대구지방법원 2025타경100559. 안동시 안기동 동아아파트 102동 6층 607호, 전용 59.4㎡ 아파트입니다. 현재 소유자는 곽재영·김덕영으로 각 지분은 2분의 1이며, 2018.11.30 거래가액 57,000,000원에 소유권을 취득했습니다. 현대캐피탈주식회사가 청구액 31,233,853원으로 임의경매를 신청했고, 감정가 71,000,000원에서 한 차례 유찰되어 최저매각가는 49,700,000원까지 내려왔습니다.
가격만 보면 최근 거래 수준보다 낮습니다. 그러나 이 사건의 핵심은 단순히 최저가가 낮다는 데 있지 않습니다. 등기 흐름에서 선순위 근저당의 말소 기록과 오래된 가압류의 일부해제 기록이 함께 확인되므로, 현재 유효한 가장 빠른 권리가 무엇인지를 등기부 원본으로 다시 확정해야 합니다. 여기에 감정평가서상 임대관계가 미상인 점까지 겹쳐, 입찰 전 점유·전입관계 확인이 필수입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2025타경100559 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상북도 안동시 안기동 223-34 동아아파트 102동 6층 607호 |
| 도로명주소 | 경상북도 안동시 제비원로 268-7 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(아파트) · 전용 59.4㎡ · 지상 14층 중 6층 |
| 이용상태 | 아파트로 이용 중 |
| 소유자 | 곽재영 지분 2분의 1 · 김덕영 지분 2분의 1 |
| 취득 내역 | 2018.11.30 소유권이전 · 거래가액 57,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 71,000,000원 / 49,700,000원 (1회 유찰·감정가의 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 현대캐피탈주식회사 / 31,233,853원 |
| 매각기일 | 2026.08.03 |
① 권리 흐름 — 소멸 결론보다 원본 대조가 먼저
임차인 신고 내역은 확인되지 않지만 임대관계는 미상입니다. 보증금·전입일·확정일자가 확인되지 않은 점유자를 대항력 있는 임차인으로 단정할 수는 없으며, 반대로 임차인이 없다고 확정할 수도 없습니다. 현황 점유자와 전입관계를 확인하기 전까지 매수인 인수액 0원은 현재 확인 범위의 추정치로 보아야 합니다.
2019.04.30 현대캐피탈주식회사 근저당 39,600,000원, 2019.12.16 아이앤유크레디트대부주식회사 근저당 13,000,000원, 2020.04.13 경북신용보증재단 가압류 12,000,000원, 2021.01.06 주식회사오케이저축은행 가압류 5,278,871원, 2024.05.22 국민건강보험공단 압류와 경매개시결정은 유효한 말소기준권리가 확정되면 그 순위에 따라 매각으로 소멸할 권리들입니다.
② 시세 비교 — 최근 12개월 평균의 74.7%
동아아파트는 210세대, 1995.11.06 사용승인 단지입니다. 비교 대상은 전용 59.4㎡ 안팎의 실거래 12건이며, 가격 판단은 과거 고가 거래가 포함된 전체 평균보다 최근 12개월 평균과 최신 거래를 우선했습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.02 | 59.4㎡ | 5 | 68,000,000원 |
| 2026.01 | 59.4㎡ | 7 | 78,500,000원 |
| 2025.12 | 59.78㎡ | 5 | 69,000,000원 |
| 2025.10 | 59.67㎡ | 9 | 58,000,000원 |
| 2025.09 | 59.4㎡ | 14 | 55,000,000원 |
| 2025.03 | 59.41㎡ | 9 | 67,000,000원 |
| 2025.03 | 59.41㎡ | 5 | 70,000,000원 |
| 2025.01 | 59.41㎡ | 12 | 40,000,000원 |
| 2024.11 | 59.4㎡ | 6 | 60,000,000원 |
| 2024.09 | 59.4㎡ | 6 | 61,000,000원 |
| 2024.03 | 59.4㎡ | 8 | 88,000,000원 |
| 2023.12 | 59.41㎡ | 8 | 80,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 7건 | 66,500,000원 |
최근 12개월 평균은 66,500,000원, 최신 거래는 2026.02의 68,000,000원입니다. 현재 최저가이자 인수액 0원을 전제로 한 실질취득액 49,700,000원은 최근 12개월 평균의 74.7%입니다. 전체 실거래 평균 66,208,333원 대비로도 75.1%지만, 가격 메리트 판단은 최근 12개월 평균을 우선하는 편이 타당합니다.
최근 거래군은 이전 거래군보다 1.1% 높은 흐름으로, 하락 추세가 확인되는 사례는 아닙니다. 최신 거래 68,000,000원과 최근 12개월 평균 66,500,000원이 서로 가까워 현재 시장 기준점도 비교적 분명합니다. 따라서 권리·점유 문제가 해소된다는 전제에서는 최저가 49,700,000원에 가격상 여유가 존재합니다.
