231,000,000원
대구지방법원 2025타경100466. 영주시 상망동 코아루아파트 109동 10층 1001호입니다. 감정가는 330,000,000원이고 한 차례 유찰돼 현재 최저매각가는 231,000,000원입니다. 등기상 현재 말소기준권리는 2024.06.13 설정된 복현새마을금고 근저당권 219,600,000원이며, 그 뒤의 삼성카드·광주은행·케이뱅크·하나카드· 제이티저축은행 가압류와 신한카드의 강제경매개시결정, 김지은의 소유권 일부 가처분은 모두 말소기준 이후 권리로 매각 시 소멸합니다.
문제는 등기부보다 점유·임차관계에 있습니다. 김지은은 2016.04.06 전입한 것으로 조사됐습니다. 이는 말소기준인 2024.06.13보다 앞섭니다. 하지만 보증금과 확정일자, 배당요구 여부가 확인되지 않으므로 이번 분석에서는 이를 단정적인 ‘대항력 있음’으로 처리하지 않고 대항력 가능·미상으로 봅니다. 확인되는 보증금이 낙찰가를 웃돌고 실제 대항력 인수형으로 확정된다면, 낙찰가가 내려갈수록 미배당 인수액이 늘어 실질취득가는 보증금 수준으로 고정되는 구조가 될 수 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2025타경100466 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상북도 영주시 상망동 834 코아루아파트 109동 10층1001호 |
| 물건종류 / 전용 | 아파트 · 전용 84.9197㎡ · 15층 건물 중 10층 |
| 소유자 | 황해성 · 단독소유 · 2008.04.18 거래가액 137,690,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 330,000,000원 / 231,000,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 신한카드 주식회사 / 17,891,879원 |
| 매각기일 | 2026.08.03 |
| 단지 | 코아루 · 600세대 · 2007.10.24 준공 |
① 권리 흐름 — 등기는 소멸, 임차관계는 별도
말소기준 이후 등기권리는 정리되는 구조입니다. 복현새마을금고 근저당 219,600,000원이 말소기준이고, 이후 가압류 5건과 강제경매개시결정, 2025.09.04 김지은의 소유권일부(2분의1) 가처분도 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다. 다만 임차인의 전입은 말소기준보다 8년 이상 앞선 2016.04.06이므로, 등기권리 소멸만 보고 매수인 부담을 0원으로 단정해서는 안 됩니다.
② 임차인 — 보증금 미상이 핵심 리스크
| 임차인 | 전입일 | 보증금 | 확정일자 | 배당요구 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김지은 | 2016.04.06 | 미상 | 미상 | 미상 | 대항력 가능·미상 우선변제 미상 승계 가능성·미상 |
③ 시세 비교 — 표면 78.7%, 하지만 실질가격은 아직 모른다
코아루 전용 84.92㎡의 최근 거래 12건 평균은 293,500,000원입니다. 최신 거래는 2026.07의 310,000,000원, 최근 표본 최저는 263,000,000원, 최고는 336,000,000원입니다. 현재 최저가 231,000,000원은 최근 12개월 평균의 78.7%입니다. 숫자만 보면 할인폭이 보이지만, 김지은의 미배당 보증금 인수액이 확정되지 않았으므로 이 78.7%를 실제 매입가격 할인율로 해석하면 안 됩니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.07 | 84.92㎡ | 13 | 310,000,000원 |
| 2026.06 | 84.92㎡ | 6 | 280,000,000원 |
| 2026.06 | 84.92㎡ | 10 | 269,000,000원 |
| 2026.06 | 84.92㎡ | 12 | 317,000,000원 |
| 2026.05 | 84.92㎡ | 3 | 275,000,000원 |
| 2026.05 | 84.92㎡ | 13 | 300,000,000원 |
| 2026.04 | 84.92㎡ | 5 | 282,500,000원 |
| 2026.04 | 84.92㎡ | 5 | 282,500,000원 |
| 2026.04 | 84.92㎡ | 13 | 317,000,000원 |
| 2026.03 | 84.92㎡ | 14 | 290,000,000원 |
| 2026.03 | 84.92㎡ | 3 | 336,000,000원 |
| 2026.03 | 84.92㎡ | 4 | 263,000,000원 |
| 평균 | 84.92㎡ | 12건 | 293,500,000원 |
특히 동일 전용면적의 2026.06 10층 거래가 269,000,000원이고, 대상 물건 역시 10층입니다. 다만 개별 호수의 상태를 확인하지 못한 상태에서 한 건의 거래를 대상 물건의 확정 시세로 사용할 수는 없습니다. 최근 12건 평균 293,500,000원과 최신 거래 310,000,000원을 함께 보되, 실질취득가가 이 구간 아래인지 먼저 확인하는 것이 순서입니다.
