🏷 최저가 22,400,000원 ✅ 인수계산 0원 📉 감정가 49% 🏠 토지 76.0㎡
대구지방법원 2025타경100496. 안동시 평화동 71-234의 단독주택 + 토지 물건입니다. 토지는 76.0㎡이고 감정평가상 건물의 이용상태는 주택입니다. 등기상 말소기준권리는 2019.07.12. 설정된 한국주택금융공사 근저당권 61,000,000원이며, 이 근저당권 실행을 위해 경매가 진행됐습니다. 배당계산에서는 현재 최저매각가 22,400,000원 전액이 집행비용과 근저당권 배당으로 소진되고 매수인 인수액은 0원으로 계산됩니다.
다만 이 물건은 아파트처럼 실거래 표본으로 즉시 가격을 비교할 수 있는 자료가 없습니다. 더욱이 감정평가서에는 임대관계가 미상으로 기재돼 있습니다. 따라서 “2회 유찰·감정가 49%”라는 숫자는 분명 확인할 수 있지만, 그것만으로 시세보다 싸다고 결론 내릴 근거는 부족합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2025타경100496 |
|---|---|
| 소재지 | 경상북도 안동시 평화동 71-234 · 경상북도 안동시 평화6길 25-3 |
| 물건종류 | 단독주택 + 토지 · 감정평가상 주택 |
| 토지 | 76.0㎡ · 대 · 제2종일반주거지역 · 평지 · 사다리형 · 세로한면(불) |
| 소유자 | 장상구 · 장석구 · 장옹준 · 장인구 · 장홍구 (각 5분의 1) |
| 감정가 / 최저가 | 45,714,650원 / 22,400,000원 (2회 유찰 · 감정가 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 한국주택금융공사 / 16,413,482원 |
| 매각기일 | 2026.09.07 |
| 매각조건 | 일괄매각 · 제시외 건물 포함 |
① 권리 흐름 — 기준권리는 한국주택금융공사 근저당
2019.07.12. 한국주택금융공사가 채무자 박무순을 상대로 채권최고액 61,000,000원의 근저당권을 설정했고, 이 권리가 말소기준권리입니다. 같은 날 한국주택금융공사의 동의 없이 제한물권·압류·가압류·가처분·임대차 등 소유권에 제한을 가하는 행위를 할 수 없다는 금지사항등기도 기재돼 있습니다. 이후 2024.12.15. 상속을 원인으로 장상구·장홍구·장옹준·장인구·장석구가 각 5분의 1 지분을 취득했고, 2025.09.08. 한국주택금융공사의 임의경매개시결정이 등기됐습니다.
② 가격 판단 — 49%까지 내려왔지만 시세 비교는 보류
감정가는 45,714,650원, 현재 최저매각가는 22,400,000원으로 2회 유찰 후 감정가의 49% 수준입니다. 다음 시나리오는 3회 유찰 시 15,679,999원, 4회 유찰 시 10,975,999원입니다.
| 회차 | 최저매각가 | 감정가 대비 | 근저당 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 | 22,400,000원 | 49% | 39,403,200원 |
| 3회 유찰 시 | 15,679,999원 | 34% | 46,002,241원 |
| 4회 유찰 시 | 10,975,999원 | 24% | 50,621,569원 |
현재 가격은 감정가보다 크게 낮아졌지만, 동일·유사 물건의 최근 실거래 평균이나 최신 거래가가 없어 시장가격 대비 할인율을 계산할 수 없습니다. 단독주택과 토지를 함께 매각하고 제시외 건물도 포함되는 만큼, 숫자상 유찰률보다 토지·건물의 실제 상태와 현장가치를 확인하는 것이 우선입니다.
③ 예상배당표 (매각가 22,400,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 803,200원 |
| 1. 근저당권 · 한국주택금융공사 | 61,000,000원 | 21,596,800원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 한국주택금융공사 근저당권 채권최고액 61,000,000원 중 21,596,800원이 배당되고 39,403,200원이 미배당으로 계산됩니다. 신청채권자의 청구액은 16,413,482원이며 현재 회차 시나리오에서는 충족되는 것으로 계산됩니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다. 매수인 인수액은 0원입니다.
④ 입지·토지·건물 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 안동진명학교 남서측 인근에 위치하며, 부근은 주택과 학교 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 인근까지 차량 접근이 가능하고 간선도로 접근성 등을 고려한 대중교통 사정은 보통입니다.
- 건물. 주택으로 이용 중인 목조 시멘트 기와지붕 단층 건물이며, 외벽은 몰탈 위 페인팅, 내벽은 벽지, 바닥은 장판지, 창호는 목재 및 샷시 등으로 마감돼 있습니다.
- 설비. 위생·급배수 설비 및 난방설비가 되어 있습니다.
- 토지. 76.0㎡의 대지로 제2종일반주거지역, 평지, 사다리형이며 도로접면은 세로한면(불)입니다. 공시지가는 287,200원/㎡입니다.
- 규제. 가축사육제한구역·상대보호구역·역사문화환경보존지역·중점경관관리구역에 포함됩니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다. 매각은 토지와 건물을 일괄하며 제시외 건물이 포함됩니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 점유·임대차 확인. 임대관계가 미상이므로 실제 점유자, 전입 및 임대차 존재 여부를 입찰 전 확인해야 합니다.
- 시세 현장조사. 최근 실거래 비교값이 없어 22,400,000원이 시장가격보다 낮은지 숫자만으로 판단할 수 없습니다.
- 제시외 건물 확인. 일괄매각에 제시외 건물이 포함되므로 현황과 이용상태를 직접 확인해야 합니다.
- 토지 조건 확인. 토지 76.0㎡, 제2종일반주거지역, 세로한면(불) 및 각종 용도지역·보호구역 조건을 확인해야 합니다.
- 배당과 인수 구분. 근저당권의 미배당액이 발생하더라도 현재 계산상 매수인 인수액은 0원입니다. 다만 임대관계 미상 부분은 별도 확인 대상입니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 현장을 입찰 전 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — “유찰률보다 현장 확인이 먼저”
이 물건은 감정가 45,714,650원에서 2회 유찰돼 현재 최저매각가가 22,400,000원까지 내려왔습니다. 배당표상 매수인 인수액은 0원이고, 말소기준권리는 한국주택금융공사 근저당권으로 구조도 비교적 명확합니다. 그러나 단독주택과 토지의 실제 시장가를 비교할 실거래 자료가 없고 감정평가서상 임대관계도 미상입니다. 따라서 감정가 49%라는 숫자만 보고 저가 매수라고 판단하는 것은 이릅니다. 이 사건의 핵심은 현재 최저가 자체보다 점유·임대차, 제시외 건물, 토지 조건과 현장가치 확인입니다.
