대구지방법원 2025타경100508. 경상북도 안동시 천리동 215-23의 단독주택과 토지가 대상입니다. 등기상 2025.09.08 홍창선 지분에 강제경매개시결정이 들어왔고, 매각물건명세서에는 지분매각이라고 명시돼 있습니다. 현재 등기상 공유자는 홍건선 6분의 1, 홍미선 6분의 1, 홍옥남 6분의 1, 홍옥향 6분의 2, 홍창선 6분의 1입니다. 즉 일반적인 완전소유권 매각과 달리, 낙찰 후에도 다른 공유자와의 공동소유 관계를 전제로 접근해야 하는 구조입니다.
등기부에는 근저당권이나 별도의 압류가 확인되지 않고, 말소기준은 2025.09.08의 강제경매개시결정입니다. 표면적인 등기부만 보면 복잡한 선순위 담보권은 없지만, 이 사건은 점유·임차 관계가 권리분석의 중심입니다. 특히 홍상선은 2001.03.31 전입으로 말소기준보다 앞서 대항력이 있는 것으로 조사됐지만 보증금이 확인되지 않아, 낙찰자가 부담할 수 있는 금액을 숫자로 확정할 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2025타경100508 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상북도 안동시 천리동 215-23 · 경상북도 안동시 맑은샘3길 8-6 |
| 물건종류 | 단독주택 + 토지 · 감정 이용상태 단독주택 |
| 토지 | 대 138.0㎡ · 평지 · 사다리형 · 세로한면(가) · 일반상업지역 |
| 공유자 | 홍건선 6분의 1 · 홍미선 6분의 1 · 홍옥남 6분의 1 · 홍옥향 6분의 2 · 홍창선 6분의 1 |
| 감정가 / 최저가 | 22,689,320원 / 11,118,000원 (2회 유찰 · 감정가 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사한빛자산관리대부 / 53,726,151원 |
| 매각기일 | 2026.09.07 |
① 권리 흐름 — 등기보다 점유관계가 중요하다
1983.11.22 홍사록 명의로 소유권이전된 뒤, 2021.04.10 상속을 원인으로 2025.08.14 공유등기가 이뤄졌습니다. 이어 2025.08.26 홍상선의 6분의 1 지분이 홍옥향에게 증여돼 홍옥향 지분이 6분의 2가 됐고, 2025.09.08 홍창선 지분에 강제경매개시결정이 등기됐습니다. 별도 근저당권과 압류는 확인되지 않아 이 강제경매개시결정이 말소기준으로 계산됩니다.
② 점유·임차 조사 — 대항력과 인수액이 핵심
| 성명 | 점유 부분 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 홍건선 | 기호1,2번 | 미상 | 미상 | 미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 홍상선 | 기호1,2번 | 2001.03.31 | 미상 | 대항력 有 | 미상 | 해당 없음 |
홍상선은 전입일이 2001.03.31로 말소기준인 2025.09.08보다 앞서 대항력이 있는 것으로 조사됐습니다. 그러나 보증금과 확정일자는 확인되지 않아 우선변제권과 실제 인수금액은 확정할 수 없습니다. 홍건선은 전입일 자체가 확인되지 않고 보증금도 미상이라 대항력 가능 여부 자체가 미상입니다.
③ 가격 판단 — 49%는 ‘시세 할인율’이 아니다
현재 최저매각가는 11,118,000원으로 감정가 22,689,320원의 49% 수준입니다. 다만 이 사건에는 비교 가능한 실거래 자료가 제시돼 있지 않습니다. 따라서 감정가 대비 49%라는 숫자만으로 시세보다 싸다고 평가할 근거는 없습니다. 더구나 지분매각이고 대항력 있는 점유자의 보증금이 미상이라, 가격 판단은 최저가가 아니라 최종 낙찰가 + 실제 인수금액을 확인한 뒤 해야 합니다.
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 · 감정가 49% | 11,118,000원 | 10,517,876원 | 43,208,275원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 7,782,599원 | 7,242,512원 | 46,483,639원 |
| 4회 유찰 시 · 감정가 24% | 5,447,819원 | 4,949,758원 | 48,776,393원 |
회차가 내려갈수록 신청채권자의 미배당액은 커집니다. 그러나 점유자의 보증금이 확인되지 않은 상태에서는 이 표의 매각가만으로 낙찰자의 최종 실질취득비용을 판단할 수 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 11,118,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 600,124원 |
| 2. 경매개시결정 · 주식회사한빛자산관리대부 | 53,726,151원 | 10,517,876원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
신청채권자 청구액 53,726,151원 중 10,517,876원이 배당되고 43,208,275원이 미배당되는 계산입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았으며, 점유자 보증금도 확인되지 않았으므로 실제 배당 및 인수관계는 달라질 수 있습니다.
