대구지방법원 2025타경100514. 안동시 송현동 동서 라동 2층 205호입니다. 현재 소유자는 김락경이고 2021.12.29. 거래가액 95,000,000원에 소유권을 취득했습니다. 이어 2022.01.13. 범서농업협동조합이 채권최고액 64,800,000원의 근저당권을 설정했고, 이 권리가 이번 경매의 말소기준권리입니다. 이후 울산신용보증재단 가압류와 국세·지방세 관련 압류, 임의경매개시결정은 모두 말소기준 뒤에 들어와 매각으로 소멸합니다.
임차 관련해서는 전입세대확인서상 심미경이 확인됩니다. 전입일은 2022.07.12.로 말소기준권리인 2022.01.13.보다 늦습니다. 따라서 이 사건 자료상 대항력 없음으로 판정되며 배당요구는 2025.10.13. 접수됐습니다. 보증금은 확인되지 않았지만 대항력 자체가 없으므로 현재 배당 시나리오에서 매수인 인수액은 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2025타경100514 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상북도 안동시 송현동 345-8 동서 라동 2층205호 · 경상북도 안동시 경동로 301 |
| 물건종류 / 이용 | 다세대 · 연립주택 및 창고 |
| 소유자 | 김락경 (2021.12.29. 거래가액 95,000,000원에 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 99,600,000원 / 48,804,000원 (2회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 범서농업협동조합 / 55,932,794원 |
| 말소기준 | 2022.01.13. 을구 9번 범서농업협동조합 근저당권 · 채권최고액 64,800,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.07 |
① 권리 흐름 — 말소기준 뒤 권리는 소멸
핵심은 2022.01.13. 설정된 범서농업협동조합 근저당권입니다. 2024.06.14. 울산신용보증재단 가압류 35,262,000원, 2025.09.02. 국 압류, 2025.09.17. 범서농업협동조합의 임의경매개시결정, 2026.03.13. 국 압류, 2026.03.18. 북구(울산광역시) 압류는 모두 그 뒤에 설정돼 매각으로 소멸합니다. 과거 농업협동조합중앙회·안동농업협동조합·주식회사한국스탠다드차타드은행·서서원의 근저당권은 등기부상 이미 말소돼 있습니다.
② 임차인 — 실제 전입자 1명, 대항력 없음
| 임차인 / 점유자 | 전입일 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 심미경 | 2022.07.12 | 미상 | 2025.10.13 | 대항력 없음 | 미상 | 해당 없음 |
실제 전입자는 1명입니다. 전입일이 말소기준권리보다 약 6개월 늦기 때문에 대항력은 없습니다. 보증금과 확정일자는 확인되지 않았으나, 이 사건의 권리순서상 낙찰자가 보증금을 떠안는 대항력 인수형에는 해당하지 않습니다.
③ 시세 비교 — 현재 최저가는 최근 거래의 49.8%
동서주택 실거래는 모두 전용 73.21㎡로 집계돼 있습니다. 가장 최근 거래는 2026.01. 2층 98,000,000원이며 최근 12개월 거래도 이 1건이어서 최근 12개월 평균 역시 98,000,000원입니다. 현재 최저가 48,804,000원은 이 최근 시세의 49.8%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.01 | 73.21㎡ | 2 | 98,000,000원 |
| 2024.03 | 73.21㎡ | 1 | 100,000,000원 |
| 2022.12 | 73.21㎡ | 2 | 60,000,000원 |
| 2022.09 | 73.21㎡ | 2 | 83,000,000원 |
| 2022.06 | 73.21㎡ | 1 | 87,000,000원 |
| 2022.05 | 73.21㎡ | 2 | 97,000,000원 |
| 2021.12 | 73.21㎡ | 2 | 95,000,000원 |
| 2021.09 | 73.21㎡ | 2 | 98,000,000원 |
| 2021.09 | 73.21㎡ | 1 | 90,000,000원 |
| 전체 평균 | — | 9건 | 89,777,777원 |
전체 9건 평균은 89,777,777원이지만 가격 판단에서는 더 최근 자료를 우선하는 것이 맞습니다. 최근 12개월 평균과 최신 거래가 모두 98,000,000원이고, 최근 거래 수준은 이전 거래군보다 10.4% 높습니다. 따라서 하락 추세가 아니라 최근 가격이 이전보다 높은 흐름입니다. 다만 최근 12개월 표본은 1건뿐이므로 개별 물건의 이용상태와 면적 차이를 함께 봐야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 48,804,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,278,472원 |
| 2. 근저당 · 범서농업협동조합 | 64,800,000원 | 47,525,528원 |
| 3. 가압류 · 울산신용보증재단 | 35,262,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 합계 100,062,000원 중 47,525,528원이 배당되고 미배당은 52,536,472원입니다. 신청채권자 범서농업협동조합의 청구액 55,932,794원도 현재 회차에서는 전액 충족되지 않습니다. 국세·지방세가 당해세에 해당할 경우 실제 배당순서는 달라질 수 있습니다.
