대구지방법원 2024타경35921. 포항시 북구 장성동 ‘장성삼도뷰엔빌더블유’ 101동 13층 1302호 아파트입니다. 말소기준은 2011.12.27 설정된 주식회사신한은행 근저당권 144,000,000원으로 잡혀 있고, 그 뒤의 전세권 270,000,000원과 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 현황상 실제 임차인은 장준호 씨 1명이며, 전입일이 2024.09.09로 말소기준권리보다 늦어 대항력은 없습니다.
그래서 단순히 “보증금이 크다”는 이유로 매수인이 떠안는 사건은 아닙니다. 배당표상 미배당 160,412,000원이 생기더라도, 이 미배당은 매수인 인수액으로 넘어오지 않습니다. 대신 주의할 부분은 두 가지입니다. 첫째, 신건 최저가 258,000,000원이 실거래 평균 250,833,333원보다 높습니다. 둘째, 본건은 전세사기피해 주택으로 표시되어 있어 외부 낙찰자는 닫힌 경매 성격의 절차 변수를 반드시 반영해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2024타경35921 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상북도 포항시 북구 장량로17번길 65, 101동 13층 1302호 (장성동,장성삼도뷰엔빌더블유) |
| 물건종류 / 층 | 아파트 · 26층 건중 13층 1302호 · 대상면적 110.729㎡ |
| 단지 | 장성삼도뷰엔빌W · 502세대 · 2011.11.22 사용승인 |
| 소유자 | 오순란 (2024.06.26 소유권이전, 거래가 270,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 258,000,000원 / 258,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 신성이엔지 / 270,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.06 |
① 권리 흐름 — 인수는 없지만 전세사기피해 주택이다
말소기준권리 이후 권리는 매각으로 소멸합니다. 주식회사신성이엔지의 전세권 270,000,000원은 말소기준 이후 권리로 배당을 받되, 부족분이 매수인 인수로 넘어오지는 않습니다. 장준호 씨는 2024.09.09 전입, 2024.10.17 배당요구를 했지만 전입이 말소기준권리 이후라 대항력은 인정되지 않는 구조입니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명, 매수인 인수 0원
| 임차인 | 점유 | 전입 | 확정일자 | 보증금 | 배당요구 | 판정 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 장준호 | 1302호 전체 | 2024.09.09 | 확인 안 됨 | 200,000,000원 | 2024.10.17 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
전입신고가 2011.12.27 말소기준권리보다 늦기 때문에, 장준호 씨의 보증금은 낙찰자가 인수하는 구조가 아닙니다. 보증기관 대위·승계 중복신고도 아니므로 실제 점유 임차인은 1명으로 보되, 대항력 있는 임차인으로 단정하면 안 됩니다. 이 사건의 실질취득은 최저가 258,000,000원에 인수액 0원을 더한 258,000,000원입니다.
③ 시세 비교 — ‘신건은 비싸다’의 근거
장성삼도뷰엔빌W의 최근 실거래 12건입니다. 대상 면적과 매칭된 110.73㎡ 거래 및 인근 면적 119.37㎡ 거래가 함께 제시되어 있고, 평균은 250,833,333원입니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.05 | 119.37㎡ | 9 | 235,000,000원 |
| 2025.12 | 119.37㎡ | 4 | 248,000,000원 |
| 2025.10 | 110.73㎡ | 24 | 235,000,000원 |
| 2025.08 | 110.73㎡ | 20 | 230,000,000원 |
| 2025.07 | 110.73㎡ | 24 | 235,000,000원 |
| 2025.05 | 119.37㎡ | 15 | 250,000,000원 |
| 2025.04 | 119.37㎡ | 10 | 234,000,000원 |
| 2025.02 | 119.37㎡ | 10 | 279,000,000원 |
| 2025.02 | 119.37㎡ | 10 | 279,000,000원 |
| 2024.11 | 110.73㎡ | 26 | 257,000,000원 |
| 2024.11 | 119.37㎡ | 20 | 258,000,000원 |
| 2024.10 | 119.37㎡ | 14 | 270,000,000원 |
| 평균 | — | 12건 | 250,833,333원 |
최근 거래 범위는 230,000,000원~279,000,000원입니다. 신건 최저가이자 실질취득인 258,000,000원은 실거래 평균의 102.9%입니다. 권리 인수가 없다는 점은 장점이지만, 가격 메리트는 신건 구간에서 약합니다.
④ 예상배당표 (매각가 258,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,412,000원 |
| 1. 근저당 · 주식회사신한은행 | 144,000,000원 | 144,000,000원 |
| 2. 전세권 · 주식회사신성이엔지 | 270,000,000원 | 109,588,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액 414,000,000원 중 예상배당은 253,588,000원이고, 미배당은 160,412,000원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영이며, 매수인 인수액은 0원입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 장성고등학교 북서측 인근에 위치하며, 주변은 아파트단지·근린생활시설·공원 등으로 형성되어 있습니다.
- 교통. 본건까지 차량 출입 가능하고, 대중교통 이용 및 제반 교통사정은 보통시됩니다.
- 이용상태. 아파트로 이용 중이며, 철근콘크리트구조 콘크리트지붕 26층 건물 중 13층 1302호 단위세대입니다.
- 설비. 급배수 및 위생설비, 승강기시설, 소화전, 도시가스에 의한 개별난방설비가 되어 있습니다.
- 토지·규제. 제3종일반주거지역, 도시지역, 광로3류·소로1류·소로3류 접함, 공시지가 914,500원/㎡입니다.
- 환금성. 502세대 단지로 실거래는 확인되지만, 실거래 범위가 230,000,000원~279,000,000원으로 넓어 응찰가는 보수적으로 잡아야 합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 전세사기피해 주택 절차 확인. 피해자 장준호 씨가 표시되어 있으므로 우선매수권 등 특별법상 절차 변수를 원본으로 확인하세요.
- 실질취득 기준 가격 판단. 인수액은 0원이지만 실질취득 258,000,000원이 실거래 평균 250,833,333원보다 높습니다.
- 임차인 명도. 장준호 씨는 대항력 없음으로 보이나 실제 점유자이므로 인도명령·명도 일정은 별도 관리가 필요합니다.
- 미배당 구조. 주식회사신성이엔지 전세권에 109,588,000원이 배당되고 160,412,000원 미배당이 발생합니다. 다만 매수인 인수액은 0원입니다.
- 관리비 체납. 아파트 공용부분 관리비 부담 가능성은 관리사무소 확인이 필요합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·문건접수·실거래 원본을 입찰 전 직접 확인하세요.
맺으며 — “인수 0원”보다 중요한 건 닫힌 경매와 가격
이 물건은 대항력 있는 임차인 인수형이 아닙니다. 장준호 씨의 전입은 말소기준권리 이후이고, 매수인이 떠안을 금액도 0원입니다. 권리만 보면 단순하지만, 신건 실질취득 258,000,000원이 실거래 평균 250,833,333원을 넘고, 전세사기피해 주택이라는 절차 변수가 붙어 있습니다. 즉 결론은 권리 인수는 합격, 신건 가격과 외부 낙찰 가능성은 보류입니다. 최저가가 낮아 보여서가 아니라, 실질취득과 피해자 절차까지 감안한 응찰가만 의미가 있습니다.
