133,000,000원
대구지방법원 2024타경34089. 포항시 남구 오천읍 문덕리 정림다채움아파트 103동 11층 1103호입니다. 이용상태는 아파트이고, 철근콘크리트구조 슬라브지붕 19층건 중 11층입니다. 말소기준은 2017.10.17 을구 1번 근저당권입니다. 이 근저당은 주식회사신한은행 명의로 설정됐다가 2024.04.05 한국주택금융공사로 이전되었고, 이후 가압류 3건과 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
감정가만 보면 190,000,000원으로 실거래 평균 166,375,000원보다 높습니다. 다만 현재 회차는 1회 유찰 후 133,000,000원입니다. 임차인 인수액이 없기 때문에 실질취득도 133,000,000원으로 보면 되고, 이는 실거래 평균의 79.9%입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2024타경34089 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상북도 포항시 남구 오천읍 문덕로24번길 33-5, 103동 11층 1103호 (정림다채움아파트) |
| 물건종류 / 규모 | 아파트 · 74.1148㎡ · 철근콘크리트구조 슬라브지붕 19층건 중 11층 |
| 소유자 | 정재헌 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 190,000,000원 / 133,000,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 한국주택금융공사 / 134,108,674원 |
| 매각기일 | 2026.07.06 |
① 권리 흐름 — 후순위는 매각으로 정리된다
임차인 없음. 매각물건명세서상 인수권리는 해당사항 없고, 법정지상권도 해당사항 없습니다. 말소기준인 2017.10.17 근저당권 이후의 가압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 채권자 미배당은 발생하지만, 이는 낙찰자가 떠안는 인수권리가 아닙니다.
② 시세 비교 — 감정가는 높았지만, 현재 최저가는 평균 아래
정림다채움아파트는 382세대, 사용승인일 2017.08.11 단지입니다. 최근 실거래 12건의 평균은 166,375,000원, 최저는 150,000,000원, 최고는 175,000,000원입니다. 감정가 190,000,000원은 이 범위보다 높지만, 1회 유찰된 현재 최저가는 133,000,000원입니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.04 | 74.11㎡ | 14 | 168,000,000원 |
| 2026.03 | 66.88㎡ | 9 | 160,000,000원 |
| 2026.03 | 66.88㎡ | 14 | 163,000,000원 |
| 2026.03 | 66.88㎡ | 19 | 167,500,000원 |
| 2026.03 | 74.11㎡ | 17 | 172,000,000원 |
| 2026.03 | 66.88㎡ | 12 | 164,000,000원 |
| 2026.02 | 74.11㎡ | 15 | 175,000,000원 |
| 2026.02 | 74.11㎡ | 7 | 170,000,000원 |
| 2026.02 | 74.11㎡ | 7 | 170,000,000원 |
| 2026.01 | 74.11㎡ | 8 | 167,000,000원 |
| 2025.12 | 74.11㎡ | 8 | 170,000,000원 |
| 2025.11 | 66.88㎡ | 7 | 150,000,000원 |
| 평균 | — | 12건 | 166,375,000원 |
현재 최저가 133,000,000원은 실거래 평균 대비 79.9%입니다. 이 사건은 최저가가 낮아 보이는 착시가 아니라, 인수액 0원 구조에서 실제 취득 기준도 133,000,000원으로 정리되는 물건입니다.
③ 예상배당표 (매각가 133,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 (약 매각가의 2.0% 추정) | - | 2,662,000원 |
| 1. 근저당 · 주식회사신한은행 | 163,900,000원 | 130,338,000원 |
| 2. 가압류 · 주식회사케이비국민카드 | 10,435,121원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 와이앤케이파트너스대부 주식회사 | 39,541,269원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 신한카드 주식회사 | 30,526,413원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 총액 244,402,803원 중 예상 배당은 130,338,000원, 미배당은 114,064,803원입니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.
④ 회차별 가격·미배당 시나리오
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (1회 유찰, 감정가 70%) | 133,000,000원 | 130,338,000원 | 114,064,803원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 49%) | 93,100,000원 | 91,024,200원 | 153,378,603원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 (감정가 34%) | 65,169,999원 | 63,596,939원 | 180,805,864원 | 0원 |
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 포항시 남구 오천읍 문덕리 소재 “문덕서로사거리” 남측 인근에 위치합니다. 부근은 정비된 주택지대로 단독주택, 아파트, 근린생활시설 등이 혼재합니다.
- 산업 배후. 서측 인근에 포항철강산업 제3단지가 입지하여 있습니다.
- 교통. 철강로와 문덕로 인근에 소재하고, 노선버스승강장이 가까이 있어 대중교통사정은 보통시됩니다.
- 건물. 급배수설비, 위생설비, 도시가스보일러에 의한 개별난방설비, 소방설비, 승강기설비, 지하주차장시설 등이 되어 있습니다.
- 토지. 정방형 토지로 인접지와 등고 평탄하며, 아파트부지로 이용 중입니다. 남측 15미터, 동·서·북측 폭 8미터 정도의 포장도로에 접합니다.
- 규제·공부. 제2종일반주거지역, 지목 대, 공시지가 473,500원/㎡입니다. 위반건축물 사항은 없고 공부와의 차이도 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 실질취득 기준. 임차인 인수액이 없으므로 현재 기준 실질취득은 133,000,000원입니다. 시세 비교도 최저가와 동일하게 보면 됩니다.
- 감정가 착시. 감정가 190,000,000원은 실거래 최고 175,000,000원보다 높았습니다. “감정가 대비 할인”보다 “실거래 평균 대비 79.9%”를 기준으로 판단해야 합니다.
- 진행상태. 2025.06.05 집행정지통지서 발송, 2025.06.09 도달 이력이 있으므로 매각기일 진행 여부와 최신 법원 공고를 확인하세요.
- 미배당 확인. 채권 총액 244,402,803원 대비 미배당 114,064,803원이 예상됩니다. 매수인 인수는 0원이지만 배당표 구조는 원본으로 대조해야 합니다.
- 현장 확인. 임차인 없음·인수권리 해당사항 없음 구조라도 실제 점유, 관리비 체납, 내부 상태는 현장에서 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 본 분석은 등기부·매각물건명세서·현황조사·실거래 정보를 기준으로 한 의견입니다. 입찰 전 법원 원문 확인과 전문가 자문을 권합니다.
맺으며 — “권리 합격, 가격은 현재 회차부터 검토”
이 물건의 권리 구조는 단순합니다. 말소기준 이후의 가압류와 경매개시결정은 매각으로 정리되고, 임차인 인수나 법정지상권 이슈도 없습니다. 그래서 매수인 인수액은 0원입니다. 가격도 1회 유찰 후 133,000,000원까지 내려오며 실거래 평균 대비 79.9%가 됐습니다. 다만 감정가가 높았던 물건이고, 배당 부족과 집행정지통지서 발송 이력이 있으므로 입찰 전에는 최신 진행상태를 확인해야 합니다. 권리는 합격, 가격은 현재 회차부터 검토, 진행상태는 재확인이 결론입니다.
