대구지방법원 2024타경35921. 포항시 북구 장성동 ‘장성삼도뷰엔빌더블유’ 101동 13층 1302호 아파트입니다. 가격만 보면 감정가와 최저가가 모두 258,000,000원인 신건이지만, 이 사건의 핵심은 최저가가 아닙니다. 장준호가 2024.09.09 전입했고 보증금은 200,000,000원이며, 배당 계산에는 대항력 있음·우선변제권 없음·배당 0원·보증금 전액 매수인 인수로 반영되어 있습니다. 따라서 현재 회차의 단순 실질부담은 458,000,000원입니다.
여기에 2021.11.10 설정된 주식회사신성이엔지의 전세금 270,000,000원 전세권이 있습니다. 등기 권리판정에는 이 전세권이 매각으로 소멸하지 않고 매수인 인수 대상으로 표시되어 있는 반면, 매각물건명세서에는 명시 인수권리 해당사항없음으로 기재되어 있습니다. 또한 현재 매각가 가정에서는 이 전세권에 253,588,000원이 배당되고 16,412,000원 미배당이 발생하는 계산입니다. 이 두 표시를 임의로 하나로 단정하기보다 실제 매각물건명세서·등기부 원문에서 존속 및 인수 범위를 반드시 대조해야 하는 사건입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2024타경35921 |
|---|---|
| 소재지 | 경상북도 포항시 북구 장량로17번길 65, 101동 13층 1302호 (장성동,장성삼도뷰엔빌더블유) |
| 용도 / 위치 | 아파트 · 철근콘크리트구조 26층 건 중 13층 1302호 |
| 소유자 | 오순란 · 2024.06.26 소유권이전 · 거래가액 270,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 258,000,000원 / 258,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 신성이엔지 / 270,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.12 |
| 단지 시세 비교 면적 | 110.729㎡ |
| 단지 | 장성삼도뷰엔빌W · 502세대 · 2011.11.22 준공 |
① 권리 흐름 — 대항력 임차인과 선순위 전세권이 핵심
2011.12.27 설정된 신한은행 근저당권 채권최고액 144,000,000원은 2021.11.11 이미 말소됐습니다. 이후 2021.11.10 주식회사신성이엔지 명의로 전세금 270,000,000원, 주거용 전유부분 전부에 관한 전세권이 설정됐습니다. 장준호는 2024.09.09 전입했고 보증금은 200,000,000원이며, 2024.10.17 배당요구를 했습니다. 경매개시결정은 2024.09.27이고 채권자는 주식회사 신성이엔지입니다.
| 임차인 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 | 배당요구 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 장준호 | 1302호 전체 | 2024.09.09 | 200,000,000원 | 2024.10.17 | 대항력 있음 우선변제권 없음 전액 인수 계산 |
② 시세 비교 — 최근 시세도 신건 최저가보다 낮다
장성삼도뷰엔빌W 시세 자료의 거래 표본은 12건이며 전체 평균은 250,833,333원입니다. 그러나 최근 가격 판단에서는 과거 거래가 섞인 전체 평균보다 최근 12개월 지표를 우선해야 합니다. 최근 12개월 거래 5건 평균은 236,600,000원, 최신 거래는 2026.05의 235,000,000원입니다. 최근 구간은 이전 구간보다 -9.3%로 하락했습니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.05 | 119.37㎡ | 9 | 235,000,000원 |
| 2025.12 | 119.37㎡ | 4 | 248,000,000원 |
| 2025.10 | 110.73㎡ | 24 | 235,000,000원 |
| 2025.08 | 110.73㎡ | 20 | 230,000,000원 |
| 2025.07 | 110.73㎡ | 24 | 235,000,000원 |
| 2025.05 | 119.37㎡ | 15 | 250,000,000원 |
| 2025.04 | 119.37㎡ | 10 | 234,000,000원 |
| 2025.02 | 119.37㎡ | 10 | 279,000,000원 |
| 2025.02 | 119.37㎡ | 10 | 279,000,000원 |
| 2024.11 | 110.73㎡ | 26 | 257,000,000원 |
| 2024.11 | 119.37㎡ | 20 | 258,000,000원 |
| 2024.10 | 119.37㎡ | 14 | 270,000,000원 |
신건 최저가 258,000,000원 자체가 최근 12개월 평균 236,600,000원의 109.0%입니다. 최신 거래 235,000,000원보다도 높습니다. 여기에 배당표상 매수인 인수액 200,000,000원을 더하면 현재 회차 단순 실질부담은 458,000,000원으로 커집니다. 최근 가격 흐름도 -9.3%이므로 신건에 가격 메리트가 있다고 평가할 근거가 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 258,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,412,000원 |
| 인수 · 임차인 장준호 보증금 | 200,000,000원 | 0원 |
| 2. 전세권 · 주식회사신성이엔지 | 270,000,000원 | 253,588,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 배당 계산에서는 주식회사신성이엔지의 전세금 270,000,000원 중 253,588,000원이 배당되고 16,412,000원이 미배당입니다. 장준호 보증금 200,000,000원은 배당 0원·매수인 전액 인수로 계산되어 있습니다. 집행비용은 4,412,000원이며 소유자 잔여는 0원입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 장성고등학교 북서측 인근에 위치하며 주변은 아파트단지, 근린생활시설, 공원 등으로 형성되어 있습니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 대중교통 이용 및 제반 교통사정은 보통으로 평가됐습니다.