⑤ 매각조건·건물 상태
- 일괄매각. 토지와 건물은 일괄매각 조건입니다.
- 지분매각. 매각물건명세서에 지분매각 및 공유자 우선매수 제한 조건이 기재돼 있습니다.
- 제시외 건물. 제시외 건물이 포함돼 있습니다.
- 수목. 수목을 포함해 감안평가됐습니다.
- 주택 지붕. 목조 시멘트 와즙 단층주택의 지붕은 실제 경량철골 보강 금속기와지붕입니다.
- 부속건물 지붕. 부록조 스레트즙 단층주택의 지붕은 실제 판넬조 판넬지붕입니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 안동초등학교 남측 근거리에 위치하며, 주변은 단독주택·다세대주택·아파트·근린생활시설·학교 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 제반 교통사정은 보통입니다.
- 이용상태. 단독주택으로 이용 중이며 위생설비·급배수설비·난방설비가 돼 있습니다.
- 용도지역. 일반상업지역이며 가축사육제한구역, 역사문화환경보존지역, 상대보호구역, 중점경관관리구역에 포함됩니다.
- 토지. 지목은 대, 면적 138.0㎡, 평지의 사다리형 토지로 세로한면(가)에 접합니다. 공시지가는 282,800원/㎡입니다.
- 공부상 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물로 표시되지 않았습니다.
- 환금성. 일반적인 완전소유 단독주택 매각이 아니라 지분매각이므로, 다른 공유자와의 관계까지 감안해 매수 수요와 처분 가능성을 별도로 판단해야 합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 홍상선 보증금 확인. 2001.03.31 전입으로 대항력이 확인된 만큼 보증금 규모와 배당요구 여부를 반드시 원문 서류에서 확인해야 합니다.
- 홍건선 점유관계 확인. 전입일과 보증금이 미상이라 대항력 여부와 인수 가능성을 현 단계에서 확정할 수 없습니다.
- 실질취득가 재산정. 낙찰가가 정해져도 인수 보증금이 확인되면 그 금액을 더해 실질취득비용을 다시 계산해야 합니다.
- 지분 범위 확인. 등기상 경매개시결정이 홍창선 지분에 기재돼 있고 지분매각 조건이므로, 입찰 전 매각 대상 지분과 공유관계를 원본에서 재확인해야 합니다.
- 공유자 우선매수 제한. 매각물건명세서에 기재된 제한 조건의 구체적 내용을 원문에서 확인해야 합니다.
- 제시외 건물·수목. 제시외 건물과 수목이 포함돼 있고 실제 지붕 구조도 공부 표현과 다르므로 현장 상태를 확인해야 합니다.
- 가격 판단. 실거래 비교자료가 없으므로 감정가 대비 49%라는 숫자만으로 시세보다 낮다고 판단하지 말아야 합니다.
맺으며 — “49%보다 먼저 확인할 것은 인수와 지분이다”
이 사건의 최저가는 11,118,000원으로 감정가의 49%까지 내려와 있습니다. 그러나 그 숫자만 보고 가격 메리트를 판단하기에는 핵심 불확실성이 큽니다. 홍창선 지분에 대한 강제경매이자 지분매각이고, 홍상선은 2001.03.31 전입으로 대항력이 확인되지만 보증금이 미상입니다. 홍건선도 전입일과 보증금이 확인되지 않았습니다.
따라서 현재 배당모형에 인수액 0원이 표시돼 있어도 실제 매수인의 부담을 0원이라고 단정할 수 없고, 실질취득가 역시 11,118,000원으로 확정할 수 없습니다. 비교 가능한 실거래 자료도 없어 감정가 대비 할인율을 시세 할인율로 볼 근거가 없습니다. 가격보다 먼저 점유자 보증금과 매각 지분의 정확한 범위를 확정해야 하는 사건이며, 이 두 가지가 해소되기 전에는 보수적으로 접근하는 것이 맞습니다.