⑤ 추가 유찰 시 — 가격은 더 낮아지지만 인수는 0원
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 · 감정가 49% | 48,804,000원 | 47,525,528원 | 52,536,472원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 34,162,800원 | 33,147,870원 | 66,914,130원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 · 감정가 24% | 23,913,960원 | 23,083,509원 | 76,978,491원 | 0원 |
이 사건은 대항력 임차인의 보증금을 떠안는 구조가 아니므로 추가 유찰이 발생해도 매수인 인수액은 0원으로 계산됩니다. 가격이 내려갈수록 채권자의 미배당액이 커질 뿐, 현재 자료에서 낙찰자에게 전가되는 금액은 없습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 안동송현초등학교 서측 인근으로 아파트, 다세대주택, 단독주택, 학교 및 근린생활시설 등이 형성돼 있습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 제반 교통사정은 보통입니다. 남서측 왕복 7차선 도로, 북동측 폭 약 5~6미터 도로에 접합니다.
- 이용상태. 감정평가상 해당 호실은 연립주택 및 창고로 이용 중입니다. 일반적인 주거 전용 다세대와 동일하게 보지 말아야 합니다.
- 건물. 철근콘크리트 및 시멘트 벽돌조 슬래브지붕, 지하1층·지상2층 건물 중 2층 205호입니다. 위생·급배수·도시가스·난방설비가 설치돼 있습니다.
- 규제. 제2종일반주거지역이며 대로1류 접합, 소로3류 저촉, 가축사육제한구역 전부제한구역, 안동송현초등학교 상대보호구역입니다. 공시지가는 666,300원/㎡입니다.
- 단지 규모. 동서주택은 44세대이며 준공일은 1979.09.29.입니다. 단지 경매물건 평균 유찰 횟수는 2.0회입니다.
⑦ 반드시 확인할 공부 차이
⑧ 입찰 체크리스트
- 전입자 확인. 심미경의 전입일은 2022.07.12.로 말소기준보다 늦어 대항력이 없지만, 보증금·확정일자는 확인되지 않았습니다. 매각물건명세서 원본을 다시 확인해야 합니다.
- 세금 압류 확인. 국세·지방세 압류 3건이 있으므로 당해세 해당 여부와 실제 교부청구액을 확인해야 배당표가 확정됩니다.
- 이용상태 확인. 감정평가상 연립주택 및 창고로 이용 중입니다. 현장 방문으로 창고 위치·사용 형태와 주거 부분을 확인해야 합니다.
- 면적 원본 대조. 등기 전유면적 78.25㎡, 집합건축물대장 전유면적 73.21㎡ 및 공용면적 5.04㎡, 토지면적 4,140㎡와 3,936㎡ 차이를 확인해야 합니다.
- 가격 표본 주의. 최근 12개월 실거래 평균은 98,000,000원이지만 거래가 1건뿐입니다. 전체 9건 거래범위는 60,000,000원~100,000,000원입니다.
맺으며 — 권리보다 ‘물건 상태와 환금성’ 확인이 중요
권리순서만 놓고 보면 구조는 비교적 단순합니다. 범서농업협동조합 근저당이 말소기준이고, 뒤의 가압류·압류·경매개시결정은 소멸합니다. 전입자 심미경 역시 말소기준보다 늦게 전입해 대항력이 없으므로 매수인 인수는 0원입니다.
가격 측면에서도 현재 최저가 48,804,000원은 최신 거래이자 최근 12개월 평균인 98,000,000원의 49.8%로 내려와 있습니다. 최근 거래 추세도 이전보다 10.4% 높은 수준입니다. 다만 이 물건은 1979년 준공·44세대·연립주택 및 창고 이용이고, 공부상 면적 차이까지 존재합니다. 그래서 이 사건은 단순히 “49%니까 싸다”로 끝낼 물건이 아니라, 권리는 통과하되 현장 상태·창고 이용·면적 차이·세금 배당·거래 표본을 확인한 뒤 가격을 판단할 물건입니다.