- 도로. 북측 왕복 8-9차선, 서측 왕복 6차선, 동측 폭 약 10m, 남측 폭 약 8m 포장도로와 접합니다.
- 설비. 급배수·위생설비, 승강기, 소화전, 도시가스 개별난방설비가 설치돼 있습니다.
- 용도지역. 도시지역·제3종일반주거지역이며 광로3류·소로1류·소로3류와 접하고, 절대보호구역·상대보호구역 및 가축사육제한구역 관련 제한이 있습니다.
- 토지. 아파트 부지로 이용 중이며 인접지와 등고 평탄합니다. 공시지가는 914,500원/㎡입니다.
- 현황 확인. 내부 현황과 이용상황은 이해관계인 부재 및 잠금장치로 인해 외부와 인근 주민 탐문을 통해 조사됐습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 임차인 인수액부터 확인. 장준호 보증금 200,000,000원은 현재 배당 계산상 전액 매수인 인수입니다. 최저가와 별개의 부담으로 봐야 합니다.
- 전세권 원문 대조. 주식회사신성이엔지 전세권 270,000,000원의 존속·소멸·미배당 처리와 실제 매수인 부담 범위를 등기부 및 매각물건명세서 원문에서 확인해야 합니다.
- 명세서 표현 확인. 매각물건명세서에는 명시 인수권리 해당사항없음으로 되어 있어 등기 권리판정과 함께 확인이 필요합니다.
- 전세사기피해 주택 특례 확인. 피해자 장준호의 전세사기피해 주택으로 기재돼 있으므로 실제 매각 절차에 적용되는 특별법상 절차를 확인해야 합니다.
- 최근 시세 기준. 최근 12개월 평균 236,600,000원, 최신 거래 235,000,000원, 최근 추세 -9.3%를 우선해 가격을 검토해야 합니다.
- 현장 확인. 내부는 잠금장치와 이해관계인 부재로 직접 확인되지 않았으므로 실제 내부 상태를 별도로 점검해야 합니다.
맺으며 — “258,000,000원짜리 신건”으로 보면 위험하다
이 사건의 표면상 최저매각가는 258,000,000원입니다. 하지만 배당 계산대로라면 장준호의 보증금 200,000,000원을 매수인이 전액 인수해 현재 회차 단순 실질부담은 458,000,000원입니다. 최근 12개월 평균은 236,600,000원, 최신 거래는 235,000,000원이며 가격 추세도 -9.3%입니다. 따라서 신건 가격 자체도 최근 시세보다 높고, 인수액까지 반영하면 가격 격차는 더 커집니다.
권리 측면에서도 대항력 임차인뿐 아니라 전세금 270,000,000원의 선순위 전세권이 있고, 현재 배당 계산에서는 16,412,000원의 미배당이 남습니다. 등기 판정에는 전세권 존속·매수인 인수로 표시되는 반면 매각물건명세서에는 인수권리 해당사항없음으로 기재되어 있습니다. 전세사기피해 주택이라는 특수성까지 있으므로, 이 건의 승부처는 낮은 최저가가 아니라 실제 인수 범위와 선순위 전세권의 처리 결과를 정확히 확정하는 것입니다.