④ 예상배당표 (매각가 231,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,034,000원 |
| 2. 근저당 · 복현새마을금고 | 219,600,000원 | 219,600,000원 |
| 3. 가압류 · 삼성카드주식회사 | 47,563,050원 | 7,366,000원 |
| 4. 가압류 · 주식회사 광주은행 | 19,724,383원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 주식회사 케이뱅크 | 24,637,912원 | 0원 |
| 6. 가압류 · 하나카드 주식회사 | 12,025,573원 | 0원 |
| 7. 가압류 · 제이티저축은행 주식회사 | 57,623,675원 | 0원 |
| 8. 경매신청 · 신한카드 주식회사 | 17,891,879원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 총액 399,066,472원 중 채권자 예상배당은 226,966,000원, 미배당은 172,100,472원입니다. 이 배당 시뮬레이션은 등기채권 기준으로 매수인 인수 0원으로 계산돼 있지만, 김지은의 보증금·우선변제 여부가 확인되지 않은 상태이므로 실제 매수인 임차보증금 인수액까지 0원이라고 확정할 수 없습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 금액입니다.
⑤ 회차별 가격 — 낮아질수록 임차인 확인이 더 중요
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 감정가 70% | 231,000,000원 | 226,966,000원 | 172,100,472원 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 49% | 161,700,000원 | 158,636,200원 | 240,430,272원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 113,190,000원 | 110,805,340원 | 288,261,132원 |
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 영주시 하망동 영주여자고등학교 복동측 인근. 주변은 아파트·단독주택·근린생활시설과 시가지 주변 농경지 등으로 형성된 주택지대입니다.
- 교통. 본건까지 차량 진출입이 가능하며 제반 교통사정은 보통으로 평가됐습니다.
- 이용. 감정 당시 아파트로 이용 중입니다. 철근콘크리트조 슬래브지붕 15층 건물의 10층 1001호입니다.
- 설비. 위생·급배수·승강기·소화전·난방설비 등이 갖춰져 있습니다.
- 도로. 남서측·남동측 폭 약 12미터, 북측 폭 약 8미터 내외 포장도로와 각각 접합니다.
- 규제. 제2종일반주거지역·제1종지구단위계획구역이며 소로1류·중로3류에 접합니다. 공시지가는 215,300원/㎡입니다.
- 물건 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시도 없습니다. 다만 현장조사 당시 거주자 부재로 내부조사는 곤란해 외부관찰과 인근 탐문을 종합해 평가됐습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 김지은 임대차계약 확인. 보증금, 계약일, 실제 보증금 지급내역과 현재 점유 여부를 확인해야 합니다.
- 확정일자·배당요구 확인. 우선변제 여부와 미배당 보증금 규모를 계산해야 실질취득가가 나옵니다.
- 가처분 관계 확인. 2025.09.04 김지은의 재산분할청구권 가처분과 임차관계가 어떻게 연결되는지 확인해야 합니다.
- 표면 할인율만으로 응찰가 결정 금지. 현재 최저가는 최근 12개월 실거래 평균의 78.7%지만, 임차보증금 승계액이 더해지면 실제 가격 경쟁력이 달라집니다.
- 내부 상태 확인. 감정 당시 내부조사가 곤란했으므로 개별 호수의 내부 상태를 별도로 점검해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사와 임대차 관련 자료를 직접 대조한 뒤 입찰해야 합니다.
맺으며 — “2.31억”이 최종 취득가라는 보장이 없다
이 사건은 등기부만 보면 단순합니다. 2024.06.13 복현새마을금고 근저당이 말소기준이고, 그 뒤의 가압류·경매개시·가처분은 매각으로 소멸합니다. 최근 12개월 실거래 평균 293,500,000원과 비교하면 현재 최저가 231,000,000원은 78.7% 수준이기도 합니다.
하지만 그보다 먼저 해결해야 하는 변수가 있습니다. 2016.04.06 전입한 김지은의 보증금이 얼마인지 알 수 없다는 점입니다. 보증금·확정일자·배당요구가 확인되지 않았기 때문에 현재 단계의 결론은 ‘대항력 있음’도 ‘인수 0원’도 아닙니다. 정확한 표현은 대항력 가능·미상, 실질취득가 미확정입니다. 따라서 이 물건의 가격 메리트는 최저가 231,000,000원이 아니라 김지은의 미배당 보증금을 반영한 실질취득가가 293,500,000원·310,000,000원 등 최근 시장가격과 비교해 어디에 놓이는지 확인한 뒤 판단해야 합니다.
