니다.
* 등기상 임차보증금은 50,000,000원입니다. 이 금액은 보증기관 승계 신고의 명목상 보증금이며, 제출된 대항력 포기 및 임차권등기말소 동의서를 반영한 실질 인수액은 0원입니다.
③ 시세 비교 — 전체 평균보다 최근 거래가 더 강하다
안막화성 동일 면적 49.23㎡의 최근 거래 12건입니다. 전체 12건 평균은 53,583,333원이지만, 가격 판단에는 과거 저가 거래가 섞인 전체 평균보다 최근 12개월 7건 평균 58,142,857원과 최신 거래 60,000,000원을 우선했습니다. 최근 거래군은 이전 거래군보다 23.2% 높은 흐름입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.06 | 49.23㎡ | 5 | 60,000,000원 |
| 2026.05 | 49.23㎡ | 2 | 65,000,000원 |
| 2025.12 | 49.23㎡ | 13 | 78,000,000원 |
| 2025.09 | 49.23㎡ | 1 | 48,000,000원 |
| 2025.09 | 49.23㎡ | 6 | 60,000,000원 |
| 2025.08 | 49.23㎡ | 13 | 48,000,000원 |
| 2025.07 | 49.23㎡ | 14 | 48,000,000원 |
| 2025.06 | 49.23㎡ | 15 | 45,000,000원 |
| 2025.05 | 49.23㎡ | 5 | 46,000,000원 |
| 2025.04 | 49.23㎡ | 6 | 49,000,000원 |
| 2025.03 | 49.23㎡ | 12 | 50,000,000원 |
| 2025.02 | 49.23㎡ | 8 | 46,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 49.23㎡ | 7건 | 58,142,857원 |
현재 실질취득액 32,200,000원은 최근 12개월 평균의 55.4%이고, 최신 거래 60,000,000원의 약 53.7%입니다. 감정가 46,000,000원도 최근 12개월 평균보다 낮지만, 1회 유찰로 가격 차이가 더 확대됐습니다. 같은 1층 거래도 2025년 9월 48,000,000원이 확인돼 현재 최저가와 15,800,000원의 차이가 있습니다.
④ 예상배당표 (매각가 32,200,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 979,600원 |
| 1. 근저당 · 주식회사한국주택은행 | 15,000,000원 | 15,000,000원 |
| 2. 가압류 · 주식회사우리카드 | 33,739,658원 | 16,220,400원 |
| 3. 가압류 · 경북 신용보증재단 | 12,512,353원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 롯데카드 주식회사 | 17,456,672원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 주식회사 케이비국민카드 | 20,878,729원 | 0원 |
| 6. 가압류 · 주식회사 하나은행 | 26,167,579원 | 0원 |
| 7. 경매신청 · 서울보증보험 주식회사 | 64,816,438원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액 255,387,867원 중 예상 배당액은 집행비용을 제외한 31,220,400원이며, 미배당액은 224,167,467원입니다. 신청채권자 서울보증보험 주식회사의 예상배당은 0원입니다. 매수인 인수액은 0원으로 계산돼 있습니다. 당해세·최우선변제는 반영되지 않았습니다.
⑤ 회차별 미배당 구조
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰(70%) | 32,200,000원 | 31,220,400원 | 224,167,467원 | 0원 |
| 2회 유찰 시(49%) | 22,540,000원 | 21,734,280원 | 233,653,587원 | 0원 |
| 3회 유찰 시(34%) | 15,777,999원 | 15,093,995원 | 240,293,872원 | 0원 |
회차가 내려갈수록 채권자의 미배당액은 늘지만, 제출된 포기·말소 동의가 유효하다는 전제에서는 매수인 인수액은 각 회차 모두 0원입니다. 현재 회차만으로도 최근 실거래와의 가격 차이가 크므로, 추가 유찰 가능성만 바라보기보다 물건 상태와 점유·명도 비용을 반영한 입찰 상한을 정하는 편이 중요합니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 길원여자고등학교 서측 인근으로, 아파트단지·학교·기존주택·근린생활시설이 혼재하며 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 차량 접근이 용이하고 인근 도로 여건을 고려한 전반적인 교통사정은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트조 슬래브지붕 15층 건물의 1층 112호이며, 외벽은 몰탈 위 페인팅, 내벽은 벽지도배·타일, 바닥은 장판지·타일, 창호는 샷시 이중창입니다.
