대구지방법원 2025타경106. 포항시 남구 대잠동, 포스코대로변에 있는 영도빌딩 5층 501호 구분건물입니다. 물건의 성격은 근린시설이고, 감정평가상 공부상 용도는 사무실, 실제 이용상태는 황소미술학원으로 조사됐습니다. 감정가는 182,000,000원, 두 차례 유찰되어 현재 최저매각가는 89,180,000원입니다. 숫자만 보면 크게 할인된 것처럼 보이지만, 이 물건의 판단축은 “감정가 대비 몇 %인가”가 아니라 상가·학원 용도 물건을 실제로 얼마에 임대·매도할 수 있는가입니다.
권리관계만 보면 낙찰자가 추가로 떠안을 금액은 0원으로 정리됩니다. 임차인 내역은 없고, 매각물건명세서상 인수권리와 법정지상권도 해당 없음으로 되어 있습니다. 다만 배당표를 보면 매각대금은 선순위 채권 일부에 거의 소진되고, 신청채권자인 내남농업협동조합까지는 배당이 도달하지 않는 구조입니다. 이는 매수인이 떠안는 돈은 아니라도, 채권 과다·환가 난도를 보여주는 신호입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2025타경106 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상북도 포항시 남구 포스코대로 148, 5층501호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물(근린시설) · 공부상 사무실 · 실제 미술학원으로 이용 조사 |
| 소유자 | 백창훈 (2024.12.26. 상속, 2025.03.05. 소유권이전) |
| 감정가 / 최저가 | 182,000,000원 / 89,180,000원 (2회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 내남농업협동조합 / 137,873,545원 |
| 매각기일 | 2026.07.06 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸, 명세서상 인수 없음
임차인 없음. 매각물건명세서상 인수권리는 해당사항없음, 법정지상권도 해당사항없음입니다. 말소기준은 2018.12.11. 접수된 내남농업협동조합 근저당권으로 잡혀 있고, 이후 거제시·국·경주시 압류, 농협은행·경북신용보증재단 가압류, 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 2025.09.10.에는 해당 근저당권이 농업협동조합자산관리회사로 이전된 등기가 보입니다.
② 가격 구조 — 감정가 대비 49%, 하지만 시세 검증은 별개
현재 최저가는 89,180,000원으로 감정가 182,000,000원의 49% 수준입니다. 숫자상 할인폭은 큽니다. 그러나 제공된 거래사례가 없으므로, 이 가격이 실거래 시세보다 싼지는 단정할 수 없습니다. 특히 이 물건은 주거용 아파트가 아니라 5층 근린시설이므로, 임대수익·공실 위험·재매각 수요를 따로 보아야 합니다.
| 회차 | 감정가 대비 | 최저매각가 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (2회 유찰) | 49% | 89,180,000원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 | 34.3% | 62,425,999원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 | 24.01% | 43,698,199원 | 0원 |
가격 판단의 핵심은 실질취득 89,180,000원으로 사서 다시 임대하거나 매도할 때 시장이 받아줄지입니다. 감정가 대비 낮다는 이유만으로 안전마진이 있다고 보기 어렵고, 실제 학원·사무실 수요, 관리비, 공실기간, 내부공사비를 반영한 응찰가 상한이 필요합니다.
③ 예상배당표 (매각가 89,180,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,005,240원 |
| 1. 을구 1번 근저당권 · 주식회사한빛은행 | 72,000,000원 | 72,000,000원 |
| 2. 을구 2번 근저당권 · 주식회사한빛은행 | 12,000,000원 | 12,000,000원 |
| 3. 을구 3번 근저당권 · 우리은행 | 72,000,000원 | 3,174,760원 |
| 4. 을구 4번 근저당권 · 우리은행 | 12,000,000원 | 0원 |
| 5. 갑구 3번 가압류 · 서울보증보험 주식회사 | 50,000,000원 | 0원 |
| 6. 을구 5번 근저당권 · 영포새마을금고 | 104,000,000원 | 0원 |
| 7. 을구 8번 근저당권 · 현대제철새마을금고 | 149,500,000원 | 0원 |
| 8. 을구 9번 근저당권 · 이용원 | 60,000,000원 | 0원 |
| 9. 을구 12번 근저당권 · 내남농업협동조합 | 160,000,000원 | 0원 |
| 10. 을구 13번 근저당권 · 서경규 | 12,000,000원 | 0원 |
| 11. 갑구 14번 가압류 · 농협은행주식회사 | 17,119,330원 | 0원 |
| 12. 갑구 15번 가압류 · 경북신용보증재단 | 44,924,222원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 기준 채권 총액 765,543,552원 중 예상배당은 87,174,760원, 미배당은 678,368,792원입니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 단, 국세·지방세 압류가 있어 당해세 해당 시 배당순위와 배당액은 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항 기준)
- 입지. 본건은 경상북도 포항시 남구 대잠동 “이동초등학교 정문” 남측 약 150m 지점의 영도빌딩 5층 501호입니다.
- 주위환경. 동측은 아파트 단지, 서측 일대는 간선도로변 노선상가지대, 남측은 소규모 시장 등으로 형성된 근린생활시설 상가지대입니다.
- 교통. 간선도로변으로 제반 교통사정은 편리한 편입니다. 북측 폭 35m 아스팔트포장도로, 서측 폭 약 5m 포장도로와 접합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 슬래브지붕 5층 건물 중 5층 501호이며, 사용승인일은 2002.03.04.입니다.
- 용도. 공부상 용도는 사무실이고 실제 미술학원으로 이용한 것으로 조사됐습니다. 위생·급배수설비와 화재경보기 등이 기재되어 있습니다.
- 규제. 도시지역, 제3종일반주거지역, 대로1류 접합, 가축사육제한구역, 상대보호구역에 해당합니다.
- 주의. 잠금장치와 점유자 부재로 내부조사가 불가했습니다. 내부 상태에 따라 가격 변동 가능성이 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 내부 상태 확인. 내부조사가 불가했던 물건입니다. 학원 시설 철거·보수·원상복구 비용을 보수적으로 잡아야 합니다.
- 상가 임대수요 확인. 5층 근린시설은 1층 상가나 주거용 아파트와 환금성이 다릅니다. 학원·사무실 임차수요와 공실기간을 별도로 조사해야 합니다.
- 관리비 체납 확인. 구분상가·근린시설은 공용부분 관리비 부담이 생길 수 있으므로 관리주체 확인이 필요합니다.
- 세금 배당 변수. 국세·지방세 압류가 있어 당해세 해당 여부에 따라 배당구조가 달라질 수 있습니다.
- 응찰가 상한. 감정가 대비 49%라는 숫자만 보지 말고, 실질취득가 89,180,000원에 취득부대비용·공실비용·공사비를 더해도 임대수익이 맞는지 계산해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서 원본과 현장조사를 통해 점유, 내부, 관리비, 실제 영업상태를 확인하세요.
맺으며 — 권리는 무겁지 않지만, 물건은 가볍지 않다
이 사건의 결론은 단순합니다. 권리상 인수는 0원입니다. 임차인도 없고, 명세서상 인수권리와 법정지상권도 없습니다. 그래서 권리분석만 보면 깔끔해 보입니다. 하지만 이 물건은 포항의 5층 근린시설이고, 공부상 사무실·실제 미술학원으로 조사된 상업용 구분건물입니다. 내부상태도 확인되지 않았습니다. 최저가가 89,180,000원까지 내려온 이유를 “기회”로만 보지 말고, 환금성·공실·내부비용을 반영한 가격으로 다시 계산해야 합니다. 권리는 합격, 물건성은 보수적으로 접근할 사건입니다.