③ 예상배당표 (매각가 49,700,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,294,600원 |
| 1. 근저당 · 한국주택은행 | 26,000,000원 | 26,000,000원 |
| 2. 가압류 · 유영애 | 50,000,000원 | 22,405,400원 |
| 3. 근저당 · 현대해상화재보험주식회사 | 28,000,000원 | 0원 |
| 4. 근저당 · 현대해상화재보험주식회사 | 35,100,000원 | 0원 |
| 5. 근저당 · 안동농업협동조합 | 13,200,000원 | 0원 |
| 6. 근저당 · 현대캐피탈주식회사 | 39,600,000원 | 0원 |
| 7. 근저당 · 아이앤유크레디트대부주식회사 | 13,000,000원 | 0원 |
| 8. 가압류 · 경북신용보증재단 | 12,000,000원 | 0원 |
| 9. 가압류 · 주식회사오케이저축은행 | 5,278,871원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
예상배당 계산상 총 채권액은 222,178,871원, 채권자 배당액은 48,405,400원, 미배당액은 173,773,471원이며 소유자 잔여는 0원입니다. 신청채권자 현대캐피탈주식회사의 청구액 31,233,853원도 현재 회차 계산에서는 배당되지 않습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았으며, 1996년 근저당 말소 기록과 2002년 가압류 일부해제 범위를 재확인하면 실제 배당순위와 금액은 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 영남초등학교 북서측 인근에 위치하며, 주변은 아파트단지·다세대주택·단독주택 및 근린생활시설로 형성되어 있습니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 제반 교통사정은 보통입니다. 단지 남서측으로 왕복 6차선 도로와 연결되는 폭 약 6미터 진입도로에 접합니다.
- 건물. 철근콘크리트조 평스라브지붕 지상 14층 건물 중 6층 607호이며, 위생·급배수·승강기·소화전·도시가스 난방설비가 갖춰져 있습니다.
- 단지·거래. 210세대, 1995.11.06 사용승인 단지로 비교 면적 실거래 12건이 확인됩니다. 거래가는 40,000,000원부터 88,000,000원까지 편차가 큽니다.
- 토지·규제. 제2종일반주거지역·지구단위계획구역이며 가축사육제한구역과 역사문화환경보존지역 등의 제한이 있습니다. 공시지가는 418,500원/㎡입니다.
- 물건 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 1996년 근저당 말소 확인. 1996.01.10 한국주택은행 근저당과 2003.08.05 해지 말소 기록을 등기부 원본에서 대조해 현재 효력이 남아 있는지 확인하세요.
- 2002년 가압류 범위 확인. 유영애 가압류 50,000,000원과 2002.10.04 일부해제 기록의 대상 지분·범위를 확인해야 합니다.
- 임차관계 확인. 임대관계가 미상이므로 현장 점유자, 전입세대, 확정일자 및 배당요구 여부를 확인한 뒤 인수액을 다시 계산하세요.
- 공유자 점유·명도. 곽재영·김덕영이 각 2분의 1 지분을 보유하고 있으므로 실제 점유자와 인도 협의 상대방을 확인하세요.
- 배당표 재산정. 현재 계산에서는 신청채권자인 현대캐피탈주식회사도 배당액이 0원입니다. 말소된 권리와 일부해제 범위를 반영해 배당순위를 다시 산정해야 합니다.
- 관리비·공과금. 공용부분 관리비 체납과 수도·도시가스 등 정산 항목을 관리사무소와 관계 기관에 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·전입세대확인서·배당요구 종기 내역을 직접 확인한 뒤 입찰가를 확정하세요.
맺으며 — “가격은 합격권, 권리는 확인 중”
현재 최저가 49,700,000원은 최근 12개월 실거래 평균 66,500,000원의 74.7%이고, 최신 거래 68,000,000원보다도 낮습니다. 최근 거래 흐름도 이전 거래군 대비 1.1% 높아 하락 추세를 이유로 가격 메리트를 부정할 상황은 아닙니다.
하지만 경매의 실질취득액은 최저가만으로 결정되지 않습니다. 말소기준으로 제시된 한국주택은행 근저당에는 2003.08.05 말소 기록이 있고, 유영애 가압류에는 일부해제 기록이 연결되어 있습니다. 임대관계도 미상이어서 현재의 인수 추정 0원을 확정값으로 볼 수 없습니다. 가격은 합격권이지만, 권리는 원본 확인이 끝날 때까지 보류. 이 물건은 할인율보다 선순위 권리의 현재 효력과 실제 점유관계를 먼저 확정해야 하는 사건입니다.