- 설비. 위생·급배수·승강기 설비와 도시가스 난방설비가 갖춰져 있습니다.
- 도로. 동측으로 폭 약 30미터 내외의 아스팔트 포장도로에 접합니다.
- 규제. 제2종일반주거지역이며 길원여자고등학교 관련 절대·상대보호구역, 향산고택 관련 역사문화환경보존지역에 포함됩니다. 공시지가는 313,800원/㎡입니다.
- 물건 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 없습니다. 현재 아파트로 이용 중입니다.
- 환금성. 310세대 단지이며 동일 면적 거래 12건이 확인됩니다. 다만 본건은 1층이므로 고층 거래가와 동일하게 평가하지 말고 2025년 9월 1층 거래 48,000,000원을 함께 비교해야 합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 포기·말소 동의서 원본. 제출 주체, 대상 임차권, 조건, 철회 가능성, 매각 후 말소 절차를 매각물건명세서 원본과 제출서류로 확인하세요.
- 말소기준 재확인. 1999년 근저당 설정과 2014년 말소 기록이 함께 존재합니다. 현존 권리의 선후관계와 실제 배당순위를 등기 원본에서 다시 대조해야 합니다.
- 실제 임차인 수. 한국토지주택공사는 보증기관 승계 신고이므로 실제 임차인으로 중복 계산하지 않습니다. 신고 기준 실제 임차인은 0명입니다.
- 현장 점유. 감정평가서상 임대관계가 미상입니다. 전입세대 확인, 현황조사 원문, 현장 방문으로 별도 점유자 존재 여부를 확인하세요.
- 1층 가격 보정. 최근 12개월 평균 58,142,857원뿐 아니라 동일 1층 거래 48,000,000원을 기준으로 내부 상태·수리비를 반영한 상한을 정하세요.
- 관리비·명도비. 체납 관리비 중 공용부분, 열쇠 인도, 잔존 물품과 명도 협의 비용을 확인하세요.
- 배당표 원본 대조. 신청채권자 예상배당이 0원이고 미배당액이 큰 사건입니다. 취하·변경 여부와 매각 진행 상태를 기일 직전 다시 확인하세요.
맺으며 — “가격은 좋지만, 동의서 확인이 먼저다”
이 사건의 표면에는 보증금 50,000,000원의 임차권등기가 있지만, 한국토지주택공사는 실제 임차인이 아닌 보증기관 승계 신고자이고, 매각물건명세서에는 대항력 포기와 임차권등기말소 동의서가 제출돼 있습니다. 이를 정상적으로 반영하면 매수인의 인수액은 실질 0원*, 실질취득액은 현재 최저가와 같은 32,200,000원입니다.
가격 측면에서는 최근 12개월 평균 58,142,857원의 55.4%, 최신 거래 60,000,000원의 약 53.7%로 분명한 간격이 있습니다. 최근 거래 추세도 +23.2%여서 과거 전체 평균만으로 가격을 과대평가한 사례가 아닙니다. 다만 1999년 근저당의 2014년 말소 기록, 보증기관 임차권, 포기·말소 동의서가 함께 얽혀 있어 권리분석 난도는 단순 무임차 물건보다 높습니다. 결론은 가격은 합격, 서류 확인은 필수. 포기·말소 동의의 효력과 현장 점유만 확인되면 현재 회차에서도 검토 가치가 있는 사건입니다.
